나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20392 [2] 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 447 답 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20392 [2] 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 447 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매5계 2025타경20392 | 소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 447 | 감정가: 3,772,000원 | 최저가: 2,414,000원 | 용도: 답

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경20392 (2)

소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 447

용도: 답 (농지), 현황 주거용 건부지로 이용 중

감정가: 3,772,000원

토지면적: 862.00㎡ (약 260.77평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 문OO

채무자: 문OO

채권자: 경OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항:

- 본 건은 토지 일부 지분에 대한 매각입니다.

- 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한하며, 특별매각조건이 있습니다.

- 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다.

- 일부 인접 필지(술역리 632 묘)의 진입로로 이용 중입니다.

- 지상 타인 소유 컨테이너 및 수목은 매각에서 제외되며, 이는 최저매각가격 산정에도 영향을 미칩니다.

- 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

토지감정요항표 요약:

본 토지는 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 소재 '술역마을' 내 및 북동측 인근에 위치한 해안 농촌지대로, 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역입니다. 차량 접근성이 용이하여 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 토지 기호(3)은 부정형 평지의 '전 및 진입로'로 이용 중이며, 북측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역에 해당합니다. 제시외 물건으로 타인 소유 컨테이너 및 수목이 식재되어 있으며, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 주거용 건부지로 이용 중입니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 둔덕면 술역리에 위치하며, '술역마을' 내 및 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택과 경지정리된 농경지가 혼재된 전형적인 해안 농촌지대의 환경을 이루고 있습니다. 차량을 통한 접근이 용이하며, 전반적인 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 해안 지역 특성상 바다와 인접한 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자이자 채무자는 문OO이며, 채권자는 경OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분으로, 이는 소유권이 공유로 되어 있음을 의미합니다. 공유자 우선매수 신고권이 존재하며, 이는 낙찰 이후에도 공유자가 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리입니다. 본 건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 해안 농촌 지역에 위치하고 있어, 활발한 상업 활동이 이루어지는 중심 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 주로 단독주택과 농경지로 이루어져 있으며, '술역마을' 내에 위치하여 마을에서 제공하는 기본적인 생활 편의시설 정도를 이용할 수 있을 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

거제시 둔덕면 술역리의 농촌 지역에 속해 있어, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 자연 친화적인 환경에서 전원생활을 꿈꾸는 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, 도시 지역의 편리함과는 거리가 있으며, 문화, 쇼핑, 교육 등 다양한 생활 인프라를 이용하기 위해서는 주변 도시 지역으로의 이동이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 지분 매각으로 인한 복잡성: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 형성 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필요할 수 있으며, 잠재적인 분쟁의 소지가 있습니다.

2. 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받더라도 소유권을 이전받지 못할 위험이 있습니다.

3. 농지취득자격증명 필수: 농지 취득 자격이 없는 경우 매수 자체가 불가능하며, 관련 서류 미비 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

4. 진입로 이용 문제: 본 건 토지의 일부가 인접 필지(술역리 632 묘)의 진입로로 이용되고 있어, 향후 토지 이용 시 제약이 발생하거나 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

5. 매각 제외 물건: 토지 지상에 타인 소유의 컨테이너와 수목이 있어, 이를 철거하거나 이용하는 데에 추가적인 비용이나 문제가 발생할 수 있습니다. 감정가 또한 이러한 제한 사항을 반영한 가격입니다.

6. 불분명한 지적 경계: 정확한 토지 경계 확인을 위해 측량이 필요하며, 이에 따른 추가 비용이 발생합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 거제시 둔덕면의 해안 농촌 지역에 위치한 토지 일부 지분 경매 건입니다. 감정가는 377만 2천 원으로 비교적 낮은 편입니다. 지분 매각, 공유자 우선매수권, 농지취득자격증명 제출 의무, 타인 소유 물건의 존재, 진입로 이용 문제, 불분명한 경계 등 다수의 복잡한 권리 관계와 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 가치와 위험 요소를 면밀히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 낮은 감정가: 면적 대비 감정가가 낮아, 잠재적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 여지가 있습니다.

2. 지역적 특성: 해안가 인근 농촌 지역으로, 향후 개발 가능성이나 특수 목적(전원생활, 농업, 소규모 펜션 등)으로 활용될 수 있는 잠재력을 가집니다.

3. 재정비 시 가치 상승: 지분 매각이라는 특성을 감안하여, 주변 토지와의 통합 가능성을 모색하거나, 공유자와의 원만한 협의를 통해 토지를 재정비할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

본 물건은 일반적인 아파트 경매와는 달리, 토지 관련 법규 및 공유 관계에 대한 깊이 있는 이해가 필수적입니다. 전문가와 상담하여 리스크를 최소화하고 기회를 극대화하는 전략을 세우는 것이 중요합니다.

법원 정보

통영지원 경매5계