나이스옥션 법원경매 성남 2024타경6870 [1] 경기도 하남시 감이동 512 현대타워 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 "단샘초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제1층 제105호로서,
(사용승인일: 2022.09.02)

외벽: 석재 및 페어글래스 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 마감 등,
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 전체 호별 경계 없이 일단의 근린생활시설(제105호-제111호, 상호: 스타벅스)로
이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 "근린생활시설 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 32m, 남동측으로 노폭 약 20m, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의
포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(감일지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구,
배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)임.

공부와의 차이

본건은 공부상 제105호부터 제111호가 각각의 호수로 구분되어 있으나 현황은 경계벽
구분 없이 일단의 근린생활시설(상호: 스타벅스)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임.
-등기사항전부증명서상 소유자는 "주식회사재경"임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1,2,3은 공부상 제1층 제105호, 제106호, 제107호로 각각의 호수로 구분되어 있으나, 현황은 경계벽 구분 없이 일단의 근린생활시설(상호:스타벅스)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2024타경6870 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 감이동 512 현대타워 1층 105호 (일단으로 이용 중인 105, 106, 107호)

* 용도: 근린상가 (제1종/2종 근린생활시설)

* 감정가: 3,710,608,000원

* 토지면적: 53.74㎡ (약 16.25평)

* 건물면적: 128.14㎡ (약 38.76평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제1층 (사용승인일: 2022.09.02)

* 주요 특징: 현황 일체로 스타벅스 매장으로 이용 중 (공부상 105, 106, 107호)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 하남시 감이동 소재 "단샘초등학교" 서측 인근.

* 주위환경: 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재.

* 교통: 제반 차량 진출입 용이. 인근 노선버스정류장 소재하여 대중교통 이용 편의도 보통. 북동측 노폭 약 32m, 남동측 노폭 약 20m, 북서측 노폭 약 10m 내외 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 순위 2번 근저당권 (전주성가신용협동조합, 2023.01.31. 등기)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 1번 전세권설정등기 (2022.09.29. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. (권리자: 주식회사에스C *, 권리금액: 54,000,000원)

* 임차인 현황:

* 주식회사에스C * (보증금: 54,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2022-11-18, 대항력: 있음)

* (참고: 이 임차인은 전세권 설정자와 동일인으로 보이며, 사업자등록일 기준 대항력이 있습니다.)

* (주)에스C * (보증금 41,000,000원, 대항력 없음)

* (주)에스C * (보증금 40,000,000원, 대항력 없음)

* 기타 권리: 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권, 가압류, 압류 등 다수 존재하나, 모두 말소될 예정입니다. (말소기준권리보다 후순위 권리들)

* 등기부채권 총액: 3,211,793,014원

1.3. 상권분석

* 업종: 현재 유명 프랜차이즈(스타벅스) 매장으로 운영 중.

* 주위환경: 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역으로, 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(감일지구)으로 상업 용도 적합.

* 도로 접근성: 차량 진출입이 용이한 도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 단샘초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 및 전세권 인수: 주식회사에스C *가 사업자 등록일(2022-11-18) 기준으로 대항력을 갖춘 임차인으로 존재하며, 동일인이 보유한 전세권(54,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 매각으로 인해 임대차 관계가 바로 종료되지 않으며, 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있음을 의미합니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차 조건에 따라 상황이 달라질 수 있습니다.)

* 공부상 현황 불일치: 목록 1, 2, 3 (105, 106, 107호)이 공부상으로는 개별 호수로 구분되어 있으나, 현황은 경계벽 구분 없이 일단의 근린생활시설(스타벅스)로 이용 중입니다. 이는 추후 구분등기나 활용 계획 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 중복병합사건: 사건이 병합되어 진행 중인 점을 인지해야 합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄하여 매각되므로, 이에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(사용승인 2022년)에 위치한 근린상가로, 현재 유명 프랜차이즈(스타벅스)가 입점하여 운영 중인 것으로 보입니다. 위치, 접근성, 주변 환경 등 상업 시설로서의 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인(동시에 전세권자) 존재, 공부상 호수와 현황 불일치 등 권리 관계 및 현황상의 특수성을 충분히 고려해야 합니다. 이러한 요소들은 매각 가격 결정 및 명도 과정에 영향을 미칠 수 있으므로, 면밀한 검토 후 입찰에 참여해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최근에 사용 승인된 건물로, 건물 자체의 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 우량 임차인 입점: 현재 스타벅스라는 유명 프랜차이즈가 입점해 있어, 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 명도 가능성 및 전세권 인수 조건 확인 필요)

* 발전 가능성 있는 지역: 하남시 감이동 일대는 신축 아파트 단지 개발 등으로 인해 지속적인 발전 가능성이 있는 지역으로 평가됩니다.

* 일괄 매각으로 인한 시너지: 토지와 건물이 일괄 매각되어 일체로서 관리 및 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 바에 따름)

* 본 예상 입찰가는 명시된 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

* 매수인은 대항력 있는 임차인(주식회사에스C *, 보증금 54,000,000원, 사업일자 2022-11-18) 및 말소되지 않는 전세권(54,000,000원) 인수를 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 이는 실제 명도 과정 및 투자 회수에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 상기 정보를 바탕으로 한 구체적인 예상 입찰가 산출은 추가적인 시세 조사, 임대료 수준, 명도 가능성 및 소요 기간, 인수되는 전세권의 잔여 기간 및 조건 등을 종합적으로 분석한 후 가능합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.