나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33110 [1] 전라남도 화순군 화순읍 앵남리 82-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 화순군 화순읍 앵남리 소재 '앵남교차로' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 창고시설, 농경지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 원거리에 버스정류장이 위치함.

형태 및 이용상태

*기호1, 2: 2필지 일단의 세장형이며, 건축신고지로 지상에 건축 중 중단된 상태의 제시외
건물이 소재함.

*기호3: 유사 세장형이며, 인접 필지인 앵남리 82-8과 함께 건축신고된 토지로서 지상에
건축 중 중단된 상태의 제시외 건물이 소재함.

*기호4, 5: 2필지 일단의 세장형이며, 건축신고지로 지상에 건축 중 중단된 상태의 제시외
건물이 소재함.

인접 도로상태

기호1, 2: 2필지 일단지 기준 남동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접함.
기호3: 남동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접함.
기호4, 5: 2필지 일단지 기준 남동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접함.

*본건이 접하고 있는 현황 도로의 지목은 답, 전 등으로서 소유자는 사인인바
경매참여시 참고하시기 바람.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리
사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역
(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가
축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

*기호2: 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리
사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역
(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가
축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>.

*기호3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리
사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역
(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가
축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.

*기호4, 5: 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추
리사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역
(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가
축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진' 등을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 토지의 지목은 답 또는 전이나 기호1 ~ 5 모두 건축신고지로서 지상에 건축공사 중
중단된 상태의 제시외건물이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 지상소재 수목 포함
-대지만 매각
-특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)
-인접 필지와 경계 불분명하므로 측량 요함
-본건 토지의 지목은 답 또는 전이나 건축신고지로서 지상에 건축공사 중 중단된 상태의 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 광주지방법원 2025타경33110 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 앵남리 82-2

용도: 답 (현황: 건축신고지, 건축 중단)

매각대상: 토지만 매각

감정가: 66,434,000원

1.2. 면적 및 평수 환산

토지면적: 198.00㎡ (약 59.9평)

토지지분: 198㎡

건물면적: 0㎡ (매각 대상에서 제외됨)

1.3. 감정가 및 채권자 정보

감정가: 66,434,000원

채권자: 박OO (등기부상 박균상으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 앵남리 소재 '앵남교차로' 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 근린생활시설, 창고시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근은 가능하며, 버스정류장은 원거리에 위치합니다.

본건이 접하고 있는 현황 도로의 지목은 답, 전 등이며 소유자는 사인으로 확인됩니다.

본건 토지는 남동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본건의 말소기준권리는 2018년 2월 13일 접수된 담양새마을금고 근저당권입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부상 권리 내역 (채권 총액 포함)

등기부채권 총액은 630,000,000원입니다.

주요 등기 내용은 소유권이전(박철홍, 조운수, 황숙경), 근저당권(담양새마을금고 130,000,000원, 박균상 500,000,000원), 지상권설정(담양새마을금고, 말소), 임의경매(박균상, 말소) 등이 있습니다.

3.3. 임차인 현황 (보증금 및 대항력)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 농경지와 함께 근린생활시설, 창고시설 등이 혼재하는 지역에 위치합니다.

4.2. 현재 상권 형성 수준

토지의 지목이 답 또는 전으로 되어 있고, 건축 중단된 제시외 건물이 소재하는 점을 감안할 때, 현재 상권이 활발하게 형성되어 있다고 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

가장 가까운 버스정류장은 원거리에 위치하여 대중교통 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

주변 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

본 건은 특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

6.2. 법정지상권 성립 여부 불분명

매각에서 제외되는 지상건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 경계 불분명 및 측량 필요

인접 필지와 경계가 불분명하므로, 정확한 토지 경계 확인을 위한 측량이 반드시 필요합니다.

6.4. 사유 도로 가능성 및 사용 문제

본건이 접하고 있는 현황 도로의 지목이 답, 전 등으로 사유지일 가능성이 높아, 도로 사용에 대한 소유자와의 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.5. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역에 속해 있으며, 다양한 가축사육제한구역(개, 닭, 오리, 메추리 1000m, 돼지 2000m, 소, 말, 양, 사슴 300m, 젖소 500m)에 해당합니다. 또한, 일부 필지는 철도보호지구로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

6.6. 건축 중단 건물 및 원상회복 명령 가능성

토지 지목과 달리 건축신고지로 사용되고 있으며, 건축 중단된 제시외 건물이 소재합니다. 전용 허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우, 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있다는 화순읍장의 사실조회 회신이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 평가

본 물건은 전라남도 화순군 화순읍 앵남리 소재 198㎡(약 59.9평) 규모의 토지로, 감정가는 66,434,000원입니다. 토지의 현황은 건축 중단된 상태이며, 지목은 답 또는 전이나 건축신고지로 사용되고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리는 없으나, 등기부채권 총액이 630,000,000원에 달하여 신중한 접근이 필요합니다.

가장 큰 쟁점은 농지취득자격증명 제출 의무, 경계 불분명으로 인한 측량 필요, 사유 도로의 이용 가능성, 그리고 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명 등입니다. 또한, 계획관리지역임에도 불구하고 각종 가축사육제한구역 및 철도보호지구 지정으로 인해 토지 이용에 제약이 따릅니다. 건축 중단된 건물로 인한 원상회복 명령 가능성도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 현장 방문을 통해 토지 현황 및 주변 환경을 상세히 파악하고, 화순군청 등 관련 기관에 문의하여 토지 이용 계획, 건축 관련 규제, 농지 관련 정보 등을 면밀히 확인해야 합니다. 법률 전문가와 상담하여 법정지상권 및 도로 이용 관련 위험 요소를 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

본 물건이 위치한 '앵남교차로' 인근 지역은 향후 개발 가능성을 가지고 있어, 지역 발전 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

8.2. 토지 활용 가능성

토지만 매각 대상이므로 건물 관련 부담은 없습니다. 농지 취득 자격 요건을 충족하고 관련 법규 준수 시, 농지로서의 활용 또는 개발을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 다양한 토지 이용 제한 사항을 충분히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 시 고려사항

본 물건은 다수의 복합적인 위험 요소를 내포하고 있어, 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(측량비, 법적 분쟁 해결 비용 등)과 토지 이용의 제약을 신중하게 고려해야 합니다.

9.2. 입찰가 결정 유의사항

입찰 예정자는 반드시 현장 조사, 관련 법규 검토, 전문가 상담 등을 통해 물건의 실질 가치를 재평가하고, 잠재적 리스크 해소 비용을 산정한 후 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정은 별도로 이루어지지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.