나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3570 [2] 경기도 평택시 청북읍 고렴리 519-26 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2024.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 청북읍 고렴리 소재 ‘고렴일반산업단지’ 북서측 인근에 소재하며,
주위는 중소규모의 공장, 창고, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 버스이용 등 전반적인 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

번호 1,3,5,10) 세장형에 유사한 사다리형 평지로 창고부지로 이용중임.
번호 8) 자루형 평지로 창고부지로 이용중임.
번호 7,11,12) 부정형 평지로 도로임.
번호 13,14) 부정형 완경사지로 토지임야임.
번호 15) 부정형 평지로 묵답임.

인접 도로상태

번호 1,3,5,8,10)은 본건 7,11,12)가 포함된 폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.
번호 13) 폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접함.
번호 14) 폭 약 3미터 도로에 2면이 접함.
번호 15) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,3,5,7,10,11,13,15)
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(산업유도형), 가축사육제한구역(2022-01-26)
(일부제한 500m 이내 - 일부 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발140m 이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사
시설 보호법>

일련번호 8,14)
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(산업유도형), 가축사육제한구역(2022-01-26)
(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(2022-01-26)(일부제한 500m 이내 - 일부 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발140m 이하 협의업무위탁 2021.5.27.)
<군사기지 및 군사시설 보호법>

일련번호 12)
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(산업유도형), 가축사육제한구역(2022-01-26)
(일부제한 500m 이내 - 일부 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발140m 이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

번호 2) 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층, 번호 4,6) 경량철골구조 기타지붕 단층,
번호 9) 에비, 비동 경량철골구조 경사판넬지붕 단층으로서

벽체 : 샌드위치판넬
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설이나 창고로 이용중이다 현재는 공실임.

설비내역

급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"에서와 같이 제시외 부합물(창고)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 조사일 현재 전체 공실로 임대관계는 미상임.
2) 번호 9)제비동은 일부 벽체 등이 손상된 상태임.(후첨"사진" 참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록15는 농지취득자격증명원 필요함(미제출시 보증금 미반환)
-목록15는 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경3570 (2)

소재지: 경기도 평택시 청북읍 고렴리 519-13

용도: 임야

감정가: 801,384,000원

토지면적: 2785.00㎡ (약 842.41평)

건물면적: 0.00㎡ (단, 건물 감정평가 요항표상 경량철골구조 등의 건축물이 일부 존재하는 것으로 기재되어 있으며, 제시외 부합물(창고)도 소재함. 이에 대한 상세 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군포신용협동조합 (주 채권자)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 평택시 청북읍 고렴리 소재 ‘고렴일반산업단지’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스 이용 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

접근로 상태: 일부 필지는 폭 약 3미터 내외의 도로에 접하나, 목록 15번 필지는 맹지입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

일련번호 1,3,5,7,10,11,13,15): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다.

일련번호 8,14): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역(전 축종 제한 및 일부 축종 제한), 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다.

일련번호 12): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술)에 해당하며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

소유권 현황: 본건 토지의 소유권은 주식회사우리짐 앞으로 이전되었으며, 건물은 김은중 앞으로 보존등기된 후 주식회사우리짐으로 이전되었습니다.

등기부상 권리관계:

말소기준권리는 2023년 10월 5일 접수된 군포신용협동조합의 근저당권(을20)입니다.

이후 접수된 권리들(근저당, 가압류, 압류, 지상권 등)은 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

총 채권액: 토지 등기부채권 총액은 3,716,400,000원이며, 건물 등기부채권 총액은 3,383,915,050원으로, 등기부상 채권 총액은 약 7,090,315,050원입니다.

인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자는 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설: 본건은 전반적으로 공장, 창고, 농경지가 혼재된 지역으로, 고렴일반산업단지와 인접하여 산업 시설의 영향을 받는 지역입니다. 주변에 일반적인 상업 시설보다는 산업 활동과 관련된 시설들이 주로 위치할 것으로 보입니다.

지역 특성: 계획관리지역으로 분류되어 향후 개발 가능성이 있으나, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다.

1.4. 생활정보

편의시설 접근성: 청북읍 소재지의 편의시설 및 생활 인프라를 이용할 수 있으며, 평택 시내로의 접근성도 고려할 수 있습니다.

교통 편의성: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지 (목록 15): 목록 15번 필지는 도로에 접하지 않는 맹지이므로, 건축 또는 이용 시 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

농지취득자격증명 (목록 15): 목록 15번 필지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등 여러 법규에 의한 이용 제한 사항이 존재하므로, 개발 또는 건축 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

건물 관련 불명확성: 공부상 건물 면적은 0㎡이나, 실제 건물 구조 및 제시외 부합물(창고)이 존재하여 현장 확인이 필수적입니다.

임대차 관계 미상: 조사일 현재 임대 관계는 미상으로, 인수 또는 명도와 관련된 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

일부 건물 상태 손상: 번호 9번 건물은 일부 벽체 등이 손상된 상태입니다.

토지의 다양한 이용 현황: 창고 부지, 도로, 임야, 묵답 등 필지별로 다양한 이용 현황을 보여, 종합적인 관리가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 청북읍에 위치한 임야로, 고렴일반산업단지 인근에 자리하고 있습니다. 토지/건물 일괄매각 대상이며, 채권자의 임의경매로 진행됩니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정으로, 인수되는 부담은 없습니다. 하지만 목록 15번 필지가 맹지이며 농지취득자격증명이 필요하고, 전반적으로 여러 법규에 의한 토지 이용 제한이 존재한다는 점, 건물 면적에 대한 명확한 확인이 필요하다는 점은 유의해야 할 사항입니다. 또한, 임대 관계가 미상이고 일부 건물에 손상이 있는 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

고렴일반산업단지 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로, 산업단지 확장 또는 관련 시설과의 연계 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하여 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

현재의 임야 및 창고 부지 용도 외에, 주변 산업 환경 변화에 따른 다양한 활용 방안 모색이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 801,384,000원입니다. 예상 입찰가는 감정가, 주변 유사 물건 시세, 본건의 입지 조건, 현재 이용 현황, 그리고 맹지 및 농지취득자격증명 필요 등 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 맹지인 목록 15번 필지의 활용 방안과 농지취득자격증명 발급 가능성, 그리고 향후 개발 가능성 및 제약 조건 등을 면밀히 검토한 후, 낙찰 후 예상되는 수익률과 투자 회수 기간을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.