나이스옥션 법원경매 평택 2024타경52701 [1] 경기도 평택시 서정동 433-7 서정벨루스하임 13층1306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 오피스텔, 단독 및 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 자유스러우며, 인근에 버스정류장 및 서정리역이 소재하는 등 교통사황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층 지상17층 내 13층 1306호로
외벽: 돌붙임 등
내벽: 내부 인테리어
창호: 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수 위생설비, 난방설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 출입구 보안설비, 주차장설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 4필 일단의 토지로 근린생활시설, 업무시설 및 도시형생활주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3): 일반상업지역 , 대로2류(폭 30m-35m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>

기호 2): 일반상업지역 , 중로2류(폭 15m-20m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>

기호 4): 일반상업지역
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 평택지원 2024타경52701 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 평택시 서정동 433-7 서정벨루스하임 13층1306호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 87,000,000원입니다.

토지 면적은 4.13㎡ (약 1.25평)이며, 건물 면적은 26.37㎡ (약 8.00평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 특이사항으로는 대항력 있는 임차인 존재 및 HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 단독 및 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주상복합지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 자유로우며, 인근에 버스정류장과 서정리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역에 해당하며, 대로2류 및 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 일부 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 혐오시설 정보

주변 현황으로 볼 때, 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 비행안전제6구역에 속해 있어 항공기 소음이 발생할 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 갑4, 도봉세무서장의 압류(2023년 4월 25일 접수)입니다.

3.2. 등기부 요약

소유권 이전, 압류, 강제 경매, 주택 임차권 등의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 김성현(보증금 100,000,000원, 차임 0원)이 거주 중인 것으로 파악됩니다. 전입일자는 2022년 4월 15일, 확정일자는 2022년 2월 24일입니다. 하지만, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부 요약상 해당 주택임차권은 '말소' 예정으로 표기되어 있어, 낙찰로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

등기부 및 임차인 현황 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

3.5. 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항

신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금에 대한 우선변제권자로서 배당금을 수령하고, 잔여금액에 대한 대항력을 포기한다는 내용의 '대항력 포기서'를 제출하였습니다. 이는 HUG가 향후 매수인에게 잔존 임차보증금 반환을 청구하지 않겠다는 의사를 표명한 것으로, 매수인에게 매우 유리한 조건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 주상복합지대로, 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 지역 상권 잠재력

서정리역 인근에 위치하여 교통 편의성과 더불어 지역 상권의 발달 가능성이 있습니다. 소형 평형의 도시형생활주택으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 현황

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 17층 건물 중 13층에 위치한 도시형생활주택입니다. 2014년에 건축 승인을 받아 비교적 최신 건물에 속합니다.

5.2. 주요 시설 및 편의성

기본적인 급배수, 위생, 난방, 화재 경보 및 탐지, 소화전, 승강기, 보안 설비, 주차장 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 표기되어 있고 등기부상 임차권이 말소 예정이며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 임차인 보증금 관련 인수 부담은 없습니다. 다만, '대항력있는임차인'이라는 문구가 혼재되어 있으나, 전반적인 권리 분석 결과 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 건축물 노후도 및 법규 제한

2014년 준공된 건물로 신축은 아니지만, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 보입니다. 토지이용계획 상 비행안전제6구역에 해당하여 향후 건축 관련 규제나 항공기 소음 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

제공된 정보만으로는 정확한 임대 관례 및 기타 상세 사항을 파악하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 도시형생활주택으로, 서정리역 및 초등학교 인근이라는 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없고 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기로 인해 법적 리스크가 최소화되어 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 감정가는 8,700만원이나, 주변 실거래가와의 비교 분석을 통해 신중한 입찰이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 및 임대 수익을 위한 투자 목적에 적합합니다.

* 평택 지역의 개발 호재에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 소형 면적으로 비교적 적은 투자금으로 접근 가능합니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 87,000,000원

최근 주변 실거래가 분석 (2026년 5월 기준, ㎡당):

* 송탄빌리지8동 (49.62㎡): 약 1,612,000원/㎡ (8,000만원)

* 부락맨션나동 (59.64㎡): 약 1,844,000원/㎡ (11,000만원)

* 풍림주택(마동) (48.06㎡): 약 1,103,000원/㎡ (5,300만원)

본건 면적은 26.37㎡입니다. 주변 다세대 주택 거래 사례의 ㎡당 가격이 본건의 감정가(약 3,300,000원/㎡)보다 현저히 낮은 경향을 보입니다. 이는 본건 건물이 상대적으로 신축(2014년 준공)이고 도시형생활주택이라는 점, 그리고 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하더라도 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

따라서, 주변 시세와 감정가의 괴리를 고려하되, 임차인 인수 부담이 없고 HUG의 대항력 포기로 리스크가 낮다는 점을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 78,000,000원

권장 입찰가: 약 73,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.