나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58606 [1] 서울특별시 송파구 문정동 80-8 집앤사베스타 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 소재 "문현고등학교" 북측 인근에 위치한 도시형생활주택
(단지형다세대) 내 4층 401호로서, 주변으로는 다세대, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이
주로 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선 "장지역"이 소재하는 등
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제4층 제401호로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 화재발신기 등

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 가장형에 유사한 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대, 통칭 "집앤사베스타")
1개동(16세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역,
상대보호구역, 상대보호구역(2010-02-19), 절대보호구역(2010-02-19),
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동 80-8 집앤사베스타 4층 401호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경58606 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 강OO님입니다.

감정가는 338,000,000원입니다.

토지 면적은 20.50㎡ (약 6.20평)이며, 토지 지분도 20.5㎡ (약 6.20평)입니다.

건물 면적은 29.21㎡ (약 8.83평)이며, 건물 지분도 29.21㎡ (약 8.83평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 소재 "문현고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 "장지역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

등기부상 을구 4번으로 등기된 강주석님의 주택임차권(접수일자 2024년 4월 2일, 보증금 351,750,000원)은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나, 물건명세서에 의거 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

이 점은 본건의 중요한 인수 대상 권리입니다.

다만, 임차인 현황 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 실제 배당 과정에서 모든 보증금이 변제될 가능성도 있습니다.

이 외에 다른 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

본건은 재매각 물건으로, 이전 매각에서 진행되지 못했던 사유에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 송파구 문정동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역입니다.

주변에 다세대주택, 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 생활 편의성이 있습니다.

또한, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건축물의 용도 및 규모에 대한 제한이 있습니다.

인근에 지하철역이 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 건축물대장상 2020년 11월 9일에 사용승인을 받았습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 4층 401호입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비, 승강기, 화재발신기 등이 설치되어 있습니다.

주변에는 문현고등학교가 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등 도시지역 내 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인(강주석, 보증금 351,750,000원)의 보증금 인수 가능성입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있지만, 물건명세서상 잔액 인수 가능성이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

재매각 물건이라는 점은 이전 매각 실패의 원인이 있었음을 시사하며, 투자 결정 전에 충분한 현장 조사와 법적 검토가 필요합니다.

다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 개발이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송파구의 입지적 장점과 도시형생활주택으로서의 실거주 및 투자 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 재매각 이력은 상당한 리스크 요인으로 작용합니다.

철저한 권리 분석과 임차인과의 협상 가능성, 그리고 향후 시장 상황을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

송파구 지역의 부동산 가치 상승 잠재력은 꾸준히 존재합니다.

전용면적 29.21㎡ (약 8.83평)의 소형 주거 공간은 1~2인 가구 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

만약 임차인 보증금 문제가 원만히 해결되거나, 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 면적(29.49㎡)의 최근 매매 사례가 2026년 7월 327,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 32,000,000만원 ~ 33,000,000만원 수준으로 판단됩니다.

감정가는 338,000,000원이나, 재매각 진행 및 대항력 있는 임차인의 존재 가능성(보증금 351,750,000원)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

모든 보증금이 배당으로 완납되어 인수 부담이 없을 경우, 시장 가치 및 감정가격을 참고하여 32,500,000만원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이 경우, 인수 보증금 351,750,000원을 제외하고 입찰가를 산정하는 것이 아니라, 배당을 통해 모든 채무가 변제될 것을 전제로 시장 가치 내에서 입찰하는 것을 권장합니다.

만약 보증금 인수 부담이 발생할 경우, 해당 금액을 제외한 순수 부동산 가치를 산정하여 입찰가격을 재조정해야 하며, 이 경우 본 건의 수익성은 현저히 낮아질 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 관련 시세 및 물건 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 조사 및 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.