나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97224 [1] 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층엘112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "서천고등학교" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 등 제반주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통의
여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제1층 제엘112호로서,
(사용승인일자 : 2019.04.02)

외벽 : 복합판넬 마감.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

인접 호수(제엘109호-제엘111호, 제엘113호)와 벽체구분 없는 상태로 현황 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로 "공장 및 지원시설"의 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측 및 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) - (3) 공히,
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구
<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

인접호수(제엘109호~제엘111호, 제엘113호)와 벽체 구분없는 상태로 현황 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행하는 2024타경97224 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 용인시 기흥구 농서동 455번지 일대 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘112호로, 용도는 근린상가로 표기되어 있으나 건축물대장상으로는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다.

감정평가액은 963,000,000원이며, 토지면적은 26.19㎡ (약 7.92평), 건물면적은 53.30㎡ (약 16.13평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 서OOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동에 위치하며, "서천고등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 활동이 이루어지는 복합적인 환경을 갖추고 있습니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다.

본건은 북측, 동측, 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 속해 있어 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리 관계를 분석한 결과, 말소기준권리인 서울축산업협동조합의 근저당권(을1, 2023-01-04 접수)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

즉, 소유권이전(갑5), 가압류(갑6), 임의경매(갑7), 압류(갑8) 등은 본 경매 절차가 완료됨에 따라 말소됩니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임대 관계가 불분명하므로, 명도 진행 시 실제 거주자 파악 및 관련 사항 확인에 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 지식산업센터 등이 밀집해 있어 배후 수요 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

특히 지식산업센터 내 상가라는 점을 고려할 때, 해당 센터 입주 기업 종사자들을 대상으로 하는 다양한 서비스업이 활성화될 가능성이 있습니다.

이는 안정적인 유동 인구와 고정 수요를 기반으로 한 상권 형성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 서천고등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 용이합니다.

또한, 다수의 아파트 단지가 분포하고 있어 생활 편의 시설 이용 및 주거 생활 환경 측면에서 유리한 조건을 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 인접 호수(엘109호~엘111호, 엘113호)와 벽체가 구분되지 않은 상태로 현황 공실로 관리되고 있어, 독립적인 사용 및 관리에 제약이 따를 수 있습니다.

또한, 용도상 '근린상가'로 표기되어 있으나 건축물대장상 '공장(지식산업센터)'으로 기재되어 있어, 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 차이에 대한 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 건물이라는 장점이 있으나, 인접 호수와의 벽체 미구분, 공실 상태, 그리고 용도상의 불일치 가능성 등으로 인해 명도 및 향후 활용 방안 모색에 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

이러한 리스크 요인들을 철저히 파악하고 해결 방안을 강구한다면, 입지적 강점을 바탕으로 잠재적 가치를 실현할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

건물이 비교적 신축으로 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

지식산업센터 밀집 지역 내 위치하여, 관련 종사자 및 지역 내 수요를 기반으로 한 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

향후 주변 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 963,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 현황, 잠재적 리스크, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 인접 호수와의 벽체 미구분, 공실 상태, 임대 관계 미상 등의 명도 및 활용 관련 리스크는 입찰가 산정에 중요한 변수로 작용할 것입니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 이루어지기도 하나, 본 건의 경우 구조적 문제로 인해 이를 하회하는 낙찰가율을 고려해야 할 수도 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 유사 물건의 실제 거래 사례 및 주변 시세 분석 등 추가적인 정보 수집 및 심층적인 검토가 필수적입니다. (구체적인 예상 금액 제시에는 한계가 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.