나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61220 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 4층 402호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61220 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 4층 402호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매4계 2024타경61220 | 소재지: 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 4층 402호 (둔촌동,한울둔촌베아체) | 감정가: 336,000,000원 | 최저가: 336,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61220 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 4층 402호

용도: 오피스텔

감정가: 336,000,000원

토지면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

토지 지분율: 919.9999999999998 (이 수치는 특별한 기준에 따른 것으로 보이며, 일반적인 지분율과는 다를 수 있습니다. 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.95㎡ (약 8.46평)

건물 지분율: 2795 (이 수치는 특별한 기준에 따른 것으로 보입니다.)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "둔촌고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 길동역과 강동역이 소재하여 교통 상황은 양호합니다. 본건 토지는 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 소유자이자 채무자는 강OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 주목할 부분은 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었다는 점입니다. 이 확약서는 해당 임차인이 대항력을 포기하고 권리 주장을 제한한다는 것으로, 낙찰자 입장에서 기존 임차인으로 인한 명도 리스크나 권리 관계의 복잡성을 상당 부분 완화시켜 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 둔촌동 지역은 주거용 건물(아파트, 오피스텔, 다세대주택)과 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어, 배후 주거 수요와 상업 활동이 공존하는 환경을 갖추고 있습니다. 지하철 5호선 길동역과 강동역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하여, 서울 시내 접근성이 뛰어나며 이는 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 긍정적인 영향을 미칩니다. 이러한 입지적 장점은 오피스텔 및 근린생활시설로서의 가치를 높이는 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 매우 편리하며, 지하철 5호선 역을 통해 강남, 종로 등 서울의 주요 업무지구 및 도심으로의 이동이 용이합니다. 주변에 다양한 주거 형태와 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 편리하며, 교육 환경 또한 "둔촌고등학교" 인근이라는 점에서 교육 관련 시설 접근성이 확보됩니다.

6. 혐오시설 조사

주변 환경 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 명확한 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 주거 및 상업 시설, 교육 시설 등으로 구성되어 있어 쾌적한 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크

현재 임대 관계가 명확히 파악되지 않고 있으며, 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했다는 점은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 정확한 내부 상태, 시설물의 작동 여부, 마감재 상태 등을 사전에 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

서울특별시 강동구 둔촌동, 지하철 5호선 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 감정가는 3억 3천6백만원으로, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 확약서 제출로 권리 관계가 비교적 명확해진 점은 큰 장점입니다. 그러나 내부 상태 확인 불가 및 임대차 정보 미상 등의 리스크는 존재하므로, 철저한 현장 조사를 통해 이를 해소하는 것이 필요합니다.

9. 투자 포인트

1. 탁월한 입지: 지하철 5호선 길동역 및 강동역 역세권에 위치하여 직주근접성과 광역 접근성이 매우 우수합니다.

2. 리스크 완화: HUG의 확약서 덕분에 대항력 있는 임차인으로부터 발생할 수 있는 법적 분쟁 및 명도 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

3. 지역 개발 잠재력: 강동구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

4. 수익형 부동산: 소형 오피스텔로서 임대 수익을 기대할 수 있으며, 주변 상업시설과의 연계성도 좋습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매4계