나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61701 [1] 서울특별시 광진구 구의동 23-31 5층 501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61701 [1] 서울특별시 광진구 구의동 23-31 5층 501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매4계 2024타경61701 | 소재지: 서울특별시 광진구 영화사로16나길 5, 5층 501호 | 감정가: 236,500,000원 | 최저가: 236,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울동부지방법원 2024타경61701 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61701 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 23-31, 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 236,500,000원

토지면적: 20.62㎡ (약 6.24평)

건물면적: 38.31㎡ (약 11.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2003년 4월 3일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동에 위치하며, "서울동의초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 연립주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 주변으로 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 북서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 박OO이며 채권자는 주택도시보증공사입니다. 주택도시보증공사로부터 2025년 11월 14일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인과의 관계에서 변제가 완료되었거나, 임차인이 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기하는 등 복잡한 권리관계가 있음을 시사하므로, 입찰 전 임차인의 실제 점유 및 보증금 관련 세부 사항을 철저히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건지 주변은 주로 주거용 건물들이 밀집한 지역으로, 연립, 다세대, 다가구 주택 등이 많습니다. 이와 더불어 일부 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 상업지구로 볼 수는 없으나, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 "서울동의초등학교"가 인근에 위치하여 자녀들의 교육 환경에 접근성이 좋습니다. 또한, 주변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 기본적인 생활 편의 시설을 이용하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 제시외 건물 포함: 등기부등본이나 건축물대장에 등재되지 않은 제시외 건물(무허가 건물 등)이 낙찰 시 포함될 수 있으며, 이로 인한 철거 비용 발생 또는 법적 문제 발생 가능성이 있습니다.

2. 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 건물 사용에 제약이 있거나 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 이 부분은 반드시 확인이 필요합니다.

3. 주택도시보증공사 확약서: 상기 권리분석에서 언급된 주택도시보증공사의 확약서 내용은 임차인의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 내포합니다. 임차인과의 보증금 및 대항력 관련 상세 내용을 추가적으로 조사하여 인수될 권리가 있는지, 명도에 어려움은 없는지 등을 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교육 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 제시외 건물 포함 및 위반건축물 등재와 같은 건축법규 관련 문제와 더불어, 주택도시보증공사의 확약서로 인해 임차인과의 복잡한 권리 관계가 예상되는 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 이러한 문제점을 명확히 파악하고, 이에 대한 대비책을 마련한 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 입지: 서울 광진구라는 지역적 이점과 초등학교 인근이라는 점은 장기적인 가치 상승 가능성을 보여줍니다.

2. 강제경매: 강제경매 물건으로, 채권자의 의지에 따라 진행되는 경매이므로 비교적 권리관계가 명확한 편입니다 (단, 본건의 경우 임차인 관련 특이사항 있음).

3. 재건축/재개발 가능성: 구의동 일대는 노후 주택 밀집 지역으로, 향후 도시 정비 사업 추진 시 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 정보

본 물건지 주변을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 인근에 서울동의초등학교가 있으며, 주거 및 근린생활시설이 주를 이루고 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매4계