나이스옥션 법원경매 원주 2023타경306146 [1] 강원특별자치도 원주시 흥업면 흥업리 107-1 흥업오주칼리지타운아파트 근린생활시설동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2023.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 흥업면 흥업리 소재 "흥업면 행정복지센터" 남동측 인근에
위치하며, 부근은 다가구주택 및 주거나지, 공동주택단지 등이 주로 소재하는 면소재지내
주택지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하며,
버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상3층 지하1층건 으로서,
외벽 : 드라이비트 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일붙이기 마감,
창호 : 샷시단창임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.(기준시점 현재 공실)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

-.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약8m, 북서측으로 노폭 약6m 내외의 아스팔트포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

-.

공부와의 차이

대상 근린생활시설동의 소재 지번이 원주시 흥업면 흥업리 107-1번지 외 7 필지 이나,
현황 동소 115-8 번지 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 대지사용권이 없으므로 건물만의 매각이며, 최저매각가격 또한 건물만의 평가액임
- 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립여부 불분명
- 건축법상 사용승인 받지 않은 건물(건축물대장 없음)로 장기간 방치된 상태이므로 사용관련 각종 인허가 절차 및 정상 사용여부는 별도 확인을 요함
- 공부상 소재 지번은 흥업리 107-1번지 외 7필지이나, 현황은 동소 115-8번지 지상에 소재함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 원주지원 2023타경306146 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 흥업면 흥업리 107-1 흥업오주칼리지타운아파트 근린생활시설동 1층101호 (현황: 동소 115-8번지)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 744,250,000원

* 건물면적: 892.08㎡ (약 269.8평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각 (단, 대지사용권 없이 건물만 매각)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 원주시 흥업면 흥업리 소재 "흥업면 행정복지센터" 남동측 인근에 위치. 주위는 다가구주택, 주거나지, 공동주택단지 등이 주로 소재하는 면소재지 내 주택지대임.

* 교통상황: 대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난함.

* 도로상태: 대상 토지 남서측으로 노폭 약 8m, 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑7 (가압류, 김옥희, 2010-05-26)

* 인수되는 권리: 을6 (3번근저당권말소예고등기, 말소: 인수) - 해당 권리는 경매 절차에서 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높아 주의가 필요함.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. (예: 을9, 을11, 갑21 등)

* 채권 총액: 5,053,750,000원 (등기부상 채권 총액)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인의 보증금 및 차임은 없으나, 추후 확인 시 대항력 있는 임차인 존재 가능성 및 보증금 미상에 대한 주의 필요.

4. 상권분석

* 현재 이용 상태: 근린생활시설로 이용 중이나, 기준시점 현재 공실 상태임.

* 주변 환경과의 관계: 주로 주택가에 인접해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 입지 가능성이 있으나, 면 소재지 내 주택지대라는 점을 고려해야 함.

* 임대 현황: 임대관계는 미상임.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 3층, 지하 1층 건물임.

* 건물 마감: 외벽 드라이비트 마감, 내벽 몰탈 위 페인팅 및 타일 붙이기 마감, 창호 샷시 단창임.

* 설비 내역: 수세식 위생설비, 상·하수도설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대지사용권 부재: 본건은 건물만의 매각이며, 이에 따른 토지 사용권이 없어 법정지상권 성립 여부 불분명 등 토지 이용에 대한 법적 문제가 발생할 수 있음. 최저매각가격 역시 건물만의 평가액임.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 해당 건물과 그 대지 간의 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 법적 분쟁의 소지가 있음.

* 건축물대장 미등재 및 무허가 건물 가능성: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물(건축물대장 없음)로, 장기간 방치된 상태이므로 사용 관련 각종 인허가 절차 및 정상적인 사용 가능 여부를 별도로 확인해야 함. 이는 불법 건축물로 인한 철거 또는 사용 제한 등의 위험을 내포함.

* 공부상 지번과 현황 지번 불일치: 공부상 소재 지번은 흥업리 107-1번지 외 7필지이나, 현황은 동소 115-8번지 지상에 소재하여 등기 및 행정 절차상 혼란을 야기할 수 있음.

* 장기 방치 상태: 건물이 장기간 방치되어 있어 노후화 및 유지보수 필요성이 높으며, 사용을 위해서는 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음.

* 인수 가능 권리 (을6)의 불확실성: '3번근저당권말소예고등기'에 대해 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 이는 경매로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리일 가능성이 매우 높으며, 인수 시 상당한 금액의 채무 부담이 발생할 수 있음.

7. 종합의견

본건은 상당한 면적의 근린생활시설 건물이지만, 토지 사용권이 없고(건물만 매각), 건축물대장도 없어 법적 문제 및 사용상의 제약이 매우 큰 물건임. 또한, 법정지상권 성립 여부 불분명, 공부상 지번과 현황 지번 불일치, 그리고 '말소: 인수'로 표기된 선순위 권리가 존재하여 낙찰 후 상당한 법적, 금전적 위험 부담이 예상됨. 건물이 장기간 방치된 상태이므로 원상복구 및 인허가 관련 비용도 추가로 발생할 수 있음.

8. 투자포인트

* 건물 규모: 892.08㎡ (약 269.8평)의 넓은 건물 면적을 보유하고 있음.

* 위치: 원주시 흥업면 소재지로, 면 소재지 내 주택지대에 위치하여 기본적인 생활권은 갖추고 있음.

* 잠재적 재건축/개발 가능성: 만약 법적 문제 해결 및 토지 관련 권리 확보가 가능하다면, 대규모 건축물을 활용한 개발 가능성을 일부 기대해 볼 수 있음.

9. 예상입찰가

본건은 대지사용권 부재, 건축물대장 미등재, 법정지상권 불분명, 인수 가능 권리 존재 등 다수의 중대한 법적, 행정적 리스크를 내포하고 있어 정확한 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다. 특히 '말소: 인수'로 표기된 을6 권리의 실제 부담액, 무허가 건물에 대한 시정 또는 인허가 획득에 소요될 구체적인 비용, 그리고 법정지상권 관련 법적 분쟁 해결 비용 등을 면밀히 분석해야 합니다. 따라서, 상기 리스크 요인들을 고려하여 매우 신중하게 접근해야 하며, 충분한 사전 조사를 통해 모든 잠재적 비용을 산정한 후 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 감정가는 744,250,000원이지만, 현재 파악된 리스크를 감안할 때, 이보다 현저히 낮은 수준에서 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.