나이스옥션 법원경매 인천 2024타경518663 [2] 인천광역시 강화군 화도면 여차리 482 전 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경518663 [2] 인천광역시 강화군 화도면 여차리 482 전 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매16계 2024타경518663 | 소재지: 인천광역시 강화군 화도면 여차리 482 | 감정가: 36,168,000원 | 최저가: 8,683,000원 | 용도: 전

1. 인천지방법원 2024타경518663 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경518663 (2)

소재지: 인천광역시 강화군 화도면 여차리 482

용도: 전 (농지)

감정가: 36,168,000 원

토지면적: 264.00㎡ (약 79.86평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본 건은 인천광역시 강화군 화도면 여차리 소재 "여차1리마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 논, 밭, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 농촌 및 전원 주거지역입니다.

차량의 접근은 가능하나, 인근 대중교통 이용 편의도는 보통 이하 수준으로 평가됩니다.

기호 1, 2, 4 토지는 북동측 약 8미터, 남서측 약 4미터 도로에 접하고 있으나, 기호 3 토지는 지적도상 맹지에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 소유자 겸 채무자인 김OO에 대한 채권자 주OOOOOOOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

매각 대상은 토지이며, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

주요 권리 사항으로 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 기한 내 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다.

법정지상권 성립 여지가 있으나, 그 성립 여부 및 영향은 불확실한 상태입니다.

평가 및 매각에서 제외된 제시외 건물(축사 약 52㎡ 등)이 소재합니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 주로 농업 활동이 이루어지는 농촌 지역입니다.

인근에 소규모 근린생활시설이 일부 있으나, 활발한 상업 활동이 이루어지는 상권으로 보기는 어렵습니다.

주거 기능과 농업 활동이 혼합된 형태의 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

단독주택 및 농경지가 주를 이루는 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 지역입니다.

일상생활 편의시설 이용은 차량을 이용해야 하며, 대중교통 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

자연환경이 비교적 잘 보존되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 계약이 무효가 되고 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

기호 3 토지의 맹지 상태는 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

법정지상권 성립 여부에 따라 토지 사용 및 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있습니다.

평가 및 매각에서 제외된 제시외 건물(축사 등)이 토지 사용에 물리적인 영향을 미치거나, 향후 철거 등 추가적인 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

특히 제시외 건물로 인해 소유권 행사 제한 시 토지 감정가가 28,776,000원으로 하향 조정되는 점을 유의해야 합니다.

기호 1, 2 토지의 경우, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '대'로 이용 중이므로, 추후 관련 법규 및 행정 절차에 대한 확인이 필요합니다.

7. 혐오시설 확인

주변 시설 검색 결과, 본건 토지 인근에서 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

주위 환경은 농경지와 주택, 소규모 시설이 혼재된 일반적인 농촌 지역입니다.

8. 종합 의견

본 건은 농지 취득 자격이 있는 분들에게는 경작 또는 전원 주택 부지로 고려될 수 있는 토지입니다.

그러나 맹지, 법정지상권 불확실성, 제시외 건물로 인한 사용 제한 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

농지법, 민법(법정지상권) 등 관련 법규에 대한 철저한 사전 검토가 필수적이며, 현장 방문을 통해 제시외 건물의 상태 및 토지 이용 제약 여부를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

감정가 36,168,000원은 토지 자체에 대한 평가로 보이며, 제시외 건물의 존재 및 잠재적 권리 문제는 별도로 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

농지로서의 활용 가능성: 농지취득자격이 있는 경우, 경작을 위한 투자 기회가 될 수 있습니다.

개발 가능성 탐색: 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. (단, 구체적인 개발 계획 및 규제 사항 확인 필요)

입지 특성: 강화군이라는 지리적 이점과 농촌 지역의 한적함을 선호하는 수요층에게는 매력적일 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매16계