나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33135 [1] 광주광역시 북구 문흥동 1011-5 문흥상록아파트 103동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 ""문흥중앙초등학교"" 남동측 인근에 위치한 문흥상록아파트 제103동 제2층 제201호로서 주위는 아파트단지임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 건물 중 제2층 제201호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 남측으로 왕복 2선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북서측 및 남측으로 단지내 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사의 2026. 9. 3. 대항력 포기 취지의 확약서 제출의 매각조건변경신청은 불허됨
2026. 9. 3. 정정·변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33135 (1)

소재지: 광주광역시 북구 문흥동 1011-5 문흥상록아파트 103동 2층201호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.46㎡ (약 10.12평)

토지지분: 33.46㎡ (약 10.12평)

건물면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

건물지분: 59.802㎡ (약 18.09평)

전용면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

분양면적: (제공된 JSON 데이터상 전용면적과 동일하게 59.802㎡로 추정)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1억 2800만원

최초 감정가: 128,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 문흥중앙초등학교 남동측 인근에 위치한 문흥상록아파트 103동 2층 201호입니다. 주위는 아파트 단지로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2025년 6월 25일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(채권액: 136,478,346원)입니다. 이 외에 선순위 임차권이 존재하며, 해당 권리의 처리에 따라 매수인의 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 20번 순위의 주택임차권(2024년 7월 16일 등기)이 존재하며, 이는 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 해당 임차권의 내용은 다음과 같습니다.

* 권리자: 이평규 (가명: 이 )

* 권리금액: 금 130,000,000원

* 말소: 인수 (매수인 인수)

* 특이사항: 전입일자 2022년 7월 6일, 확정일자 2022년 7월 6일.

임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 경매 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이평규 (가명: 이 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-06

* 확정일자: 2022-07-06

* 배당신고일자: 2024-07-16

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 전액 미변제 시 잔액 매수인 인수

4. 상권분석

단지 인근에 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 지역으로서의 상권이 형성되어 있습니다. 문흥중앙초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

아파트명: 문흥상록아파트

주소: 광주광역시 북구 문흥동 1011-5

건축년도: 1997년 (사용승인일: 1997.04.14)

총 동수: 9개 동

총 세대수: 968세대

최고층: 19층

주차대수: 총 306대 (주차대수 합계 306대, 지하주차 52대, 지상주차 3대 - *건축물대장 JSON 정보상 실내주차 321대, 실외주차 289대*)

관리사무소 연락처: 062-268-4438

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수: 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 1억 3천만원이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실질적인 매입 가격을 크게 상승시킬 수 있습니다.

* 아파트 노후화: 1997년에 건축되어 연식이 20년 이상 경과함에 따라, 향후 유지보수 및 수선에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 가격 변동에 따른 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 문흥동에 위치한 문흥상록아파트로서, 문흥중앙초등학교 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 그러나, 보증금 1억 3천만원을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 결과에 따라 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교할 때, 임차 보증금 인수 부담을 고려하면 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 초등학교 인접으로 인한 교육 환경 이점.

* 최근 실거래가 데이터를 통한 시세 파악 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보 분석:

* 2026년 6월 8일 (18층): 129,000,000원

* 2026년 6월 4일 (1층): 90,000,000원

* 2026년 7월 17일 (12층): 121,000,000원

최근 실거래가 평균: 약 113,333,333원

최근 실거래가 범위: 90,000,000원 ~ 129,000,000원

본 건은 대항력 있는 임차인이 130,000,000원의 보증금을 보유하고 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다. 만약 인수해야 할 보증금이 130,000,000원 전액이라면, 현재 시세(최고 129,000,000원)를 고려할 때, 입찰가와 인수 보증금을 합산하면 시장가를 훨씬 초과하게 됩니다. 따라서, 이 물건에 대한 입찰가는 임차인이 배당을 통해 보증금을 얼마나 회수할 수 있는지에 대한 정보(배당표 확인 필수)가 명확해야 안전하게 산정할 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하여, 입찰가는 시장가 하단부 또는 그 이하로 매우 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인의 총 지출이 시장가를 초과할 위험이 높습니다.

따라서, 이러한 위험성을 감안하여, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 최근 최저 실거래가 수준인 90,000,000원에서 100,000,000원 사이로 제안합니다. 다만, 이는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 사전에 배당표를 확인하고 인수 부담을 정확히 파악한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

* 참고사항: 인수 보증금 130,000,000원 발생 가능성에 대한 위험 고지.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.