나이스옥션 법원경매 성남 2024타경3758 [1] 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층에이-140호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "코스트코 하남점" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 하남테크노밸리유1센터로 차량 진출입이 가능하며 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도, 지하철5호선 "하남시청역"까지의 거리 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건물 내 제1층 제에이-140호외 4개호로서,

외벽 : 강화유리, 복합판넬 및 석재붙임 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등.
창호 : 강화유리 등.

이용상태

기호1) 공부상 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점))-현황 공실.
기호2) 공부상 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점))-현황 공실.
기호3) 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(휴게음식점))-현황 공실.
기호4) 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))-현황 공실.
기호5) 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))-현황 골프공판매점 등.

* 이용상황에 대한 판단은 경매진행시 재확인 및 유의바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 옥내소화전시설, 화재탐지시설, 엘리베이터시설 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터), 창고시설(창고), 공장(지원시설-판매시설. 제1,2종 근린생활시설) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 대로, 서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(지역현안사업1지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정시 현황은 공실임
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 성남지원 2024타경3758 (1)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층 에이-140호

용도: 근린상가

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 1,430,000,000원

토지면적: 17.56㎡ (약 5.31평)

토지지분: 17.56㎡ (약 5.31평)

건물면적: 73.96㎡ (약 22.37평)

건물지분: 73.96㎡ (약 22.37평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항: 감정평가 시점 현황은 공실임

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "코스트코 하남점" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트단지, 오피스텔, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재한 하남테크노밸리유1센터로 차량 진출입이 용이합니다. 또한, 인근 노선버스정류장의 이용이 가능하며, 지하철 5호선 "하남시청역"과의 거리 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 공장(지식산업센터), 창고시설, 공장(지원시설-판매시설, 제1,2종 근린생활시설) 등의 부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 북측 및 남측으로 대로, 서측으로는 중로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 을1 근저당권(신한은행, 3,600,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수 권리

본 건의 경매는 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 별도로 인수해야 할 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 주요 등기사항 요약

* 을1: 근저당권 (신한은행, 3,600,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 임의경매개시결정 (유에스제십차유동화전문, 2,622,723,442원)

* 갑5: 지분압류 (의정부세무서)

* 갑8: 지분압류 (김포시)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 임대 관계는 현재 미상으로 조사되었습니다.

금액이 미상이라도 보증금 또는 차임 관련 내용은 경매 진행 시 재확인 및 유의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 하남시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 주변에 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 업무 시설이 밀집하여 있어 상주 인구 및 유동 인구 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 특히 "코스트코 하남점"이 인근에 위치하여 집객 효과가 기대됩니다.

4.2. 잠재적 활용도

건축물대장 및 공부상 용도는 공장(지식산업센터), 창고시설, 지원시설(판매시설, 제1,2종 근린생활시설) 등으로 되어 있으나, 현황상으로는 일부 호실을 제외하고는 공실 상태입니다. 근린상가로서의 다양한 업종(소매점, 음식점 등)으로의 전환 및 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 및 업무 시설이 밀집한 지역 특성상, 주변에 다양한 편의시설 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 5호선 하남시청역 이용이 가능하며, 차량 이용 시 올림픽대로, 서울-춘천 간 고속도로 등 주요 도로망 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 현황

감정평가 시점 및 현재 현황이 공실로 파악되었습니다. 임대차 계약 체결 및 공실 해소를 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

6.2. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 매각되지 못한 사유(예: 높은 입찰가, 권리관계 복잡성 등)에 대한 파악이 중요합니다.

6.3. 복합적인 권리관계

유동화물건, 공동담보 물건으로, 권리 분석 시 복잡한 채권 및 담보 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 미확인 임대차

임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 유무 등을 철저히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시의 주요 상업 및 업무 지구에 위치하며, "코스트코 하남점" 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 건물은 비교적 신축(사용승인 2019년)으로 양호한 편이나, 현재 공실 상태가 주된 리스크 요인입니다. 재매각 물건이라는 점과 복합적인 권리관계, 미상인 임대차 현황 등을 종합적으로 고려할 때, 철저한 사전 조사와 함께 향후 시장 상황 및 공실 해소 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 하남시 개발 지역 내 입지로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 근린상가 및 지원시설로서의 다양한 업종 전환 및 활용 가능성이 존재합니다.

* 현재 공실 상태이므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 적극적인 임대차 활동을 통해 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 분석, 유사 물건 낙찰가, 향후 임대 수익률 예측, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어려우나, 감정가(14억 3천만원) 및 최저 매각 가격(본 정보에 명시되지 않음, 확인 필요)을 참고하여 투자 전략을 수립하시기 바랍니다. 본 물건은 인수 보증금이 없는 관계로, 산정 시 해당 부분은 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.