나이스옥션 법원경매 성남 2024타경3758 [3] 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층에이-142호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "코스트코 하남점" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 하남테크노밸리유1센터로 차량 진출입이 가능하며 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도, 지하철5호선 "하남시청역"까지의 거리 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건물 내 제1층 제에이-140호외 4개호로서,

외벽 : 강화유리, 복합판넬 및 석재붙임 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등.
창호 : 강화유리 등.

이용상태

기호1) 공부상 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점))-현황 공실.
기호2) 공부상 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점))-현황 공실.
기호3) 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(휴게음식점))-현황 공실.
기호4) 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))-현황 공실.
기호5) 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))-현황 골프공판매점 등.

* 이용상황에 대한 판단은 경매진행시 재확인 및 유의바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 옥내소화전시설, 화재탐지시설, 엘리베이터시설 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터), 창고시설(창고), 공장(지원시설-판매시설. 제1,2종 근린생활시설) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 대로, 서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(지역현안사업1지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정시 현황은 공실임
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 성남지원 2024타경3758 (3)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 618, 하남테크노밸리유1센터 1층 A-142호

건물명: 하남테크노밸리 U1 CENTER

토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스제십차유동화전문

1.2. 면적 및 용도

토지 면적: 7.00㎡ (약 2.12평) / 토지 지분: 7.00㎡ (약 2.12평)

건물 면적: 29.48㎡ (약 8.92평) / 건물 지분: 29.48㎡ (약 8.92평)

공부상 용도: 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점)), 공장(지원시설-제2종근린생활시설(휴게음식점)), 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))

실제 이용 용도: 상가 (현황 공실, 일부 단위 필지는 골프공 판매점 등으로 이용)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 453,000,000원

매각 조건: 특별매각조건 - 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항: 감정 시 현황은 공실임

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "코스트코 하남점" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

인접 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 복합 용도의 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 하남테크노밸리 U1 CENTER 내부에 위치합니다.

인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 5호선 "하남시청역"까지의 접근성은 보통 수준입니다.

단지 북측과 남측으로는 대로, 서측으로는 중로와 접하고 있어 도로망이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 10월 4일 접수된 신한은행 근저당권(3,600,000,000원)입니다.

본 경매는 2024년 8월 19일 접수된 유에스제십차유동화전문(채권자)의 임의경매 개시 결정에 따른 것입니다.

등기부상 기타 권리로는 소유권 이전(신탁등기 말소), 상속으로 인한 소유권 이전, 압류(의정부세무서장, 김포시) 등이 기재되어 있으나, 본 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,600,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 존재할 수 있으나, 관련 세부 정보는 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 "코스트코 하남점" 인근에 위치하여 고객 접근성이 양호합니다.

주변에 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

다양한 근린생활시설과 업무시설이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 지역 특성

하남테크노밸리 U1 CENTER는 지식산업센터, 창고시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 입주 가능한 건물입니다.

도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

대로와 중로에 인접하여 물류 이동 및 고객 방문이 용이한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

코스트코 하남점 등 대형 편의시설이 인근에 위치하여 쇼핑 편의성이 높습니다.

주변에 다양한 음식점, 카페 등 근린생활시설이 분포합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

인근에 다수의 아파트 단지 및 오피스텔이 있어 직주근접 수요가 있습니다.

단지 내에 지식산업센터 및 지원시설이 운영되고 있어 업무 환경을 갖추고 있습니다.

건물에는 위생 및 급배수 시설, 옥내 소화전, 화재 탐지 시설, 엘리베이터 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 현황

감정평가 당시 본건의 이용 상태는 공실로 확인되었습니다.

현황 공실은 임대 수익 발생 시점 지연 가능성 또는 임대료 인하 압력으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 권리관계

매각으로 대부분의 권리는 소멸되나, 지상권은 인수될 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 재매각 물건

본 물건은 재매각 건으로, 최초 입찰 참여자들의 입찰가 및 낙찰가 추이 등을 참고하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 하남테크노밸리 U1 CENTER 내 근린상가로, 코스트코 인근의 좋은 입지와 아파트/오피스텔 밀집 지역의 배후 수요를 갖추고 있습니다.

지하철 5호선 및 대로변 인접으로 교통이 편리하며, 복합 용도의 건물 내에서 다양한 상업 활동이 가능합니다.

현재 감정 시점에 공실 상태이며, 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 할 부분입니다.

권리관계는 명확하나, 지상권 인수 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

재매각 물건이라는 점을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

탁월한 입지: 코스트코 인근 및 대단지 아파트/오피스텔 밀집 지역에 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보 가능.

교통 요충지: 지하철 5호선 및 다수의 도로망을 통해 우수한 접근성 제공.

다용도 활용 가능성: 근린생활시설, 소매점, 음식점 등 다양한 용도로 활용 가능한 공부상 허가 사항.

잠재적 가치 상승: 하남시 개발 계획 및 지구단위계획구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 본건의 경우 인수 보증금은 0원이므로, 감정가(453,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

현재 공실 상태와 재매각 이력을 고려하여, 현장 조사 결과 및 주변 시세, 임대 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 별도의 상세 분석을 통해 산출 가능합니다.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.