나이스옥션 법원경매 성남 2024타경3758 [2] 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층에이-141호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "코스트코 하남점" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 하남테크노밸리유1센터로 차량 진출입이 가능하며 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도, 지하철5호선 "하남시청역"까지의 거리 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건물 내 제1층 제에이-140호외 4개호로서,

외벽 : 강화유리, 복합판넬 및 석재붙임 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등.
창호 : 강화유리 등.

이용상태

기호1) 공부상 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점))-현황 공실.
기호2) 공부상 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점))-현황 공실.
기호3) 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(휴게음식점))-현황 공실.
기호4) 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))-현황 공실.
기호5) 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))-현황 골프공판매점 등.

* 이용상황에 대한 판단은 경매진행시 재확인 및 유의바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 옥내소화전시설, 화재탐지시설, 엘리베이터시설 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터), 창고시설(창고), 공장(지원시설-판매시설. 제1,2종 근린생활시설) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 대로, 서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(지역현안사업1지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정시 현황은 공실임
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경3758 (2)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층 에이-141호

용도: 근린상가

감정가: 1,336,000,000원

토지면적: 17.56㎡ (약 5.31평)

토지지분: 17.56㎡ (약 5.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.96㎡ (약 22.37평)

건물지분: 73.96㎡ (약 22.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항: 감정 시 현황은 공실임

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 하남테크노밸리유1센터 내 1층 상가입니다.

주변은 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

"코스트코 하남점"이 남측 인근에 위치하여 잠재적인 고객 접근성이 좋습니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 대중교통으로는 노선버스 정류장이 인접해 있고 지하철 5호선 하남시청역과의 거리도 보통 수준으로 평가됩니다.

본건이 위치한 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

토지는 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로, 현재 지식산업센터, 창고시설, 판매시설 및 근린생활시설 등의 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 북측과 남측으로 대로, 서측으로는 중로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 10월 4일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

이에 따라 본 건에 설정된 대부분의 권리(소유권이전1번신탁등기말소, 신한은행 근저당권, 유에스제십차유동화전문 임의경매, 의정부세무서 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 3,600,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 하남테크노밸리유1센터는 지하 2층, 지상 15층 규모의 집합건물로, 건축물대장상 주용도는 공장(지식산업센터, 창고시설)이나, 지원시설로서 판매시설 및 제1, 2종 근린생활시설 등으로도 활용될 수 있도록 구성되어 있습니다.

본건은 1층에 위치하며, 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(휴게음식점, 일반음식점) 등으로 되어 있으나, 현재는 공실 상태이거나 일부 업종(골프공판매점 등)으로 이용 중입니다.

건물 내 총 1411개의 호실이 있으며, 2019년 8월 14일에 사용 승인된 비교적 신축 건물이므로 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 현재 본건 호실이 공실 상태라는 점은 향후 임차인 확보 및 공실 리스크 관리가 중요함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

하남시청역(지하철 5호선)이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

대형마트인 코스트코 하남점이 가까이 있어 쇼핑 편의성이 높습니다.

주변에 아파트 단지 및 오피스텔이 다수 분포하고 있어 잠재적인 배후 수요가 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 감정 시 현황이 공실이므로, 임차인 모집 및 안정적인 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 재매각 물건: 이전 입찰 과정에서 계약이 성사되지 않았거나 유찰된 물건으로, 시장의 관심도나 이전 입찰가를 파악하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 채권 구조가 복잡할 수 있어, 혹시 모를 추가적인 법적 쟁점이나 권리관계 변동 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 용도 규제는 향후 사업 확장이나 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시의 지식산업센터 내 1층 상가로, 코스트코 인근이라는 입지적 강점과 비교적 신축인 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 지하철 5호선 역세권이라는 점도 긍정적인 요소입니다.

그러나 현재 공실 상태이며 재매각 물건이라는 점은 잠재적 투자자가 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 임차인 확보 전략과 함께 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성은 추가적인 주의를 요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 하남시 개발 호재: 지하철 5호선 연장 개통 등 교통망 확충 및 도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 주변 상업 및 주거 시설 밀집: 코스트코, 다수의 아파트 및 오피스텔 단지와 인접하여 풍부한 잠재 고객 확보 가능성.

* 신축급 건물: 비교적 최신 시설을 갖춘 건물로, 입점 경쟁력이 높을 수 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 권리 관계가 명확하고, 향후 활용 방안 모색이 용이함.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,336,000,000원이며, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

현재 공실 상태이며 재매각 물건임을 고려할 때, 임대 수익률 및 향후 임차인 확보 가능성, 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 유사 물건의 최근 거래 사례, 지역 상권의 임대 시세, 건물 내 유사 면적의 임대 현황, 그리고 향후 예상되는 임대 수익률을 바탕으로 산정해야 합니다.

단순 감정가액을 기준으로 낙찰받기보다는, 직접적인 현장 방문을 통해 상권 분석을 심화하고, 공실 리스크 해소를 위한 구체적인 방안을 마련한 후, 예상되는 총 투자 비용(매입 비용, 필요 시 리모델링 비용, 잔금 대출 이자, 관리비, 공실 기간 동안의 손실 등)과 향후 예상되는 임대 수익 및 시세 차익을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 전문가와 상담을 통해 상세한 시장 조사 및 수익률 분석을 거쳐 입찰가를 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.