나이스옥션 법원경매 서산 2022타경57594 [1] 충청남도 태안군 근흥면 두야리 398-4 1동 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2022.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 근흥면 두야리 소재 "두야교차로" 서측 인근에 위치하며, 주위는
전 답 등의 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 국도 제32호선이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통 시됨.

형태 및 이용상태

ㆍ기호1 : 대체로 사다리형의 평지로서, 현황 "주유소 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호3 : 부정형의 완경사지로서, 현황 "창고 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호4 : 대체로 사다리형의 완경사지로서, 현황 "단독주택 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호5 : 사다리형의 완경사지로서, 현황 "도로 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호6 : 부정형의 완경사지로서, 현황 "답기타 등" 으로 이용 중임.

인접 도로상태

ㆍ기호1 : 본건 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스콘포장도로를 이용 중임.
ㆍ기호3 : 본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로를 이용 중임.
ㆍ기호4 : 본건 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로를 이용 중임.
ㆍ기호5 : 본건이 "지목 및 현황 도로 등" 임.
ㆍ기호6 : 본건 남측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로를 각각
이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

ㆍ기호1,5,6 : 계획관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(1500m일부제한
(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도
구역<도로법>임.
ㆍ기호3,4 : 계획관리지역 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불
가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴
사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

ㆍ기호6 : 공부상 지목은 "답" 이나, 현황 "답기타 등" 으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

ㆍ기호2 : 철근콘크리트구조, 철골구조, 벽돌구조, 강파이프구조, 경량철골구조지붕
2층 건물로서,
외 벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 등 마감
바 닥 : 일부 장판깔기 및 콘크리트 노출 등 마감
창 호 : 새시창호 등으로 시공 되었음.

ㆍ기호7 : 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 사이딩 판넬 등 마감
내 벽 : 벽지 등 마감
바 닥 : 장판깔기 등 마감
창 호 : 새시창호 등으로 시공 되었음.

ㆍ기호8,9 : 일반철골구조 강판지붕 단층 건물로서,
내ㆍ외 벽 : 샌드위치 판넬 등 마감
창 호 : 새시창호 등으로 시공 되었음.

ㆍ기호10 : 기타강파이프구조 강파이프지붕 단층 건물로서,
내ㆍ외 벽 : 파이프기둥 및 천막 등으로 시공 되었음.

이용상태

ㆍ기호2 : 현황 "주유소 및 사무실, 창고 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호7 : 현황 "단독주택 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호8,9,10: 현황 "창고 등" 으로 이용 중임.

설비내역

ㆍ기호2 : 전기설비, CCTV설비 등
ㆍ기호7 : 기본적인 위생 및 급 배수 설비, 전기설비, 난방설비 등
ㆍ기호8,9,10 : 전기설비 등

부합물 및 종물

별지 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

목록1,2 일괄매각. 감정평가서상 제시외 캐노피등(㉠) 매각 포함하고, 타인소유(현대오일뱅크 주식회사) 주유기, 유류저장탱크 각 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1.기본 사항

사건번호: 서산지원 2022타경57594 (1)

소재지: 충청남도 태안군 근흥면 두야리 398-4 1동

용도: 위험물저장 및 처리시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.1. 2.면적 정보

토지 면적: 2366.00㎡ (약 715.77평)

건물 면적: 338.39㎡ (약 102.36평)

건물 제시외 면적: 82.30㎡ (약 24.90평)

건물 총 연면적 (공부상): 420.69㎡ (약 127.26평)

1.1. 3.감정가 및 매각 조건

감정가: 713,015,290원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각 포함 사항: 목록 1, 2 일괄매각, 감정평가서상 제시외 캐노피 등 (㉠)

매각 제외 사항: 타인 소유 (현대오일뱅크 주식회사) 주유기, 유류저장탱크

1.2. 입지조건

1.2. 1.소재지 및 주위환경

본 물건은 충청남도 태안군 근흥면 두야리 소재 "두야교차로" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 전 답 등의 농경지와 단독주택이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.토지 이용 현황

토지는 총 2366.00㎡이며, 현황 주유소, 창고, 단독주택, 도로, 답 등 다양한 용도로 복합적으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 기호 1: 대체로 사다리형의 평지로서, 현황 "주유소 등"으로 이용 중입니다.

* 기호 3: 부정형의 완경사지로서, 현황 "창고 등"으로 이용 중입니다.

* 기호 4: 대체로 사다리형의 완경사지로서, 현황 "단독주택 등"으로 이용 중입니다.

* 기호 5: 사다리형의 완경사지로서, 현황 "도로 등"으로 이용 중입니다.

* 기호 6: 부정형의 완경사지로서, 공부상 지목은 "답"이나 현황 "답기타 등"으로 이용 중입니다.

1.2. 3.건축물 현황

건축물은 1동이며, 철근콘크리트구조, 철골구조, 벽돌구조, 강파이프구조, 경량철골구조 등이 혼합된 2층 건물입니다. 현황은 주유소, 사무실, 창고, 단독주택 등으로 이용되고 있습니다.

주요 설비로는 전기, CCTV, 위생 및 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 4.도로 및 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 국도 제32호선이 인접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

* 토지 기호 1은 남측 약 20미터 노폭의 아스콘 포장도로를 이용합니다.

* 기호 3은 남측 약 5미터 노폭의 포장도로를 이용합니다.

* 기호 4는 동측 약 5미터 노폭의 포장도로를 이용합니다.

* 기호 5는 "지목 및 현황 도로 등"으로 이용됩니다.

* 기호 6은 남측 약 20미터, 서측 약 5미터 노폭의 포장도로를 이용합니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 계획관리지역에 속하며, 중로 1류 (폭 20m-25m) 접도구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 (1500m 일부 제한, 300m 일부 제한)으로 지정되어 있어 가축 사육에 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2015년 03월 25일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을11/을9)입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. (특이사항: 법정지상권)

1.3. 3.임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주요 용도 및 특성

본 물건은 위험물저장 및 처리시설로 등록되어 있으며, 현황 주유소 등의 용도로 이용되었거나 이용 가능한 상태입니다. 주변은 농경지와 주거지가 혼재된 지역입니다.

1.4. 2.주요 시설 관련 특이사항

주유소로의 기능 수행에 필수적인 주유기 및 유류저장탱크가 현대오일뱅크 주식회사 소유로 매각 대상에서 제외되어 있어, 해당 시설을 이용한 주유소 운영은 불가합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 시설

주변은 농경지와 단독주택 위주로 구성되어 있으며, 두야교차로, 버스정류장, 국도 32호선 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 및 교통 접근성은 갖추고 있습니다.

1.5. 2.혐오시설 유무

제공된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 본 물건의 즉각적인 주변에 혐오시설이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 다만, 태안군 전반적으로 산업 폐기물 관련 이슈가 일부 보도된 바 있으며, 본 물건의 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리 및 인허가 관련 리스크

* 농지취득자격증명: 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필요하며, 미발급 시 취득이 무효가 될 수 있습니다.

* 법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권의 존재 가능성이 있어, 해당 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 2.물리적/이용 관련 리스크

* 현대오일뱅크 소유 설비 제외: 주유기, 유류저장탱크가 제외되어 있어, 주유소로서의 기능 완전 복구 또는 신규 설치에 상당한 비용과 노력이 필요합니다.

* 토지 이용의 다양성: 여러 필지가 혼재되어 있으며 일부는 "답기타" 등으로 이용 중으로, 향후 개발 또는 이용 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군 근흥면의 계획관리지역에 위치한 위험물저장 및 처리시설로, 감정가는 7억 1천여만 원입니다. 토지와 건물 일괄 매각 조건이며, 다수의 근저당권 및 가압류가 등기되어 있으나 모두 말소될 예정입니다. 다만, 법정지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있어 주의가 필요합니다. 현재 주유소로 사용 가능한 핵심 설비(주유기, 저장탱크)가 타인 소유로 제외되어 있어, 해당 용도로의 재활용 시 추가적인 투자가 필수적입니다. 농지취득자격증명이 요구되는 점도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 국도 32호선 인접 및 차량 접근성 양호한 입지

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성 잠재

* 매각으로 소멸되는 권리가 다수 있어 권리관계가 비교적 명확할 가능성 (단, 법정지상권은 예외)

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금이 없다는 점을 고려하여 산정하며, 현재 제시된 감정가 713,015,290원을 기준으로 시장 상황, 부동산의 실제 가치, 낙찰 후 예상되는 추가 투자 비용 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건의 특수성을 감안할 때, 명확한 용도 전환 계획 및 법정지상권 등 위험 요소를 해소하기 위한 구체적인 방안 마련 후 입찰에 참여하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.