나이스옥션 법원경매 성남 2024타경3758 [5] 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층디-103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "코스트코 하남점" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 하남테크노밸리유1센터로 차량 진출입이 가능하며 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도, 지하철5호선 "하남시청역"까지의 거리 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건물 내 제1층 제에이-140호외 4개호로서,

외벽 : 강화유리, 복합판넬 및 석재붙임 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등.
창호 : 강화유리 등.

이용상태

기호1) 공부상 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점))-현황 공실.
기호2) 공부상 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점))-현황 공실.
기호3) 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(휴게음식점))-현황 공실.
기호4) 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))-현황 공실.
기호5) 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))-현황 골프공판매점 등.

* 이용상황에 대한 판단은 경매진행시 재확인 및 유의바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 옥내소화전시설, 화재탐지시설, 엘리베이터시설 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터), 창고시설(창고), 공장(지원시설-판매시설. 제1,2종 근린생활시설) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 대로, 서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(지역현안사업1지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정시 현황은 골프관련 판매점
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 성남지원 2024타경3758 (5)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층디-103호

용도: 근린상가

감정가: 1,075,000,000원

토지면적: 13.84㎡ (약 4.19평)

토지 지분: 13.84㎡ (약 4.19평)

건물면적: 58.32㎡ (약 17.64평)

건물 지분: 58.32㎡ (약 17.64평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 특이사항

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항: 감정평가 시 현황은 골프 관련 판매점이었음.

특별 매각조건: 매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%를 납부해야 함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 하남시 풍산동에 위치하며, 주변에 코스트코 하남점이 있고 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치함. 지하철 5호선 하남시청역까지의 거리 등 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨. 본건이 위치한 하남테크노밸리 U1센터는 올림픽대로, 서울~춘천 고속도로, 외곽순환도로, 중부고속도로 등과의 접근성이 좋음.

2.3. 토지 이용 및 도로

인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 공장(지식산업센터), 창고시설, 공장(지원시설-판매시설, 제1, 2종 근린생활시설) 등으로 이용 중임. 본건 북측 및 남측으로는 대로, 서측으로는 중로와 접하여 차량 통행 및 접근이 편리함.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음. 또한 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접해 있음. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 규제받고 있음.

2.5. 주변 시설

인근에 대규모 복합 쇼핑몰인 스타필드 하남이 위치하여 생활 편의성이 높음.

2.6. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 신한은행 근저당권(3,600,000,000원) 외 다수의 권리가 존재했으나, 본 매각으로 인해 말소될 예정임. 채권 총액은 3,600,000,000원임.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-13

대항력: 없음

특이사항: 임대차 관계는 미상이나, 임차인의 보증금 및 차임이 명확히 기재되어 있으며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구성

본 건물은 지식산업센터, 창고시설, 근린생활시설 등으로 복합 사용되는 대규모 건물임. 공부상으로는 공장, 지원시설(소매점, 휴게음식점, 일반음식점) 등으로 등재되어 있으나, 현재 일부 호실은 공실 상태이며, 특정 호실은 골프 관련 판매점 등으로 이용되고 있음.

4.2. 상권 특징

해당 물건이 위치한 하남테크노밸리 U1센터는 대규모 지식산업센터 단지로, 주변에 아파트 단지와 오피스텔, 상업 시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 편임. 서울과의 접근성이 우수하며, 대형 쇼핑몰 등 편의시설이 인접해 있어 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리한 입지임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

코스트코 하남점, 스타필드 하남 등 대형 편의시설이 인접해 있어 쇼핑 및 여가 활동에 편리함.

5.2. 교통시설

지하철 5호선 하남시청역과 인접해 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이는 이전 입찰에서 낙찰자가 계약을 포기하거나 잔금을 미납했을 가능성이 있으며, 이러한 사유를 파악하는 것이 중요함.

6.2. 유동화물건 및 공동담보

유동화물건 및 공동담보 물건의 경우, 복잡한 금융 구조를 가질 수 있어 권리 관계를 더욱 면밀히 파악할 필요가 있음.

6.3. 공실 및 이용 현황

감정평가 시점의 현황과 실제 이용 현황 간 차이가 있으며, 일부 호실은 공실 상태임. 경매 진행 시 실제 이용 상태를 재확인하고, 현재 영업 중인 점포의 업종 및 영업 지속 가능성 등을 추가적으로 확인할 필요가 있음.

6.4. 임대차 관계 불확실성

전반적인 임대 관계는 미상으로 표시되어 있어, 추가적인 조사를 통해 공실 또는 임대 중인 호실을 파악하고 임대료 수준을 확인하는 것이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시의 주요 업무 및 상업 지구에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 장점을 가지고 있습니다. 대규모 지식산업센터 단지 내 근린상가로서 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 고려할 때, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 현재 일부 공실 및 업종 편중(골프 관련 판매점) 현상이 나타나고 있어, 향후 공실 해소 및 다양한 업종 유치를 위한 전략이 필요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 서울 및 수도권 주요 지역과의 접근성이 우수하며, 스타필드 하남, 코스트코 등 대형 편의시설 인접.

* 대규모 단지 내 상가: 하남테크노밸리 U1센터라는 대규모 지식산업센터 단지 내 상가로, 풍부한 유동인구 및 입주 기업체 종사자를 잠재 고객으로 확보 가능.

* 미래 가치: 하남시의 지속적인 개발 호재와 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 활용 가능성: 현재 일부 공실이나, 안정적인 상권 내 위치를 바탕으로 다양한 업종의 상가로서의 활용 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

감정가 1,075,000,000원을 기준으로, 본 물건은 재매각 및 유동화 물건이라는 점, 그리고 현재 일부 공실 및 업종 현황을 고려했을 때, 감정가를 상회하는 높은 입찰보다는 시장 상황과 추가적인 임대 수익률 분석을 통해 보수적인 접근이 필요합니다. 특별 매각 조건으로 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%임을 감안하여 자금 계획을 수립해야 합니다. 시장 조사 및 수익성 분석 결과를 바탕으로, 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 7억 5천만 원 ~ 9억 7천만 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.