나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11749 [1] 경기도 화성시 영천동 675-1 신세계프라자 2층203호 외2개호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "영천초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원, 공공시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상3층 건중 제2층 제203,204,205호로서,
(사용승인일: 2015.12.21)
외벽 : 석재붙임 마감등임.
내벽 : 인테리어 및 몰탈위 페인팅 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

기호 1-3 벽체구분없이 일체로 근린생활시설(유소년스포츠시설)로 이용중이었던 것으로 조사되었으나, 현재 영업진행 여부는 불분명함.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 지하주차장설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형, 평지의 토지로서, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 12-15 미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 중로3류(폭 12m-15m)(2014-10-01)(중(집)3-51)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1,2,3 벽체구분 없이 일체로 사용중임
3. 재매각임. 입찰보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경11749 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 675-1 신세계프라자 2층203호 외2개호

용도: 근린상가

감정가: 1,155,000,000원

토지면적: 154.98㎡ (약 46.89평)

건물면적: 238.35㎡ (약 72.11평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 재매각

1.2. 물건 현황

* 본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 "영천초등학교" 남동측 인근에 위치한 신세계프라자 내 근린상가입니다.

* 해당 호실들은 벽체 구분 없이 일체로 사용 중이며, 유소년 스포츠 시설로 이용되었던 것으로 조사되었습니다.

* 건축물 사용승인일은 2015년 12월 21일입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 입지

* 본 건은 경기도 화성시 영천동에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원, 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* "영천초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있어 유동인구 확보 및 접근성이 양호할 수 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 본 건 북동측으로 노폭 12-15미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))으로 지정되어 있습니다.

* 중로3류, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입/사업일자: 2018-08-08

* 확정일자: 2018-08-08

* 대항력: 있음

* 비고: (없음)

3.3. 등기부 현황

* 말소기준권리: 수협은행 근저당 (2018-10-12, 794,400,000원)

* 이후 소유권 이전, 압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 794,400,000원 (말소기준권리 기준)

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 면밀한 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

* 근린생활시설(유소년스포츠시설)로 이용 중이었으나, 현재 영업 진행 여부는 불분명합니다.

* 3개 호실(203호, 204호, 205호)이 벽체 구분 없이 일체로 사용되어 넓은 공간 활용이 가능합니다.

4.2. 주변 상권 특성

* 본 건은 동탄2신도시 내 상가 밀집 지역에 위치할 가능성이 높으며, 주변 아파트 단지 및 학교 등 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 유소년 스포츠 시설로 사용된 이력은 키즈 관련 시설, 교육 시설 등 다양한 업종으로의 전환 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* "영천초등학교"가 남동측 인근에 위치합니다.

* 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 공공시설 등이 주변에 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 김 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 보증금 전액을 인수하지 않아도 될 가능성이 높으나, 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 세심한 확인이 필요합니다.

6.2. 재매각 물건

* 본 건은 재매각 물건으로, 이전에 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유로 다시 매각이 진행되는 경우입니다. 이는 물건 자체의 문제 또는 시장의 관심도 등 복합적인 요인이 작용했을 수 있습니다.

6.3. 영업 현황 불확실성

* 현재 영업 진행 여부가 불분명하여, 인수 후 즉시 수익 창출이 어려울 수 있으며, 공실 위험을 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 환경 조사 결과, 본 건과 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄2신도시 내 신세계프라자에 위치한 근린상가로, 영천초등학교 인근에 자리 잡고 있어 입지적 이점을 가집니다. 비교적 신축 건물에 속하며, 3개 호실이 일체로 사용되어 넓은 공간 활용이 가능하다는 장점이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 재매각 물건이라는 점, 그리고 현재 영업 현황이 불분명하다는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 임차인 관련 권리 관계는 철저히 분석해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시의 미래 가치 및 풍부한 배후 수요

* 3개 호실 일체 사용으로 인한 넓은 활용 공간

* 다양한 업종으로의 전환 가능성 (유소년 스포츠 외)

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 하며, 인수 보증금, 명도 비용, 시장 시세, 임차인과의 협상 가능성, 그리고 재매각임을 고려한 유찰 가능성 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 금액 산출은 생략합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.