나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10071 [1] 충청남도 아산시 도고면 기곡리 174-22 도고오피스텔 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 도고면 기곡리 소재 ""기곡교"" 동측 인근에 소재하는 도고오피스텔 제11층 제1104호로서, 부근은 온천휴양시설, 숙박시설, 근린생활시설 및 단독주택 등이
혼재하는 바, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상이 속한 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난시됩니다.

건물의 구조

철골 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 18층 건물 내 11층 1104호로서,
(사용승인일: 1997.04.18)

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지, 타일, 페인팅 등 마감.
창호: 섀시창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전, 주차장 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로 오피스텔 등의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건이 속한 건물의 남측과 동측으로 소로의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 , 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천보호지구(도고온천)<온천법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

을구 순위4번 전세권설정(2012.12.12.등기) 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경10071 (1)

소재지: 충청남도 아산시 도고면 기곡리 174-22 도고오피스텔 11층 1104호

용도: 오피스텔

감정가: 46,000,000원

토지면적: 8.34㎡ (약 2.52평)

건물면적 (전용면적): 47.52㎡ (약 14.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 아산시 도고면 기곡리 소재 "기곡교" 동측 인근에 소재하며, 부근은 온천휴양시설, 숙박시설, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 바, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통상황:

대상 건물이 속한 건물까지 차량의 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물 구조:

철골철근콘크리트 구조 평슬래브 지붕 18층 건물 내 11층 1104호로서, 사용승인일은 1997년 04월 18일임.

토지 형상 및 이용상태:

2필지의 토지가 일단으로 부정형의 평지로서, 오피스텔 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태:

대상 물건이 속한 건물의 남측과 동측으로 소로의 포장도로에 접하고 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역), 온천보호지구(도고온천)로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

대전지방법원 천안지원 강제경매개시결정 (2025타경10071) 등기 (2025년 01월 09일)

등기부 요약:

* 갑1 (1999-08-31): 소유권이전 (정영숙)

* 갑5 (2001-11-03): 소유권이전 (구을회) - 임의경매로 인한 낙찰

* 을4 (2012-12-12): 전세권설정 (디와이오토주식회사, 57,000,000원) - 매수인이 인수함

* 을4-3 (2021-06-18): 4번 전세권 변경 (57,000,000원) - 매수인이 인수함

* 갑7 (2025-01-09): 강제경매 (채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO, 352,284,585원) - 말소됨

인수되는 권리:

을구 순위4번 전세권 (2012.12.12. 등기, 57,000,000원)은 매수인이 인수해야 함.

임차인 현황:

* 임차인: 디와이오토주식회사

* 보증금: 57,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 4번 전세권자로, 해당 금액은 매수인이 인수하는 조건임.

1.3. 상권분석

주변 이용 현황:

본건이 소재한 지역은 온천휴양시설, 숙박시설, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재되어 있어, 관광 및 휴양 관련 상권 특성을 가지고 있음.

토지 이용 계획:

도시지역 일반상업지역으로 상업 및 업무 활동이 가능한 지역으로 분류됨. 온천 보호지구로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있으나, 도고온천 지역 활성화와 연계될 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

주요 설비:

건물 내 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전, 주차장 등 오피스텔로서 필요한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 선순위 전세권:

가장 중요한 리스크 요인으로, 을구 순위4번 전세권 57,000,000원을 낙찰자가 추가로 부담해야 함. 이는 감정가 46,000,000원을 초과하는 금액임.

건물 노후도:

1997년 준공된 건물로, 사용승인 후 약 29년이 경과하여 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

미확인 사항:

임대관계가 미상으로, 실제 점유 상태 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있으나, 본건 임차인은 대항력이 없어 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 도고면에 위치한 오피스텔로, 도고온천 지구의 특성을 살린 입지를 가지고 있습니다. 건물은 1997년에 준공되어 연식이 있으나 기본적인 편의 설비는 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 매수인이 인수해야 하는 57,000,000원의 선순위 전세권입니다. 이 금액은 물건의 감정가보다 높기 때문에, 실질적인 총 매입 비용 계산 시 반드시 이를 최우선으로 고려해야 합니다. 제공된 최근 매매 사례(47.52㎡, 1,500만원)는 현재 시세와 큰 괴리가 있을 가능성이 높아 투자 결정에 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

도고 온천지구 내 위치: 주변 관광 및 휴양 시설과의 시너지 효과 기대 가능.

업무시설로서의 활용성: 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능한 오피스텔.

권리관계 명확성: 인수되는 전세권 외에는 매각으로 소멸되는 권리만 존재하여 권리관계는 비교적 명확함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 46,000,000원

인수되는 전세금: 57,000,000원

제공된 최근 매매 JSON 정보 중 본건과 동일한 전용면적(47.52㎡)을 가진 건이 2026년 5월 13일에 15,000,000원에 거래된 기록이 있으나, 이는 감정가 및 인수되는 전세금과 비교했을 때 매우 낮은 금액으로, 해당 거래의 신뢰성 또는 특수성을 의심해 볼 필요가 있습니다.

본 건의 매수인은 57,000,000원의 전세금을 인수해야 하므로, 총 매입 비용은 (입찰가 + 57,000,000원)이 됩니다.

만약 이 부동산의 실제 시장 가치가 70,000,000원이라고 가정하면, 최대 입찰가는 70,000,000원 - 57,000,000원 = 13,000,000원이 되어야 합니다. 만약 시장 가치가 80,000,000원이라면, 최대 입찰가는 80,000,000원 - 57,000,000원 = 23,000,000원이 됩니다.

따라서, 낮은 감정가와 높은 인수 금액을 고려할 때, 실제 시장 가치를 보수적으로 추정하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재로서는 15,000,000원의 거래가는 신뢰하기 어렵기에, 최소한 인수되는 전세금(57,000,000원)을 고려한 투자 수익률을 계산하여 입찰가를 결정해야 합니다.

합리적인 투자 수익을 얻기 위한 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가: 20,000,000원 ~ 30,000,000원

이 경우 총 매입 비용은 약 77,000,000원 ~ 87,000,000원이 됩니다. 이는 부동산의 실제 시장 가치가 최소한 이 금액보다 높아야 수익을 기대할 수 있다는 의미입니다. 정확한 시세 재확인 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

주변 시설 검색 결과:

제공된 정보와 시뮬레이션된 검색 결과상, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 온천 휴양시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.