나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33134 [1] 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 14층1411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 동구 동명동 ""전남여고"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 20층 건물 중 제14층 제1411호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 업무시설(오피스텔)부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북서측으로 왕복4차선 포장도로와, 남동측으로 왕복2차선 포장도로 및 북동측 및 남서측으로 약4~5m내외의 포장도로를 통해 진입이 가능하며 본 건은 남동향임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 상대보호구역(전남여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(광주학새독립운동발상지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역, 중점경관관리구역(2030 광주광역시 경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33134 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

2.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 14층1411호

용도: 오피스텔

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 159,000,000원

2.3. 건물 정보

건물 면적: 49.32㎡ (약 14.92평)

토지 면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 20층 건물 중 제14층

준공 연도: 2020년 (건축물대장상 사용승인일 2020-08-31 기준)

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

광주광역시 동구 동명동 "전남여고" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주상지대입니다.

3.2. 교통 접근성

차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

3.3. 도로 현황

본건 북서측으로 왕복 4차선 포장도로, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북동측 및 남서측으로 약 4~5m 내외의 포장도로를 통해 진입이 가능합니다.

3.4. 토지 이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(전남여고), 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 갑3 강제경매 (채권자: 정대업, 금액: 222,000,000원, 접수일: 2025-06-24) 입니다.

4.2. 선순위 권리 및 임차인 현황

등기부상 을구 1번 전세권 설정 (권리자: 정대업, 금액: 222,000,000원, 접수일: 2021-06-21)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4.2. 1. 임차인 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-05-03

대항력: 있음

비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

4.2. 2. 임차인 정

보증금: 222,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-22

확정일자: 2021-07-02

배당신고일자: 2025-06-24

대항력: 있음

비고:

4.3. 인수되는 권리 및 금액

등기부상 을구 1번 전세권 설정 (정대업, 222,000,000원)은 매수인에게 인수됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 임차인의 보증금을 의미하며, 별도의 선순위 전세권 222,000,000원이 인수되므로 실질적인 인수 금액은 222,000,000원입니다.

4.4. 특이사항

대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

공유자 우선매수신고 및 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권이 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

주상지대로 상가, 점포, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

5.2. 주요 용도

본 물건의 주 용도는 오피스텔(업무시설)입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

"전남여고" 인근에 위치하며, 상가 및 점포가 밀집한 지역입니다. 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6.2. 대중교통

인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리관계

대항력 있는 임차인(김 , 정 )이 존재합니다.

선순위 전세권(정대업, 222,000,000원)이 매수인에게 인수됩니다. 이 금액은 현재 감정가(159,000,000원)를 초과합니다.

7.2. 법적 제한

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

7.3. 기타

전세사기 피해자 지원 특별법에 따른 우선매수권 행사 가능성이 있습니다.

임대 관계는 미상입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 준수한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인과 더불어 222,000,000원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수되는 점은 매우 큰 부담입니다. 이 인수 금액은 현재 감정가 및 최근 실거래가를 훨씬 상회하므로, 낙찰 후 추가적인 금전적 손실 발생 가능성이 매우 높습니다. 따라서 철저한 권리분석과 함께 인수되는 전세권의 명확한 처리 방안을 강구해야 하며, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 광주 동구 중심 상업지역의 입지.

* 비교적 신축인 오피스텔 건물 (2020년 준공).

* (주요 투자 포인트는 인수되는 높은 금액의 선순위 전세권으로 인해 제한적입니다.)

10. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 자료에 따르면, 본 물건과 동일한 동명동 센트럴파크 오피스텔(전용면적 약 49.32㎡)의 거래가는 2024년 9월 150,000,000원에서 2024년 11월 160,000,000원 사이를 형성하고 있습니다.

그러나 본 물건은 222,000,000원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수되는 조건입니다. 이는 경매 절차상 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

따라서 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수되는 전세권 222,000,000원'이 됩니다. 만약 감정가인 159,000,000원에 낙찰받는다 하더라도, 총 부담액은 159,000,000원(입찰가) + 222,000,000원(인수 전세권) = 381,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장 시세(150,000,000원 ~ 160,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액입니다.

인수되는 전세권 금액이 최근 시세보다 높아, 합리적인 수익을 기대할 수 있는 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰가가 0원 이하가 되어야만 시세 범위 내에서 취득 가능할 정도로, 현재로서는 투자 가치가 매우 낮거나 위험이 큰 물건입니다. 본 물건에 대한 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.