나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33135 [1] 광주광역시 북구 문흥동 1011-5 문흥상록아파트 103동 2층201호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33135 [1] 광주광역시 북구 문흥동 1011-5 문흥상록아파트 103동 2층201호 아파트 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매4계 2025타경33135 | 소재지: 광주광역시 북구 문흥동 1011-5 문흥상록아파트 103동 2층201호 | 감정가: 128,000,000원 | 최저가: 128,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2025타경33135 (1)이며, 물건의 소재지는 광주광역시 북구 문흥동 1011-5 문흥상록아파트 103동 2층201호입니다. 본 물건의 용도는 아파트이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 감정가는 128,000,000원으로 산정되었습니다.

토지면적은 33.46㎡, 건물면적은 59.80㎡이며, 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다. 경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자는 김OO로 동일하고 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 감정평가 요약

본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 문흥중앙초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지로 형성되어 주거 환경이 안정적입니다. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통 수준입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조 19층 아파트 중 2층이며, 외벽은 몰탈위페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창으로 기본적인 설비(위생, 급배수, 도시가스 난방, 화재탐지/경보설비)가 양호한 상태입니다. 토지는 유사 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 북서측 왕복 4차선 및 남측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하여 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 입지조건 분석

본건은 문흥동 아파트 밀집 지역에 위치하여 정주 여건이 우수하며, 특히 문흥중앙초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다. 단지가 주요 도로에 접해 있어 자가용 이용 시 도심 접근성이 편리하며, 단지 내 포장도로 상태도 양호합니다. 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없는 양호한 입지입니다.

1.4. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매 사건으로 채권자의 강제집행에 의해 진행됩니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로, 낙찰 시 소유권 이전에 문제가 없습니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 권리관계가 단순한 편입니다. 현재 공시된 특이사항이나 주의사항은 없으나, 입찰 전 등기부등본 확인을 통해 말소기준권리 및 임차인의 대항력 유무를 반드시 확인하여 인수될 권리가 없는지 점검해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 초등학교가 인접해 있는 점을 고려할 때, 상권은 주거 밀착형 생활 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 분석됩니다. 단지 주민들의 소비를 충족시킬 수 있는 소규모 마트, 병의원, 학원 등의 근린생활시설이 주변에 분포하여 실거주자의 생활 편의성이 높습니다. 대규모 상업시설보다는 안정적인 배후 수요를 가진 주거 상권입니다.

1.6. 생활정보

교통상황은 차량 접근성과 시내버스 이용이 모두 보통 수준으로 평가되며, 자가용과 대중교통 이용에 큰 불편함이 없습니다. 교육시설로는 문흥중앙초등학교가 인접해 있어 어린 자녀를 둔 실수요자에게 유리합니다. 주거용 아파트에 필수적인 도시가스 난방, 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비가 완비되어 있어 즉시 거주 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 권리분석상 대항력 있는 임차인의 존재 여부입니다. 현재 정보상 특이사항이 없으나, 현황조사서 및 임대차 관계를 면밀히 분석하여 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 상황을 사전에 차단해야 합니다. 또한, 본 물건이 19층 건물 중 2층인 저층 물건이라는 점은 일조량 및 사생활 보호, 층간 소음 등에서 감가 요인으로 작용할 수 있어 현장 조사를 통해 단점을 파악해야 합니다. 강제경매 특성상 낙찰 후 명도 과정에 시간 및 비용(명도소송 등)이 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 광주광역시 북구의 안정적인 아파트 단지 내에 위치한 소형 아파트로, 감정가 1억 2,800만원은 현재 시장 상황을 고려할 때 실수요자와 소액 투자자 모두에게 매력적인 시작 가격입니다. 2층이라는 점이 단점으로 작용할 수 있으나, 초등학교 인근의 입지 조건과 소형 평형의 환금성을 고려하면 충분히 극복 가능한 수준으로 판단됩니다. 권리분석상 큰 하자가 없다면 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회입니다.

투자 포인트:

최고의 입지: 문흥중앙초등학교가 인접한 아파트 밀집 지역으로 우수한 교육 환경과 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

저렴한 시작가: 1억 초반대의 감정가로 진행되는 아파트 경매는 소액 투자자에게 부담이 적고, 향후 시세차익 실현 가능성을 기대할 수 있습니다.

환금성: 전용면적 59.80㎡의 소형 아파트로, 매매 및 임대 전환이 용이하여 환금성이 높습니다.

실수요 만족: 도시가스 난방 등 생활 편의시설이 완비되어 있어, 낙찰 후 직접 거주를 희망하는 실수요자에게도 적합한 물건입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매4계