나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1463 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 1237 더존시티타운 8동 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 서귀서초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 및 과수원 등이 혼재한 주거지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 남측 근거리에 일주동로(지방도 1132번)가 위치하고, 근거리에 버스정류장도 소재하여 제반 교통여건은 보통 수준으로 판단됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 구조의 지하1층, 지상 4층, 총 7개 동으로 이루어진 다세대주택(도시형생활주택, 단지형)이며,
이 중 제8동(철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층) 건물 전체 제1,2층 제101호(현장표시: 108동 101호)에 해당함.

외벽: 대리석, 스타코 및 징크판넬 마감 등,
내벽: 벽지, 타일 및 목재 마감 등,
바닥: 강마루 및 데코타일 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대 주택)
1층: 방1, 거실, 주방, 욕실, 보일러실 등,
2층: 방2, 거실, 욕실, 세탁실 등)으로 이용 중임. (후첨 ‘평면도’, ‘호별배치도’ 참고)

설비내역

기본 급·배수 및 위생설비, 천정매립형 에어컨, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 4필지 일단으로 인접 도로 대비 완경사의 부정형 토지로, 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건은 4필지 일단으로 지적상 동측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-01-28)<교육환경 보호에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화재보호법>,
지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

기호 2: 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
절대보호구역(2016-01-28)<교육환경 보호에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화재보호법>,
지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

기호 3: 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
절대보호구역(2016-01-28)<교육환경 보호에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화재보호법>,
지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

기호 4: 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화재보호법>,
지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상의 건물표시는 ‘제1층 제101호’로 기재되어 있으나, 집합건축물대장 및 현황 건축물은 ‘제1,2층 제101호’로 되어 있어 일부 차이가 있음.

집합건축물대장 전유부 1층 면적은 ‘71156㎡’로 등재되어 있으나, 이는 단순 기재오기로 판단되며, 실제 면적은 ‘71.156㎡’임.

공부상 건물 명칭은 ‘더존시티타운제8동’으로 기재되어 있으나, 현황 명칭은 ‘더존시티타운 제108동’으로 확인됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 확인되지 아니함.

1층 건물 외부에는 철제 난간, 데크, 목재 가림판 등의 부속 구조물이 설치되어 있으며, 해당 시설물은 건축물의 사용 목적에 부합하며 구조적 일체성을 지니고 있어, 본 감정평가에서는 건물에 포함하여 일괄 평가하였음.

물건 비고

-현장표시는 '108동 101호'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1463 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 1237 더존시티타운 8동 1층101호

용도: 도시형생활주택

감정가: 603,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 현장 표시는 '108동 101호'임

1.2. 면적 정보

토지면적: 196.41㎡ (약 59.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 138.41㎡ (약 41.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 더존시티타운

동: 제8동

호: 101호

건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

준공일: 2016년 07월 14일 (사용승인일)

총 동 수: 7개 동

본건은 제8동 1층 및 2층 101호에 해당함

1.4. 특이사항

건축물대장상 1층 면적은 '71.156㎡'이나, 등기사항전부증명서상으로는 '제1층 제101호'로 기재되어 있으나, 집합건축물대장 및 현황은 '제1,2층 제101호'로 확인됨.

공부상 건물 명칭은 '더존시티타운 제8동'이나, 현황 명칭은 '더존시티타운 제108동'으로 확인됨.

1층 건물 외부의 철제 난간, 데크, 목재 가림판 등은 본 감정평가에서 건물에 포함하여 일괄 평가되었음.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 서귀서초등학교 서측 인근에 위치.

주변은 공동주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 및 과수원 등이 혼재한 주거지역임.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 접근이 용이하며, 남측 근거리에 일주동로(지방도 1132호선)가 위치.

근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준으로 판단됨.

본건은 4필지 일단으로 지적상 동측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

2.3. 토지 이용 및 지형

본건 토지는 4필지 일단으로, 인접 도로 대비 완경사의 부정형 토지임.

도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용되고 있음.

2.4. 토지이용 계획 및 제한사항

제2종일반주거지역, 고도지구(25M 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 지하수자원특별관리구역임.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

본건은 유동화 물건으로 공동 담보로 경매에 나왔음.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 을5 근저당권 (신한은행, 2022-10-18 접수, 247,200,000원).

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을6 주택임차권, 갑7-갑12 압류/가압류/임의경매)는 소멸될 예정임.

매각으로 인해 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황 (대항력 및 보증금 인수 여부)

임차인: 윤신실 (주택도시보증공사)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023-01-10

확정일자: 2023-01-10

배당신고일자: 2025-09-11

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 건의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 임차인의 배당 여부는 법원 배당 절차에 따라 결정되므로, 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 등기부 요약

소유권이전: 갑3 (남분섭, 2017-12-29), 갑4 (고광민, 2022-10-18, 매매 555,000,000원)

근저당권: 을5 (신한은행, 2022-10-18, 247,200,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 을6 (윤신실, 2025-09-11 접수, 300,000,000원) - 전입/확정 2023-01-10

압류/가압류: 갑7-갑12 (제주세무서장, 제주신용보증재단, 국민건강보험공단, 주식회사새천년, 중문농업협동조합, 신한은행 등) - 모두 말소 대상

등기부채권 총액: 680,239,932원

4. 상권 분석 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 서귀포시 서홍동은 공동주택, 단독주택이 밀집한 주거지역으로, 일부 근린생활시설 및 과수원이 혼재되어 있습니다. 서귀서초등학교가 인근에 위치하며, 지방도 및 버스정류장이 가까워 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

4.2. 제공된 주변 시세 데이터 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 지역 내 '이음빌리지' (2023년 건축, 연립주택, 84.18㎡)는 2026년 7월 42,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 25.46평 면적에 대해 평당 약 1,650만원 수준입니다. 또한, '동덕주택' (1986년 건축, 연립주택, 51.653㎡)은 2026년 7월 12,300만원에 거래되었습니다. 이는 약 15.63평 면적에 대해 평당 약 787만원 수준입니다.

4.3. 본건 시세 적정성 검토

본건의 감정가는 603,000,000원으로, 건물 면적 138.41㎡ (약 41.87평) 기준 평당 약 1,440만원 수준입니다. 비교 대상인 '이음빌리지'는 더 최신 건축 연도(2023년 vs 2016년)와 작은 면적(84.18㎡ vs 138.41㎡)임에도 불구하고 평당 단가가 더 높게 형성되어 있습니다. '동덕주택'은 건축 연도가 매우 오래되어(1986년) 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가는 비교적 최근 연식(2016년)과 넓은 면적을 고려할 때, 주변 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 다만, 제공된 비교 사례는 '연립주택'으로 본건의 '도시형생활주택/다세대주택'과는 주택 유형에 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비 내역

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 구조의 2층 건물(8동) 내 101호에 해당하며, 총 7개 동으로 이루어진 단지형 다세대주택입니다. 기본적인 급·배수 및 위생 설비, 천정 매립형 에어컨, 가스보일러에 의한 난방 설비가 설치되어 있습니다.

5.2. 내부 이용 현황

1층: 방 1개, 거실, 주방, 욕실, 보일러실 등

2층: 방 2개, 거실, 욕실, 세탁실 등

(후첨 '평면도', '호별배치도' 참고 요망)

5.3. 외벽, 내벽, 바닥, 창호 마감

외벽: 대리석, 스타코 및 징크판넬 마감 등

내벽: 벽지, 타일 및 목재 마감 등

바닥: 강마루 및 데코타일 마감 등

창호: 샷시 창호 등

5.4. 건물 외부 부속 시설

1층 건물 외부에는 철제 난간, 데크, 목재 가림판 등의 부속 구조물이 설치되어 있으며, 이는 건축물의 사용 목적에 부합하고 구조적 일체성을 지녀 건물에 포함하여 평가되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 현황의 불일치 (건물 번호, 층수)

등기사항전부증명서상 건물 표시는 '제1층 제101호'로 기재되어 있으나, 집합건축물대장 및 현장 확인 결과 '제1,2층 제101호'로 이용되고 있습니다. 또한, 공부상 건물 명칭은 '더존시티타운 제8동'이나, 현황 명칭은 '더존시티타운 제108동'으로 확인되어, 추후 건물 관리 및 등기 관련 업무 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 보증금 관련 (대항력 없음 확인)

임차인 윤신실(주택도시보증공사)은 보증금 3억원, 차임 0원으로 신고되었으며, 전입 및 확정일자가 2023년 1월 10일입니다. 그러나 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 인수 보증금은 0원으로 확인되어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 아니더라도 배당 여부에 따라 임차인이 명도를 거부하는 등의 상황이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 토지이용 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(25M 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 토지이용 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

- 비교적 최신 건축물 (2016년 준공)로 양호한 상태 유지 가능성이 높음.

- 서귀포시 서홍동 주거지역 내 위치하여 생활 편의성 양호.

- 도시형생활주택으로, 1, 2층 복층 구조로 넓은 실사용 면적 확보.

- 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도 문제가 복잡하지 않을 수 있음.

7.2. 약점

- 건물 명칭 및 층수 표기에 있어 공부상 내용과 현황 간 불일치가 존재하여, 추후 행정 절차에서 불편함 초래 가능.

- 대항력 없는 임차인(3억원 보증금)이 존재하여, 배당 절차에 따른 잔존 리스크를 확인해야 함.

- 토지 이용 계획상 다양한 규제 사항 존재.

7.3. 총평

본건은 제주 서귀포시의 도심 내 주거지에 위치한 도시형생활주택으로, 넓은 면적과 비교적 최신 건축 연도를 강점으로 가지고 있습니다. 공부상 내용과 현황 간의 불일치, 그리고 대항력 없는 임차인의 존재 등은 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 하지만 이러한 점들을 충분히 고려한다면, 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 만족시킬 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 거주 목적

- 가족 구성원이 많은 경우, 넓은 1, 2층 복층 구조와 쾌적한 주변 환경으로 편안한 주거 공간 마련 가능.

- 서귀포시 내 주요 편의시설(학교, 마트 등) 및 교통 접근성이 양호하여 생활 편의성 높음.

8.2. 임대 목적

- 서귀포 지역은 관광객 및 장기 거주 수요가 꾸준하여 임대 수익 창출 가능성 높음.

- 도시형생활주택의 특성상 소형 아파트 대체재로서 수요층 확보 용이.

- 비교적 넓은 면적으로 인해 높은 임대료 책정 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

- 감정가: 603,000,000원

- 본건은 인수해야 할 부담(보증금, 추가 권리 등)이 없는 것으로 분석됨.

- 주변 유사 연식 및 면적의 주거시설 시세를 고려 시, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

- 최근 제주 지역 경매 시장에서 낙찰가율이 낮아지는 추세를 고려 (약 46.2% 전국 평균 하회, 2026년 3월 기준).

9.2. 최종 제안가

적정 입찰가는 경매 시장 상황, 입찰 참여자 수, 본건의 희소성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가의 80%~95% 수준에서 신중한 접근을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 500,000,000원 ~ 570,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.