나이스옥션 법원경매 성남 2024타경3758 [4] 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층디-102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "코스트코 하남점" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 하남테크노밸리유1센터로 차량 진출입이 가능하며 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도, 지하철5호선 "하남시청역"까지의 거리 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건물 내 제1층 제에이-140호외 4개호로서,

외벽 : 강화유리, 복합판넬 및 석재붙임 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등.
창호 : 강화유리 등.

이용상태

기호1) 공부상 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점))-현황 공실.
기호2) 공부상 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점))-현황 공실.
기호3) 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(휴게음식점))-현황 공실.
기호4) 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))-현황 공실.
기호5) 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))-현황 골프공판매점 등.

* 이용상황에 대한 판단은 경매진행시 재확인 및 유의바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 옥내소화전시설, 화재탐지시설, 엘리베이터시설 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터), 창고시설(창고), 공장(지원시설-판매시설. 제1,2종 근린생활시설) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 대로, 서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(지역현안사업1지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정시 현황은 공실임
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2024타경3758 (4)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층 디-102호 (신 주소: 경기도 하남시 하남대로 947 (풍산동))

용도: 근린상가 (공부상 지원시설 - 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(휴게음식점, 일반음식점) 등)

감정가: 961,000,000원

토지면적: 12.88㎡ (약 3.90평)

건물면적: 54.27㎡ (약 16.42평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스제십차유동화전문 (유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 경매 기본 정보

경매 구분: 부동산 임의경매

특별 매각 조건: 매수 신청 보증금 최저 매각 가격의 20%

특이사항: 유동화 물건, 공동담보, 재매각

주의사항: 감정 시 현황은 공실임

2. 입지조건

2.1. 건물 및 단지 정보

본건은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

외벽은 강화유리, 복합판넬 및 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 강화유리 등으로 구성되어 있습니다.

건물에는 위생 및 급배수 시설, 옥내 소화전 시설, 화재 탐지 시설, 엘리베이터 시설 등이 구비되어 있습니다.

토지 형상은 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 공장(지식산업센터), 창고시설, 판매시설, 제1,2종 근린생활시설 등의 부지로 이용 중입니다.

건물은 총 15층 규모이며, 본건은 1층에 해당합니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "코스트코 하남점" 남측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 오피스텔, 업무 시설 및 다양한 근린생활 시설이 소재하는 지역입니다.

단지 내 차량 진출입이 가능하며, 북측 및 남측으로 대로, 서측으로 중로와 접해 있습니다.

대중교통 이용은 보통 수준으로, 노선 버스 정류장이 인근에 위치하며 지하철 5호선 "하남시청역"까지는 도보로 약 15분 거리에 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한지역, 과밀억제권역, 공장설립 승인지역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 사항

말소기준권리는 2019년 10월 4일 접수된 신한은행의 근저당권(3,600,000,000원)입니다.

경매 절차를 통해 근저당권, 임의경매개시결정 등은 말소될 예정입니다.

3.2. 인수 또는 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다. 해당 권리가 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 기타 권리 사항

등기부등본상 소유권 이전(상속), 소유권 이전 1번 신탁 등기 말소, 3번 박종훈 지분 압류(의정부세무서) 등의 내용이 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 3,600,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

현재 임대 관계는 파악되지 않고 있으며, 감정평가 시점에는 공실 상태였습니다.

다만, 일부 호실(기호5)은 골프공 판매점 등으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

이용상황에 대한 판단은 경매 진행 시 재확인 및 유의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 잠재 수요

본건은 코스트코 하남점 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 업무 시설 등 다양한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

하남테크노밸리 U1센터 내 상가로서, 단지 내 근로자 및 방문객을 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

하남시는 현재 교산지구 AI 혁신클러스터 구축, K-한강 국가정원 및 K-컬처 복합콤플렉스 조성 등 대규모 개발 사업을 추진하며 자족 기능 강화와 도시 경쟁력 증대에 힘쓰고 있습니다. 이러한 개발 호재는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 단지 앞 대로변 및 중로 접하는 등 도로 여건이 양호합니다.

대중교통으로는 지하철 5호선 하남시청역 이용이 가능하며, 버스 노선도 다양하게 운행되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

코스트코 하남점 등 대형마트 및 주변 상업 시설 이용이 편리합니다.

하남시청 등 행정 시설과도 인접해 있어 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

지하철 5호선 하남시청역까지 도보 이동이 가능하며, 단지 내 엘리베이터 등 기본적인 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

하남 유니온파크(복합 환경기초시설)가 인근에 위치하고 있으나, 현재는 지하화 및 공원화 시설을 통해 혐오시설이 아닌 지역 명소이자 주민 편의 시설로 성공적으로 운영되고 있습니다. 이는 과거 하남시의 개발 과정에서 혐오 시설에 대한 주민들의 우려가 있었던 것과는 대비되는 모습입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 관련 위험

감정 시점 기준으로 본건의 현황은 공실이며, 임대 관계가 파악되지 않아 실제 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (현재 인수 보증금은 0원으로 파악됨)

명확한 임대차 관계 확인 및 공실 장기화 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

6.2. 건물 및 토지 관련 제한 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한지역, 공장 설립 승인지역 등에 해당하여 추후 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 과거 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었을 수 있습니다. 이러한 사유를 파악하여 입찰 시 고려해야 합니다.

6.4. 권리 관련 위험

매각으로 소멸되지 않는 지상권 등의 권리가 존재할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시의 지속적인 개발 호재 속에서 입지를 다지고 있는 하남테크노밸리 U1센터 내 근린상가 물건입니다. 대형 마트 인접, 교통 편의성, 그리고 풍부한 배후 수요를 바탕으로 상권 활성화 가능성이 존재합니다.

그러나 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명한 점은 투자 시 주요 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 매각 불포함 권리에 대한 추가 확인이 필요합니다.

전반적으로 하남시의 성장 잠재력과 물건 자체의 특성을 고려할 때, 신중한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 하남시의 활발한 개발 사업 및 도시 경쟁력 강화 추진

* 코스트코 하남점 인접으로 인한 유동인구 흡수 잠재력

* 지식산업센터 단지 내 상가로서 잠재적 배후 수요 확보 가능성

* 재매각으로 인한 가격 조정 가능성 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 시세, 주변 유사 물건 거래 사례, 향후 임대 수익률, 물건의 하자(공실, 권리관계 등)를 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 낙찰가의 70~80% 수준에서 시작하여 물건의 하자 및 미래 가치를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 일반적입니다.

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 해당 금액을 제외한 잔금 납부 능력과 추가적인 명도 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 별도의 현장 조사를 통한 임대 시세 파악 및 권리 관계에 대한 심층적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.