나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33152 [1] 광주광역시 광산구 비아동 784 첨단금호어울림더테라스 제125동 제4층 제407호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 비아동 소재 '비아고등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 공장 및 연립주택, 농경지 등이 소재하는 근교농촌 및 연립주택지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 407호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 연립주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남동측으로 왕복3차선 및 북동측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 비아동 784 : 자연녹지지역 , 지구단위계획구역(2019-12-27) , 소로2류(폭 8m~10m)(2017-06-01)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2019-02-01)(접합) , 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-03-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> , 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 광주지방법원 2025타경33152 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 비아동 784 첨단금호어울림더테라스 제125동 제4층 제407호

용도: 연립주택

감정가: 512,000,000원

토지 면적: 202.12㎡ (약 61.14평)

건물 면적: 44.42㎡ (약 13.44평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 윤

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수 물건 정보: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 광산구 비아동에 위치하며, '비아고등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공장, 연립주택, 농경지가 혼재된 근교 농촌 및 연립주택 밀집 지역으로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

토지는 인접 도로 대비 평탄하게 조성된 부정형의 토지이며, 연립주택 부지로 이용되고 있습니다.

부지 남동측으로는 왕복 3차선, 북동측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 소로2류 및 중로2류에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되었으며, 채권자는 윤 입니다.

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2021년 10월 21일 접수된 근저당권(을1)으로, 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 갑2, 갑4, 갑5, 갑6은 말소 처리된 것으로 확인됩니다.

주요 특이사항으로는 '대항력 있는 임차인'이 존재합니다. 해당 임차인은 윤*이며, 보증금 420,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 10월 18일, 확정일자 2021년 9월 3일입니다. 임차인의 배당신고일자는 2025년 6월 26일이며, 대항력이 '있음'으로 명시되어 있습니다.

'권리분석' 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없는 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 고려해야 할 중요한 요소입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 연립주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교 및 일부 공장 시설이 산재해 있습니다. 이는 주거 기능과 함께 일부 산업 활동이 이루어지는 지역 특성을 반영합니다.

주변 지역은 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 근린 상가나 소규모 점포들이 발달했을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 자연녹지지역 등에 포함되어 있어, 지역 개발 방향에 따라 향후 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 '첨단금호어울림더테라스' 단지 내 연립주택으로, 2019년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 바닥 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 비아고등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

단지 내 또는 인근에 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. '인수 보증금 합계'가 0원이라 낙찰자가 직접 보증금을 부담하지는 않으나, 임차인이 법적으로 보호받는 권리를 가지고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다. 임차인의 대항력은 법적으로 인정되므로, 이에 대한 철저한 확인과 대비가 필요합니다.

토지이용계획상 지정된 각종 제한 구역(자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등)은 향후 재건축이나 용도 변경 등 부동산 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

'근교농촌 및 연립주택지대'라는 특성상, 도심의 아파트 단지에 비해 지역 자체의 시세 상승 탄력성이 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 연립주택으로, 광주광역시 광산구 비아동에 위치하고 있습니다. 감정가는 512,000,000원이며, 최근 동일 단지 내 유사 면적의 더 넓은 세대가 460,000,000원 ~ 510,000,000원에 거래된 이력이 있습니다. 이는 감정가가 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준임을 시사합니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 존재이며, 임차인의 보증금(420,000,000원)이 채권자 윤 와 동일인으로 추정되고, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있다는 점입니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인의 권리가 해결될 수 있음을 의미하지만, 명도 절차의 원활성을 담보하기는 어렵습니다.

넓은 토지 지분을 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축(2019년 준공)으로 건물 상태 양호 예상

동일 단지 내 최근 거래 사례와 유사한 수준의 감정가 형성

넓은 토지 지분 확보로 인한 잠재적 가치 상승 기대

'인수 보증금 0원'으로 낙찰자에게 직접적인 보증금 부담 없음

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에서 동일 단지인 '첨단금호어울림더테라스'의 84㎡ 면적대 세대가 2024년 10월 약 460,000,000원에서 510,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건의 건물 면적은 44.42㎡로, 최근 거래된 면적보다 절반가량 작습니다. 그러나 연립주택의 특성상 넓은 토지 지분을 고려해야 하며, 감정가 512,000,000원은 이러한 점을 반영한 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하지만, 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자의 직접적인 보증금 부담은 없습니다. 다만, 명도에 대한 잠재적 위험을 고려해야 합니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 가치는 감정가 수준 내외로 판단됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크와 면적 차이를 감안하여, 520,000,000원에서 550,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 530,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.