나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33112 [1] 전라남도 나주시 노안면 안산리 851 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33112 [1] 전라남도 나주시 노안면 안산리 851 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경33112
• 주소: 전라남도 나주시 노안면 이룡1길 11-3
• 용도: 단독주택

광주지방법원 경매2계 2025타경33112 | 소재지: 전라남도 나주시 노안면 이룡1길 11-3 | 감정가: 132,370,000원 | 최저가: 92,659,000원 | 용도: 단독주택

1. 광주지방법원 2025타경33112 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33112 (1)

소재지: 전라남도 나주시 노안면 안산리 851

용도: 단독주택

감정가: 132,370,000원

토지면적: 406.00㎡ (약 122.82평)

건물면적: 91.60㎡ (약 27.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 권리분석

본 물건은 '법정지상권'이 등기사항에 포함되어 있어 주의 깊은 권리분석이 필요합니다. 법정지상권은 토지와 건물이 동일한 소유자였으나, 경매나 매매 등으로 소유자가 달라진 경우 건물 소유자를 위해 법률상 당연히 인정되는 지상권입니다. 이는 낙찰 후에도 해당 토지를 건물 소유자가 계속 사용할 수 있음을 의미하므로, 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

주의사항으로 명시된 '일괄매각'의 경우, 제시외 건물 중 일부(ㄱ, ㄴ, ㄷ)는 매각에 포함되지만, 일부(ㄹ, ㅁ)는 제외됩니다. 따라서 제시외 건물의 현황과 매각 포함 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 대문, 펜스 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가되었음을 유의해야 합니다.

1.3. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 노안면 안산리 소재 '이룡마을' 내에 위치하고 있으며, 주위는 순수한 농촌지대입니다. 해당 지역은 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 사다리형의 평지로 단독주택 부지로 이용 중이며, 북서측으로 소폭의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

나주시 노안면 일대는 역사문화관광 및 스포츠 마케팅 지구로 지정되는 등 개발 잠재력이 있는 지역으로 언급됩니다. 나주 노안지구 친수구역 조성사업이 준공되는 등 지역 개발이 진행되고 있으며, 나주혁신도시와도 차량으로 10~15분 거리에 위치해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다.

주변 시설 분석 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌지대 특성상 축사 등이 존재할 수 있으므로 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 나주시 노안면 안산리 '이룡마을'은 전형적인 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 농업 활동 위주의 지역 특성을 보입니다. 주변에 큰 상권이 형성되어 있지는 않으나, 차량 접근성이 양호하여 나주시내 또는 인근 도시의 상업 시설 이용이 가능합니다. 나주혁신도시가 차량으로 약 10~15분 거리에 있어, 혁신도시의 편의시설 및 상업 지구 이용 또한 용이합니다.

1.5. 생활정보

나주시 노안면에는 노안초등학교, 노안중학교 등 교육 시설이 위치해 있습니다. 또한, 나주시 노안지구 친수구역 조성사업이 준공되어 주거, 상업, 문화, 레저 기능이 복합된 지역으로 개발되었습니다. 이룡마을 자체는 조용한 농촌 마을 분위기를 가지고 있으며, 차량을 이용하면 나주 시내 및 혁신도시의 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용할 수 있습니다.

1.6. 건물 및 토지 상세

토지는 사다리형의 평지로 단독주택 부지로 이용 중이며, 북서측으로 소폭의 포장도로와 접해 있습니다. 건물은 경량철골구조의 단층 건물로, 외벽은 외장판넬 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 건물 내부에는 주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ)은 매각에 포함되나, (ㄹ, ㅁ)은 제외됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 건물 소유자의 토지 사용을 용인해야 하므로 토지를 독립적으로 활용하는 데 제약이 따를 수 있습니다. 법정지상권의 성립 여부 및 범위에 대한 정확한 법률 검토가 필수적입니다.

또한, 일괄매각 대상에서 제외된 제시외 건물(ㄹ, ㅁ)의 처리 문제도 고려해야 합니다. 이 건물의 철거나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

나주시는 서부 생활권과 북부 생활권이 역사문화관광 및 스포츠 마케팅 지구로 지정되는 등 지역 개발 계획이 꾸준히 추진되고 있는 지역입니다. 특히 노안면은 광주와 인접해 있고 고속도로 접근성이 좋아 개발 전망이 밝다고 평가됩니다.

본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 건축 또는 개발 행위에 있어 용도 제한이 비교적 적을 수 있습니다. 농촌지역의 단독주택 부지로, 주택을 수리하거나 신축하여 세컨드 하우스, 농가 주택 등으로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 나주시 노안면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 감정가는 1억 3천여만 원입니다. 주변 개발 가능성과 함께 법정지상권이라는 명확한 리스크 요소를 동시에 가지고 있습니다. 권리분석을 통해 법정지상권의 성립 여부와 그 영향을 면밀히 파악하는 것이 가장 중요하며, 제시외 건물에 대한 처리 방안도 신중하게 고려해야 합니다.

투자를 고려하신다면, 법정지상권 문제를 해결할 수 있는 방안을 찾거나, 법정지상권이 인정되더라도 토지 활용에 큰 제약이 없을 경우를 염두에 두고 접근해야 합니다. 지역 개발 가능성과 함께 잠재적 가치를 고려할 때, 철저한 사전 조사와 분석을 통해 신중하게 접근한다면 좋은 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

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