나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51999 [4] 경기도 안성시 삼죽면 배태리 113-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 봉산동 소재 "안성시청" 북서측, 북측, 북동측 원거리에 각각 산재하여 위치하며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 남측 하향지세의 부정형 토지로서, "자연림" 상태입니다.
기호(2) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, "답"으로 이용 중입니다.
기호(3) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, "토지임야"상태입니다.
기호(4) : 남측 하향지세의 부정형 토지로서, "자연림" 상태입니다.
기호(5) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, "묵전"상태입니다.
기호(6) : 인접지와 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서, "묵전"상태입니다.
기호(7) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, "묵전"상태입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도 및 현황 "맹지"입니다.
기호(2) : 남동측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.
기호(3) : 지적도 및 현황 "맹지"입니다.
기호(4) : 지적도 및 현황 "맹지"입니다.
기호(5) : 지적도 및 현황 "맹지"입니다.
기호(6) : 동측으로 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.
기호(7) : 지적도 및 현황 "맹지"입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지입니다.
기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.
기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.
기호(4) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지입니다.
기호(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.
기호(6) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.
기호(7) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

㉠ 비닐하우스(7x14) ≒ 98㎡

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 지상에 제시외건물이 소재하므로, 경매 절차 진행 시 확인 등 별다른 조치를 요합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-맹지임
-잡목과 수풀이 우거진 자연림 상태의 임야로 분묘는 없었으나 임야 특성상 미처 발견하지 못할 수 있으니 입찰전 별도 현장확인요함
재매각임. 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 납부하여야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 평택지원 2024타경51999 (4) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안성시 삼죽면 배태리 113-3이며, 용도는 임야입니다.

감정가는 18,848,000원이고, 토지 면적은 992.00㎡ (약 300평)입니다. 건물은 없는 것으로 확인되었습니다.

매각 대상은 토지이며, 채권자는 전OO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 안성시 봉산동 소재 "안성시청" 북서측, 북측, 북동측 원거리에 각각 산재하여 위치하며 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: appraisal report summary].

차량 접근은 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다 [cite: appraisal report summary].

도로 접근성은 일부 필지가 지적도 및 현황상 맹지(인접 도로가 없는 토지)로 확인됩니다. 구체적으로 기호(1), (3), (4), (5), (7)번 필지가 맹지에 해당합니다 [cite: appraisal report summary]. 기호(2)번 필지는 남동측으로 약 4미터 폭의 콘크리트 포장도로와 접하고 있으며, 기호(6)번 필지는 동측으로 약 3미터 폭의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다 [cite: appraisal report summary].

토지 이용계획 및 제한사항은 필지별로 상이합니다.

기호(1)은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연보전권역, 영농여건불리농지입니다 [cite: appraisal report summary].

기호(2)는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 성장관리권역입니다 [cite: appraisal report summary].

기호(3)은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역입니다 [cite: appraisal report summary].

기호(4)는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연보전권역, 영농여건불리농지입니다 [cite: appraisal report summary].

기호(5), (6), (7)은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역입니다 [cite: appraisal report summary].

또한, 제시목록 외 물건으로 7x14미터 규격의 비닐하우스(약 98㎡)가 소재하는 것으로 파악되었습니다 [cite: appraisal report summary].

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 말소기준권리인 을3(근저당, 전영재, 2024.04.30. 접수, 250,000,000원)보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 갑8(임의경매개시결정, 전영재, 150,821,917원)과 갑9(강제경매개시결정, 키움로지스안성주식회사) 역시 매각으로 소멸됩니다.

등기부 요약상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다 [cite: appraisal report summary].

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다 [cite: property statement].

1.3. 상권분석

본 건은 안성시청에서 원거리에 산재한 임야로, 직접적인 상권 형성은 미미한 지역입니다. 토지이용계획상 일부 필지가 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으나, 전반적으로 농림지역, 계획관리지역, 보전산지 등 개발보다는 보전 목적의 용도지역이 다수 포함되어 있습니다. 주위 환경은 보통으로 평가되었으며, 이는 상업적 용도의 활발한 개발보다는 자연녹지 또는 농림지로서의 특성을 반영하는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 자연림 상태의 임야이므로 직접적인 주거 생활 편의시설과는 거리가 있습니다. 다만, "안성시청"이 인근에 위치하고 있어 관련 행정 서비스 접근성은 양호한 편입니다. 주변 교통상황은 보통 수준으로 평가되었으나, 맹지인 필지가 다수 존재하므로 접근성이 제한될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 다수의 필지가 도로에 직접 접하지 않아 접근성이 매우 제한적입니다. 이는 토지 활용에 큰 제약이 될 수 있습니다 [cite: appraisal report summary, property statement].

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 최저매각가격의 20%를 매수보증금으로 납부해야 합니다. 이는 입찰 시 자금 계획에 영향을 미칩니다 [cite: property statement].

* 분묘기지권: 임야의 특성상 분묘가 존재할 가능성이 있습니다. 현재 현장 확인 시 분묘는 없었으나, 임야 특성상 미처 발견하지 못했을 수도 있으므로 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다. 분묘기지권이 인정될 경우 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다 [cite: property statement].

* 자연림 상태: 잡목과 수풀이 우거진 자연림 상태의 임야로, 현 상태로는 즉각적인 활용이 어렵습니다. 벌목 및 정지 작업 등 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다 [cite: property statement].

* 제시외 건물: 비닐하우스(약 98㎡)가 소재하므로, 경매 절차 진행 시 별도 확인 및 조치가 필요합니다 [cite: appraisal report summary].

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 삼죽면 일대의 임야로, 다수의 필지가 맹지이며 자연림 상태라는 점에서 접근성과 활용성에 큰 제약이 있습니다. 또한, 재매각 물건이라는 점과 분묘기지권의 잠재적 위험성을 고려해야 합니다. 토지이용계획상 일부 지역은 성장관리권역, 도시지역, 자연녹지지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 기대할 수도 있으나, 현재로서는 이러한 점이 현실적인 가치 상승으로 이어지기까지는 상당한 시간과 노력이 필요할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 계획관리지역 등이 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 도시 계획 변경 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 재매각으로 인한 최저매각가격 대비 할인 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 인접 도로와 접한 필지(기호 2, 6)를 활용하여 맹지 문제를 해결하고 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 18,848,000원입니다. 재매각으로 인한 입찰가 산정 시에는 현재 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 명도 가능성, 추가 투입 비용(벌목, 정지 작업, 도로 확보 등) 및 잠재적 리스크(분묘기지권 등)를 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 본 건의 매력도를 높이는 직접적인 요인이 부족하여, 감정가 대비 낮은 금액에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 맹지 해소 및 개발 가능성에 대한 심층적인 조사와 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.