나이스옥션 법원경매 포항 2024타경34669 [1] 경상북도 포항시 북구 청하면 소동리 869 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2024.08.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

포항시 북구 청하면 소동리 소재 "제1소류지" 저수지 동측 인근에 위치하며,

부근은 국도주변 농경지대로서 농경지, 임야 등이 주를 이루나 국도변을 따라 주유소, 휴게소, 숙박업소 등이 산재하고, 북서측 인근에 소규모 공장지대가 입지하여 있습니다.

교통상황

동측 인근으로 국도가 통과하고, 노선버스가 운행되어 대중교통사정이 편리한 편이며, 차량출입이 가능합니다.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 완만한 경사지대에 평탄하게 조성되어 있으며, 기호 1: 숙박시설부지, 기호 3: 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1: 기호 3 토지를 진입도로로 이용하고 있으며, 기호 3: 동측으로 왕복4차선 국도에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(청하산업03) 가축사육제한구역(2022-07-22)(돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

기호 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(청하산업03), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-22)(돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(부산지방국토관리청 고시 제2008-402호)<도로법> 에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층으로
외벽: 몰탈 위 페인팅, 드리이비트, 징크판넬 붙임
내벽: 몰탈 위 페인팅, 벽지 및 타일 붙임
바닥: 에폭시, 디럭스타일 마감
창호: 하이삿시 유리창


기호 ㄱ, ㄴ: 샌드위치판넬조 천막지붕 단층으로
기호 2 건물에 연결된 간이구조의 부합물이며,
벽체: 샌드위치판넬 붙임입니다.

이용상태

기호 2: 숙박시설(상호: 퐝퐝CAR무인텔)- 1층(주차장 16실, 계단실 등)
2층(객실 16실, 복도, 계단실 등)
3층(관리실, 세탁실, 물탱크실 등)
기호 ㄱ, ㄴ: 주차장

설비내역

기호 2: 급배수설비, 위생설비, 시스템냉방설비, 전기보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2024타경34669 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 청하면 소동리 869 (신주소: 경상북도 포항시 북구 동해대로 2125)

* 용도: 숙박시설 (무인텔)

* 감정가: 2,161,905,720원

* 토지 면적: 1,990.00㎡ (약 602.00평)

* 토지 지분: 1,859.01㎡ (약 562.42평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 1,329.36㎡ (약 402.13평)

* 건물 지분: 1,329.36㎡ (약 402.13평)

* 건물 제시외 면적: 54.40㎡ (약 16.46평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 포OOOOO

* 특이사항:

* 일괄매각.

* 제시외 건물 포함.

* 목록3 토지 지분 매각.

* 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층

* 연면적: 1,329.36㎡

* 사용승인일: 2022년 3월 17일

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임대 관계 미상)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

* 포항시 북구 청하면 소동리 소재 "제1소류지" 저수지 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 국도변을 따라 농경지, 임야, 주유소, 휴게소, 숙박업소 등이 산재해 있으며, 북서측 인근에 소규모 공장지대가 입지합니다.

* 교통 상황:

* 동측 인근으로 왕복 4차선 국도가 통과하며, 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 차량 접근성이 좋습니다.

* 인접 도로 상태:

* 본건 토지는 동측으로 왕복 4차선 국도에 접한 기호 3(도로) 토지를 진입로로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(청하산업03)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(돼지, 닭, 오리, 개 제한구역)으로 지정되어 있습니다.

* 기호 3 토지는 중로1류(폭 20m-25m), 접도구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 총 채권액: 약 3,087,128,987원 (등기부채권 총액 기준)

* 말소기준권리: 2022년 4월 1일 접수된 포항서부신용협동조합 근저당권 (을10).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 목록3 지분 매각 토지에 대한 지상권설정등기 (2018년 3월 5일 접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리보다 늦은 날짜에 설정된 근저당권, 가압류 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (합계 0원).

* 다만, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 주요 입지 특성:

* 국도변에 위치하여 차량 유동량이 많아 노출성이 좋습니다.

* 주변에 농경지, 임야 등이 분포하나, 편의시설(주유소, 휴게소, 숙박업소) 및 소규모 공장지대가 혼재되어 있습니다.

* 제1소류지 저수지 인근으로, 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 현재 운영 업종:

* 숙박시설(상호: 퐝퐝CAR무인텔)로 사용 중이었습니다.

* 건물 내 1층은 주차장(16실), 2층은 객실(16실), 3층은 관리실 등으로 구성되어 있습니다.

* 상권 발전 가능성:

* 국도를 이용하는 관광객 및 차량 이용객을 주요 대상으로 할 수 있습니다.

* 저수지 인근의 지리적 이점을 활용한 관광 연계 또는 휴게 공간으로서의 잠재력이 있습니다.

* 인근 공장지대 종사자들을 위한 편의시설로도 활용될 수 있습니다.

* 포항 북구 지역은 신규 아파트 단지 형성으로 인한 주거단지 위주의 상권 분화가 심화되는 경향이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통:

* 동측 인근 국도를 통해 포항 시내 및 타 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 노선버스 운행으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설:

* 본건 주변에 주유소, 휴게소 등 편의시설이 산재해 있습니다.

* 포항시 북구에는 영일대해수욕장, 환호공원 스페이스워크 등 관광지가 위치하고 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 연계성은 낮습니다.

* (추가적인 마트, 병원 등 생활 편의시설 정보는 현장 답사 또는 추가 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각:

* 전체 토지가 아닌 일부 지분(1,859.01㎡)만 매각 대상이므로, 타 지분권자와의 소유 관계 및 사용 수익에 대한 협의가 필요합니다.

* 지상권 인수 부담:

* 목록3 토지 지분에 설정된 지상권(2018.3.5)이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 소유권 행사 및 재산권 활용에 제약을 줄 수 있으므로, 지상권의 구체적인 내용과 효력 범위 확인이 필수적입니다.

* 미상 임대차 관계:

* 임대차 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 처리된 부분은 잠재적 인수 부담이 될 수 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 절차에 어려움이 따를 수 있습니다.

* 가축사육제한구역:

* 인근 농경지로 인해 가축 사육이 제한되는 구역으로, 관련 법규 준수가 요구됩니다.

* 혐오시설 유무:

* 본건 소재지 인근 청하면 상대리에 의료폐기물 소각장 건립 관련 논란이 있으며, 주민 반대와 비리 의혹이 제기된 사례가 있습니다. 이는 지역 사회 갈등의 원인이 될 수 있으나, 본건 숙박시설과의 직접적인 연관성은 낮을 것으로 보입니다. 최종 입찰 전 주변 환경에 대한 상세한 현장 답사를 권장합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 청하면 소동리 국도변에 위치한 숙박시설(무인텔)로, 현재 감정가는 21억 6천여만 원입니다.

지분 매각 및 인수되는 지상권이라는 명확한 권리상 제약이 존재하지만, 국도변의 우수한 접근성과 저수지 인근의 자연 환경이라는 입지적 장점을 보유하고 있습니다.

건물은 3층 철근콘크리트 구조로, 비교적 신축(2022년 사용승인)에 속합니다.

권리 분석 상 인수되는 지상권과 토지 지분 매각 부분을 면밀히 검토하고, 명도 및 향후 운영 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 접근성: 왕복 4차선 국도에 직접 접해 있어 차량 이용객의 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 잠재적 수요: 국도 통과 차량, 인근 공장지대 종사자, 저수지 이용객 등 다양한 잠재 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 최근 준공 건물: 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물이므로, 즉시 영업 재개 시 리모델링 비용 절감이 가능합니다.

* 일괄 매각의 이점: 토지 및 건물 일괄 매각으로 통합 관리 및 운영이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 시장 가치, 인수되는 지상권 및 토지 지분 매각으로 인한 제약, 향후 명도 비용, 운영 예상 수익 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 법률 전문가와의 상담을 통한 인수 부담 분석이 선행되어야 합니다.

* (구체적인 금액 산정은 추가 정보 및 분석을 통해 제시 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.