나이스옥션 법원경매 평택 2024타경52909 [1] 경기도 평택시 이충동 463 서정라페온빌3차 11층1101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 ‘서정리초등학교’ 남측인근에 소재하며, 주위는
오피스텔, 로변의 상업용건물, 후면의 주택, 주상용 건물 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스이용 등 전반적인 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층 지상17층 중 11층 1101호로서
외벽 : 석재붙임, 범랑판넬 붙임 등
창호 : 샷시창호

이용상태

도시형생활주택

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측과 서측이 폭 약 8미터, 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전
제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2024타경52909 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 이충동 463 서정라페온빌3차 11층1101호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 87,000,000원

토지면적: 3.51㎡ (약 1.06평)

건물면적: 18.95㎡ (약 5.73평)

토지지분: 3.5076㎡

건물지분: 18.95㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 '서정리초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 로변 상업용 건물, 후면의 주택, 주상용 건물 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 버스 이용 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지하 5층, 지상 17층 중 11층 1101호입니다. 외벽은 석재붙임, 범랑판넬 붙임 등이며, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

토지는 2필지 일단의 사다리형 토지로 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

북측과 서측으로 각각 폭 약 8미터, 6미터 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역(전술) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전(2018-11-29, 박진희 / 2022-03-04, 양희준) 및 주택임차권(2024-04-24, 박찬솔, 118,300,000원), 강제경매(2024-10-02, 박찬솔, 122,169,868원) 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 박찬솔이 신청한 강제경매(2024타경52909) 등기입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인 박찬솔은 2022년 04월 06일 전입, 2022년 03월 16일 확정일자를 받았으며, 보증금 118,300,000원, 차임 0원입니다.

등기부상 해당 임차권(을구 3번)은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서 상에서도 "매수인에게 대항할 수 있는 임차권...은 임차보증금이 전액 변제되지 않는 한 말소되지 않고, 매수인에게 인수 됨"이라고 명시되어 있습니다.

이로써 임차인의 보증금 118,300,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

3.3. 권리분석 요약

선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 특이사항으로는 임차인 박찬솔이 본 경매사건의 강제경매 신청 채권자(말소기준권리)이기도 하다는 점입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 현황 및 물건명세서 내용에 따라 보증금 118,300,000원은 인수될 가능성이 있으므로, 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (JSON 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(상아맨션)는 2002년식 건물로, 본건(서정 라페온빌3차, 2018년 준공)과는 건물 연식 및 유형(다세대 vs 도시형생활주택/오피스텔)에서 차이가 있습니다.

제공된 상아맨션의 최근 매매가는 13,500만원 ~ 15,000만원 수준이며, 해당 면적(약 50㎡~60㎡)의 가격은 225만~281만원/㎡ 수준입니다.

본건의 전용면적은 18.95㎡(약 5.73평)으로 소형입니다. 유사한 조건의 신축 도시형생활주택(오피스텔)의 경우, 본건과 비슷한 면적(약 21㎡~22㎡)이 2024년 실거래가 기준 5,800만원~8,100만원 범위에서 거래된 기록이 있습니다. 또한, 2018년 사용 승인된 서정 라페온빌3차의 경우, 21㎡ 타입이 2024년 8월 21층에서 5,800만원에 거래된 기록도 있습니다.

하지만, 본건의 감정가는 87,000,000원으로, 면적당 감정가는 약 459만원/㎡에 해당합니다. 이는 제공된 유사 면적의 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

4.2. 임대/매매 동향

최근 실거래가 자료들을 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적 및 연식의 소형 오피스텔/도시형 생활주택은 6천만원 후반에서 8천만원 초반대의 시세를 형성하는 것으로 보입니다. 감정가 8,700만원은 현재 시장가보다 약간 높은 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 서정리초등학교가 위치하고 있어 교육환경이 양호합니다. 송탄농협하나로마트 서정점 등 편의시설 이용도 용이합니다.

5.2. 주거 환경

본건은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 개별난방, 도시가스 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 문제

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차권의 존재입니다. 임차인 박찬솔의 보증금 118,300,000원이 매수인에게 인수될 경우, 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '매수인에게 인수 됨'이라는 명시적 문구 사이의 불일치에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

6.2. 기타 법규 제한

토지이용계획 상 비행안전제6구역(전술)에 해당하여, 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다. (별도 외부 검색에서 혐오시설로 분류될 만한 주요 시설은 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본건은 평택시 이충동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 역세권 인근이라는 이점이 있습니다. 그러나 선순위 임차권의 존재 및 인수 보증금액의 불확실성이 매우 큰 위험 요소입니다. 감정가는 최근 실거래가 대비 다소 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 인수되는 보증금액에 따라 총 취득 비용이 시장가 대비 과도하게 높아질 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택으로 비교적 관리가 용이합니다.

* 서정리초등학교 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 87,000,000원

최근 실거래가 수준: 약 6,000만원 ~ 8,000만원 (21㎡~22㎡ 기준)

주요 리스크: 선순위 임차보증금 118,300,000원 인수 가능성 (물건명세서 기준)

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서에 '매수인에게 인수 됨'으로 명시된 임차보증금 118,300,000원을 제외하고 입찰가를 산정하는 것은 매우 신중해야 합니다. 인수되는 보증금액과 실제 총 취득 비용을 고려할 때, 본건의 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮게 책정되어야 잠재적 수익성을 확보할 수 있습니다.

엄밀히 '인수 보증금'을 제외하고 '입찰가'만 산정할 경우, 최근 실거래가 및 감정가를 고려하여 보수적으로 산정합니다.

예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

주의 : 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 별도로 고려하지 않은 산정 방식에 따랐습니다. 만약 임차보증금 118,300,000원이 실제로 매수인에게 인수된다면, 총 실제 취득 비용은 이 금액이 추가되므로 투자 가치가 크게 달라집니다. 입찰 전 반드시 해당 임차권 및 보증금 인수 여부를 법원 또는 전문가를 통해 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.