나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61367 [1] 서울특별시 광진구 구의동 251-177 솔렌시아 10층 1005호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-03-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61367 [1] 서울특별시 광진구 구의동 251-177 솔렌시아 10층 1005호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매4계 2024타경61367 | 소재지: 서울특별시 광진구 자양로 154, 10층 1005호 (구의동,솔렌시아) | 감정가: 135,000,000원 | 최저가: 108,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울 동부지방법원 2024타경61367 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61367 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 251-177 솔렌시아 10층 1005호

용도: 오피스텔 (도시형 생활주택으로 이용 중)

감정가: 135,000,000원

토지면적: 4.71㎡ (약 1.42평), 토지 지분율: 471

건물면적: 14.35㎡ (약 4.34평), 건물 지분율: 1435

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 주택도시보증공사로부터 2025.11.25.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 광진구 구의동 251-177번지 솔렌시아 오피스텔 10층 1005호에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 및 학교 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 다양합니다. 차량 접근이 용이하며, 지하철 2호선 구의역과 다수의 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 최OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서로, 임차인이 우선변제권만을 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했다는 내용입니다. 이는 임차인의 법적 지위 및 보증금 회수 과정에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항으로, 낙찰 후 임차인과의 관계를 명확히 파악하는 것이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광진구 구의동 일대는 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 북서측으로는 광대로, 북동측으로는 세로변의 포장도로에 접하고 있어 차량 이동성이 좋습니다. 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 및 학교 등이 혼재해 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 관련 법규에 따른 제한사항(가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)이 존재합니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 10층 건물 내 10층에 위치하며, 외벽은 화강석 및 강화유리 마감, 창호는 샷시 마감으로 되어 있습니다. 현재 공동주택(도시형 생활주택)으로 이용 중입니다. 건물 내에는 급배수, 위생, 개별난방(도시가스), 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 및 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에는 서울광진경찰서가 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 확약서 내용입니다. 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했다는 점은 낙찰 후 임차인 관련 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 임차 보증금 회수에 대한 불확실성을 내포합니다. 또한, 건물면적이 14.35㎡(약 4.34평)으로 매우 작아 실거주나 임대 시 대상 고객층이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동부지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매로, 광진구 구의동의 역세권 인근에 위치한 소형 오피스텔입니다. 편리한 교통 환경과 다양한 생활 편의시설 접근성이 장점입니다. 그러나 주택도시보증공사 확약서로 인한 임차인 관련 특이사항과 매우 작은 면적은 신중한 투자 판단을 요하는 요소입니다. 권리 분석상 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 사실이 향후 명도 및 권리 관계에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

1. **소형 면적 활용**: 1인 가구 임대수익형 투자 또는 세컨드 하우스 용도로 접근할 수 있습니다.

2. **역세권 입지**: 2호선 구의역 인근으로 직장인 및 학생 등 수요층 확보에 유리합니다.

3. **주변 편의시설**: 근린생활시설, 마트, 병원 등이 인접하여 생활 인프라가 우수합니다.

4. **권리관계 분석**: HUG 확약서 내용을 면밀히 분석하여 임차인 관련 리스크를 최소화하고, 명확한 권리관계를 파악하는 것이 중요합니다.

5. **시세 분석**: 제시된 감정가(1억 3,500만원)를 기준으로 인근 유사 물건과의 시세 비교 분석을 통해 투자 가치를 평가할 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매4계