나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51999 [6] 경기도 안성시 사곡동 254-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 봉산동 소재 "안성시청" 북서측, 북측, 북동측 원거리에 각각 산재하여 위치하며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 남측 하향지세의 부정형 토지로서, "자연림" 상태입니다.
기호(2) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, "답"으로 이용 중입니다.
기호(3) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, "토지임야"상태입니다.
기호(4) : 남측 하향지세의 부정형 토지로서, "자연림" 상태입니다.
기호(5) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, "묵전"상태입니다.
기호(6) : 인접지와 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서, "묵전"상태입니다.
기호(7) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, "묵전"상태입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도 및 현황 "맹지"입니다.
기호(2) : 남동측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.
기호(3) : 지적도 및 현황 "맹지"입니다.
기호(4) : 지적도 및 현황 "맹지"입니다.
기호(5) : 지적도 및 현황 "맹지"입니다.
기호(6) : 동측으로 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.
기호(7) : 지적도 및 현황 "맹지"입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지입니다.
기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.
기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.
기호(4) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지입니다.
기호(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.
기호(6) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.
기호(7) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

㉠ 비닐하우스(7x14) ≒ 98㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 지상에 제시외건물이 소재하므로, 경매 절차 진행 시 확인 등 별다른 조치를 요합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-맹지임
-농지취득자격증명제출요함(미제출시 보증금은 반환하지 아니함)
-농작물(콩,들깨)재배 중
재매각임. 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 납부하여야 함.

AI 물건분석

833. 00 제곱미터는 약 252평입니다.

안성시 사곡동 254-2 주변에 대한 '혐오시설'에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 안성시 전반에 대한 혐오시설 관련 이슈(의료폐기물 소각장, 생활폐기물 매립시설 등)가 보도된 바 있으나, 해당 특정 주소지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않습니다.

농지취득자격증명은 농업경영을 목적으로 농지를 취득하는 자에게 발급되는 증명서로, 실제 농지를 경작할 사람에게 소유권을 이전하기 위한 제도입니다. 신청 시 농업경영계획서 등을 제출해야 하며, 발급 기준을 충족하지 못할 경우 발급이 거부될 수 있습니다. 경매로 농지를 취득할 경우, 낙찰 후 정해진 기간 내에 해당 증명서를 제출하지 않으면 소유권 이전이 불가능하며 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

경매 물건이 재매각(재경매)되는 경우는 낙찰자가 대금을 납부하지 못했거나, 매각 불허가 결정이 내려지는 등 여러 사유가 있습니다. 재매각된 물건의 경우, 이전 낙찰자가 보증금을 몰수당하며 재매각 절차에 참여할 수 없습니다. 또한, 재매각 사유를 면밀히 분석하고 권리 분석 등을 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경51999 (6)

소재지: 경기도 안성시 사곡동 254-2

용도: 전 (답, 자연림, 토지임야, 묵전 상태 혼재)

감정가: 142,443,000원

토지 면적: 833.00㎡ (약 252평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각 (총 7개 필지)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OO

특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출, 공동담보, 재매각, 맹지 다수 포함

주의사항:

- 맹지 (기호 1, 3, 4, 5, 7)

- 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환 불가

- 현재 농작물(콩, 들깨) 재배 중

- 재매각으로 인해 최저매각가의 20%를 매수보증금으로 납부해야 함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안성시 사곡동 소재 "안성시청"에서 북서측, 북측, 북동측으로 원거리에 산재하여 위치하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

총 7개 기호로 이루어진 토지로, 개별 기호별로 이용 현황이 상이합니다.

- 기호(1), (4): 남측 하향지세의 부정형 토지로서 "자연림" 상태입니다.

- 기호(2): 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "답"(논)으로 이용 중입니다.

- 기호(3): 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "토지임야" 상태입니다.

- 기호(5), (6), (7): 인접지와 등고평탄한 부정형 또는 자루형 토지로서 "묵전"(묵힌 밭) 상태입니다.

2.4. 도로 접면 현황

- 기호(1), (3), (4), (5), (7): 지적도 및 현황상 맹지입니다.

- 기호(2): 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

- 기호(6): 동측으로 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 다양한 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 적용되고 있습니다.

- 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연보전권역, 영농여건불리농지

- 기호(2): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 성장관리권역

- 기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역

- 기호(4): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연보전권역, 영농여건불리농지

- 기호(5), (6), (7): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역

- 제시외 물건: ㉠ 비닐하우스(7x14) ≒ 98㎡ 가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

- 말소기준권리: 을1 (2024-01-30) 삼죽농업협동조합 근저당 (1,074,000,000원)

- 기타 등기사항:

- 갑3 (2024-01-30): 소유권이전 (매매)

- 을2 (2024-04-30): 근저당 (전영재) - 말소

- 갑4 (2024-07-23): 소유권이전청구권가등기 (매매예약)

- 갑5 (2024-09-12): 임의경매 (전영재) - 말소 (본건 경매개시)

- 갑6 (2024-09-23): 압류 (평택세무서장) - 말소

- 등기부채권 총액: 1,324,000,000원

3.2. 인수되는 권리 여부

말소기준권리보다 선순위인 권리(존속하는 권리)는 확인되지 않습니다. 다만, 갑4 소유권이전청구권가등기는 말소되지 않고 진행될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계 0원입니다. 해당 물건에 대한 별도의 임차인 현황은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 토지 이용 현황

본건은 안성시청에서 원거리에 위치하며, 주변은 대부분 자연림, 답, 묵전 등 농림지역 및 산림지역의 특성을 보입니다. 일부 지역은 도시지역, 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 및 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

4.2. 관련 법규 및 규제

본건 토지는 농림지역, 관리지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연보전권역, 성장관리권역, 농업진흥구역, 영농여건불리농지 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 토지 활용에 있어 복합적인 검토와 인허가 절차가 필요함을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 관공서 및 기반 시설 접근성

본건은 안성시청에서 원거리에 위치하고 있으며, 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약 사항

- 맹지: 다수의 필지가 도로에 직접 접하지 않아 토지 활용에 상당한 제약이 있습니다.

- 농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생합니다.

- 복합적인 토지 이용 규제: 다양한 용도지역 및 산지, 농업진흥구역 등의 지정으로 인해 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 물리적 제약 사항

- 지형: 일부 필지의 경우 남측 하향지세 등 지형적 특성이 있습니다.

- 비닐하우스 존재: 공부 외 제시물건인 비닐하우스가 있어 명도 및 철거 관련 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 경매 진행 관련 사항

- 재매각: 이전 경매에서 낙찰자의 대금 미납 등의 사유로 재매각이 결정되었습니다. 이는 물건의 잠재적 문제점을 시사할 수 있습니다.

- 매수보증금: 재매각으로 인해 최저매각가의 20%를 납부해야 하므로, 통상적인 10%보다 높은 보증금이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 사곡동 소재 토지로, 농림지역, 관리지역, 도시지역 등이 복합적으로 지정되어 있으며, 자연림, 답, 묵전 등 다양한 형태의 토지로 구성되어 있습니다. 다수의 필지가 맹지이고 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점, 재매각 물건이라는 점 등은 주요한 고려 사항입니다. 특히, 복잡한 토지 이용 규제와 맹지라는 점은 향후 토지 활용 시 상당한 제약이 될 수 있습니다. 하지만, 농지취득자격증명 발급이 가능하다면 농업적 활용 또는 관련 사업 추진의 가능성은 있습니다.

8. 투자 포인트

* 다양한 토지 이용 규제 지역으로, 향후 지구단위계획 수립 등 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 현재 경작 중인 농작물(콩, 들깨) 및 비닐하우스는 농업 관련 사업의 시작점으로 활용될 수 있습니다.

* 재매각 물건으로, 경매 경험이 풍부하고 철저한 분석을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 자체의 감정가 142,443,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 재매각 물건이라는 점과 맹지, 농지취득자격증명 제출 의무 등 여러 리스크 요인을 감안할 때, 입찰 시에는 본건의 잠재적 가치와 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 조사 및 권리 분석을 더욱 심도 있게 진행한 후, 유사 물건의 실거래가 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 낙찰 확률 등을 고려하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

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