나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32473 [1] 경상남도 거제시 장평동 33-2 광우무지개맨션 2동 12층 1210호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "장평초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건물 중 12층 1210호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내 벽 : 벽지 등
창 호 : 새시창호.

이용상태

"공동주택(아파트)"로 이용 중임.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 각층 소화전, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 사다리형의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 "아파트 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지는 남측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 공공시설용지(단독주택용지), 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 19번 주택임차권등기(2023. 12. 19. 접수 제37167호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하고, 주택임차권등기도 말소되지 아니하고 매수인이 인수함. 주택임차권등기의 승계인 주택도시보증공사가 2026.3.19. 대항력포기확약서(임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 통영지원 2024타경32473 (1)호로 경상남도 거제시 장평동 33-2 광우무지개맨션 2동 12층 1210호에 소재한 아파트입니다. 용도는 아파트이며, 감정가는 102,000,000원입니다. 토지 면적은 37.14㎡(약 11.23평)이고, 건물 면적은 59.59㎡(약 18.03평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "장평초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역입니다. 단지 내 차량 접근은 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 대지권의 토지는 남측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다. 주변 환경은 주거 지역으로서 생활 편의 시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 창원지방법원 통영지원의 강제경매개시결정(2024타경32473) 등기부채권 총액 75,000,000원입니다.

등기부 현황 상 을구 순위 19번으로 마양크 씨의 주택임차권등기(2023.12.19. 접수 제37167호, 보증금 75,000,000원)가 존재합니다.

주의사항에 따르면, 이 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하고, 해당 주택임차권등기도 말소되지 아니하고 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.

다만, 주택임차권등기의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 3월 19일자로 대항력 포기확약서를 제출하였습니다. 이 확약서에는 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다.

임차인 마양크 씨의 전입일자는 2023년 8월 30일이며, 확정일자는 2022년 7월 27일, 배당신고일자는 2023년 12월 19일입니다. 임차인 현황 상 대항력은 없다고 기재되어 있으나, 주의사항에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있다고 명시되어 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 거제시 장평동은 공동주택 단지를 중심으로 상업 시설 및 단독주택이 혼재된 지역입니다. 아파트 단지 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 장평초등학교가 가까워 교육 환경이 양호합니다. 대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권이 발달해 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 광우무지개맨션 2동 12층 1210호로, 사용승인일은 1994년 3월 29일입니다. 해당 아파트는 총 3개 동, 312세대로 구성되어 있으며, 총면적은 26,027.88㎡입니다. 전용면적은 22,269.6㎡이며, 지상 170대(지상 4대, 지하 13대)의 주차가 가능합니다. 최고층은 12층이며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 을구 순위 19번 주택임차권등기와 관련된 부분입니다. 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인의 보증금 잔액 인수 및 임차권등기 말소 지연 가능성이 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기확약서 제출로 인해 보증금 잔액 인수 위험은 상당 부분 해소될 것으로 보이나, 확약서의 법적 효력 및 말소 절차의 확실성을 재확인할 필요가 있습니다. 또한, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 권리분석상의 '대항할 수 있는 임차권등기' 존재 여부는 입찰 전 명확히 확인해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 거제시 장평동의 아파트로, 장평초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가를 고려했을 때 감정가 대비 시장 가치가 높을 가능성이 있습니다. 그러나 매수인이 인수할 수 있는 임차권등기 존재 및 HUG의 대항력 포기확약서 관련 불확실성은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. HUG의 확약서가 명확하게 권리 소멸을 보장한다면 투자 가치가 높을 수 있으나, 인수 부담이 발생할 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 장평초등학교 인근의 안정적인 주거 입지.

* 최근 실거래가 대비 감정가의 상대적 저평가 가능성.

* HUG의 대항력 포기확약서로 인한 임차보증금 인수 위험 완화 기대.

* 인근 지역의 주거 수요 꾸준함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원입니다. 최근 동일 면적(59.595㎡)의 거래 사례가 2026년 5월 14일에 117,000,000원에 있었던 점을 고려할 때, 시장 가치는 감정가보다 높은 것으로 판단됩니다. 그러나 임차권등기 인수 부담 가능성(HUG의 포기확약서에도 불구하고 명확한 확인 필요)을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가 대비 105% 수준 또는 최근 실거래가 대비 10~15% 할인된 가격을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 110,000,000원.

입찰 참여 시에는 반드시 HUG의 대항력 포기확약서 내용과 효력, 그리고 임차권등기 말소 가능 여부를 최종적으로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.