나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60845 [1] 서울특별시 강동구 암사동 473-34 송림팰리체 2층 202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60845 [1] 서울특별시 강동구 암사동 473-34 송림팰리체 2층 202호 다세대주택 경매

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서울동부지방법원 경매4계 2024타경60845 | 소재지: 서울특별시 강동구 암사길 47-5, 2층 202호 (암사동,송림팰리체) | 감정가: 247,000,000원 | 최저가: 197,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경60845 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경60845 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 473-34 송림팰리체 2층 202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 247,000,000원

토지면적: 18.54㎡ (약 5.61평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

건물 구조 및 상태:

본건은 2021년 05월에 준공된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택으로, 해당 물건은 2층 202호입니다. 외벽은 외장타일 붙임 및 일부 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 온돌마루 및 일부 타일 깔기 마감, 창호는 알루미늄 샷시 창호로 마감되었습니다.

이용 상태:

현재 "도시형생활주택"으로 이용 중입니다.

설비 내역:

위생 및 급배수시설, 도시가스 난방설비, 승강기 설비, 옥외주차장(1층) 등 다세대주택으로서 필요한 제반 설비를 갖추고 있습니다.

토지 이용 상태:

본건 토지는 세장형 평지의 토지로, 공동주택(도시형생활주택) 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

본건 토지는 동측으로 노폭 약 4m 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받고 있습니다.

공부와의 차이:

해당 사항 없습니다.

기타 참고사항:

임대 관계는 현재 파악되지 않은 상태입니다.

1.3. 입지 조건

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사1동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 교통은 간선도로 변에 버스정류장이 있으며, 지하철 8호선 "암사역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입도 원활하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

1.4. 권리 분석

본건의 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 소유자는 고OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 권리 분석 사항으로는 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서가 있습니다. 해당 확약서에는 임차인이 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 대항력이 소멸될 가능성이 높음을 시사하며, 권리 관계가 비교적 단순화될 수 있는 요인이지만, 보증금 일부 미회수 가능성에 대한 임차인의 동의가 포함되어 있어 세부적인 법률 검토가 필요합니다.

1.5. 상권 분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 암사역 상권과 연계하여 다양한 상업 시설 및 편의 시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 지역보다는 주거 중심의 상권 특성을 보입니다.

1.6. 생활 정보

편의시설: 인근 주민센터, 소규모 상가 이용이 편리하며, 암사역 주변 상권을 통해 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

교통: 지하철 8호선 암사역을 이용한 도심 및 강남권 접근이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요하나, 일반적인 주거 지역 내 학군을 형성하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 현재 해당 호실의 임대차 관계가 파악되지 않아, 실제 거주 상황 및 명도 관련 변수가 있을 수 있습니다.

주택도시보증공사 확약서: 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 미회수 시에도 임차권등기 말소에 동의했다는 점은 권리 관계상 명도를 용이하게 할 수 있으나, 법적 해석 및 실제 발생 가능한 분쟁 소지가 없는지 면밀한 추가 검토가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 감정가 대비 시세 및 주변 부동산 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 권리 관계상 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 존재하여 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 수 있으나, 임대차 관계 미상 등 추가 확인이 필요한 사항이 있습니다.

1.9. 투자 포인트

신축급 소형 주거 상품: 젊은 층이나 1인 가구의 수요가 꾸준히 있는 소형 주거 상품으로서의 가치가 있습니다.

역세권 입지: 암사역 역세권이라는 점은 투자 가치를 높이는 중요한 요인입니다.

명도 리스크 완화 가능성: 주택도시보증공사의 확약서 내용을 면밀히 검토하여 명도 관련 불확실성을 제거할 수 있다면, 비교적 수월한 명도가 가능할 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매4계