나이스옥션 법원경매 춘천 2023타경2080 [4] 강원특별자치도 춘천시 동면 월곡리 264 제가동 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2023타경2080 [4] 강원특별자치도 춘천시 동면 월곡리 264 제가동 근린시설 경매

• 사건번호: 2023타경2080
• 주소: 강원특별자치도 춘천시 동면 금옥길 239 (제가동)
• 용도: 근린시설

춘천지방법원 경매1계 2023타경2080 | 소재지: 강원특별자치도 춘천시 동면 금옥길 239 (제가동) | 감정가: 3,543,179,600원 | 최저가: 1,215,311,000원 | 용도: 근린시설

1. 춘천지방법원 2023타경2080 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2023타경2080 (4)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 동면 월곡리 264 제가동

용도: 근린생활시설 (단, 현황은 복합 용도로 조사됨)

감정가: 3,543,179,600원

토지면적: 6118.00㎡ (약 1850.7평)

건물면적: 3294.66㎡ (약 996.7평)

건물 제시외면적: 122.20㎡ (약 36.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요, 법정지상권, 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 공부상 내용과 현황이 다른 부분이 다수 존재하며, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수. 불법 형질 변경 및 건축물 관련 원상회복명령 가능성 있음.

1.2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 춘천시 동면 지내리 소재 "동면행정복지센터" 북동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정도 보통으로 평가됩니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 자연녹지지역에 속하는 필지가 많으며, 다양한 가축사육제한구역 및 소하천구역에 해당되는 지역이 있습니다.

주변 지역의 지형은 필지별로 사다리형, 부정형, 평지, 완경사지, 급경사지 등 다양하게 나타납니다. 일부 필지는 건부지, 일부는 잡종지, 전(휴경지), 나지, 도로 등으로 이용 현황이 조사되었습니다. 인접 도로 상태는 본건 각 필지별로 왕복 2차선 아스콘포장 도로, 노폭 약 6M 아스콘포장 도로, 노폭 약 4M 내외 도로, 비포장 농로 등을 통해 접근 가능합니다. 일부 필지는 지적도상 맹지에 해당하기도 합니다.

주변 시설에 대한 검색 결과, 동면행정복지센터, 춘천동면우체국, 춘천동면농협 등이 근거리에 위치하고 있으며, 민속주점, 식당 등 근린생활시설들이 분포하고 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 자연녹지지역 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역 특성상 잠재적인 혐오시설 유치 가능성은 낮은 편으로 판단됩니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 부분이 다수 있어 축산 관련 시설 입지에는 제약이 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

권리분석 시 가장 중요한 사항은 '법정지상권'과 '유동화물건'이라는 점입니다. 법정지상권은 토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우, 건물 소유자가 토지 사용권을 가지는 권리로, 이는 토지 매수자에게 추가적인 부담이 될 수 있습니다. 유동화물건은 자산유동화에 관한 법률에 따라 유동화 전문회사 등이 자산을 관리, 처분하는 경우를 말하며, 권리관계가 복잡할 수 있으므로 상세한 추가 확인이 필요합니다.

또한, 공부상 지목과 현황이 상이한 필지가 다수 존재하며, 건물 또한 공부와 현황이 다른 경우가 있어 정확한 권리관계 파악 및 현황 조사가 필수적입니다. 제시외 건물 및 물건(수변전 설비, 조경수, 조형물, 이동식 구조물, 관정 설비 등)에 대한 평가 및 처분 방식 또한 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 춘천시 동면 월곡리의 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상권이 활발하다고 보기는 어렵습니다. 주변에 동면행정복지센터, 춘천동면우체국, 춘천동면농협 등이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의는 어느 정도 충족될 것으로 보입니다. 다만, 본건의 용도가 근린생활시설로 되어 있으나, 조사된 내용에 따르면 주거용, 창고용, 문화 및 집회시설, 자연순환관련시설 등 다양한 용도로 복합적으로 이용되거나 방치된 상태인 건물들이 많습니다.

따라서 현재 시점에서의 활발한 상권 형성은 제한적이며, 향후 주변 개발 계획이나 토지 이용 변경 등에 따라 상권의 변화 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다. 농경지 및 임야 지역이 혼재되어 있어, 귀농·귀촌 관련 시설이나 지역 특산물 관련 시설 등의 잠재적 가능성은 있을 수 있으나, 현재로서는 안정적인 상권 분석보다는 잠재적 가치 평가에 초점을 맞추어야 할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본건은 강원특별자치도 춘천시 동면 월곡리에 위치하여, 춘천 시내와의 접근성을 고려해야 합니다. 동면행정복지센터, 춘천동면우체국, 춘천동면농협 등의 공공 및 금융기관이 근거리에 있어 기본적인 행정 및 금융 서비스 이용이 가능합니다. 또한, 식당, 주점 등 일부 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 차량을 이용할 경우 아스콘포장 도로를 통해 접근성이 양호한 편입니다. 자연녹지지역과 농경지, 임야 등이 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 다만, 일부 건물은 장기간 방치된 상태이거나 사용 가능 여부가 불확실하여 즉시 거주나 활용에는 추가적인 점검 및 정비가 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1. 농지취득자격증명 제출 의무: 일부 토지가 공부상 '답'이나 현황 '전, 잡종지, 도로' 등으로 조사되었으며, '답'으로 등재된 필지(예: 기호 67, 71)에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시에는 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

2. 공부상 내용과 현황의 차이: 토지의 지목(답, 전, 잡종지 등)과 건물의 용도 및 구조에서 공부와 실제 현황이 상이한 부분이 다수 발견되었습니다. 이는 추후 행정 처리나 재산권 행사 시 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

3. 불법 건축물 및 형질 변경 가능성: '불법 농막 및 적재물 방치, 불법 건축 등' 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있다는 점은 큰 리스크입니다. 실제 불법 사항이 확인될 경우, 철거 비용 및 행정 처리 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 법정지상권: 법정지상권의 존재 여부는 명확히 확인해야 할 부분이며, 만약 성립된다면 건물 철거가 불가하거나 토지 사용료 지급 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

5. 유동화물건: 유동화물건은 일반 경매 물건보다 복잡한 권리관계나 특수한 매각 조건을 가질 수 있으므로, 관련 법규 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6. 건물 노후화 및 방치 상태: 일부 건물은 장기간 방치되어 사용 가능 여부가 불확실하며, 이에 따른 수리 및 유지보수 비용이 상당할 수 있습니다.

7. 복잡한 토지 이용: 다수의 필지가 복합적으로 이용되고 있으며, 일부는 도로, 잡종지 등으로 현황이 바뀌어 있어 토지 경계 및 이용에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이동 가능한 조형물, 파이프조 구조물 등 제시외 물건들의 처리 문제도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 춘천시 동면 월곡리에 위치한 대규모 토지 및 근린생활시설 등 복합건물입니다. 넓은 토지 면적과 다양한 종류의 건물들을 일괄 매각하는 물건으로, 감정가는 약 35.4억 원에 달합니다. 주변 환경은 자연 녹지와 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

그러나 본건은 여러 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 농지취득자격증명 제출 의무, 공부와 현황이 다른 부분, 법정지상권 및 유동화물건이라는 점, 그리고 불법 건축물 및 형질 변경 가능성 등은 신중한 검토가 필요한 요소입니다. 특히, '불법 농막 및 적재물 방치, 불법 건축 등'에 대한 원상회복명령 가능성은 상당한 부담이 될 수 있습니다. 또한, 제시외 건물 및 물건, 토지의 현황 등도 면밀히 확인해야 할 부분입니다.

이러한 리스크에도 불구하고, 광활한 토지 면적과 다양한 용도의 건물들은 잠재적인 개발 가치나 활용 방안을 탐색해 볼 여지를 제공합니다. 다만, 현재 상태로는 즉각적인 활용보다는 철저한 권리분석과 현장 조사를 바탕으로, 잠재적 리스크를 최소화하면서 활용 계획을 수립해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 광대한 토지 면적: 총 6118.00㎡(약 1850.7평)의 넓은 토지를 일괄 매각하므로, 토지 자체의 가치 상승 또는 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

2. 복합 용도의 건물: 근린생활시설 외 주택, 창고, 문화집회시설 등 다양한 용도로 활용되거나 활용 가능성이 있는 건물들이 존재합니다.

3. 자연 친화적 입지: 자연녹지지역 및 농경지, 임야가 인접해 있어 쾌적한 환경을 바탕으로 한 특정 용도(예: 전원주택 단지, 체험 농장, 펜션 등) 개발 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4. 낮은 경매 경쟁률 예상 (잠재적): 복합적인 리스크로 인해 일반 투자자들의 접근이 어려울 수 있으며, 이는 상대적으로 낮은 경쟁률로 이어질 가능성이 있습니다. 철저한 분석을 통해 이러한 리스크를 감수할 수 있다면, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

5. 지역 개발 가능성: 춘천시의 발전 추세와 더불어 해당 지역의 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

하지만 투자 시에는 반드시 농지취득자격증명 관련 사항, 법정지상권, 공부와 현황 불일치, 불법 건축물 관련 문제 등을 철저히 조사하고, 전문가와 상담하여 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매1계