나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4006 [1] 광주광역시 동구 용산동 665 더시너지용산 3동 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 용산동 소재 ‘용산지구 대성베르힐아파트’ 동측 인근에 위치
하며, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택 및 근린생활시설, 상업나지 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등
일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1): 본건은 철근콘크리트조 경사지붕 2층건내 제116호(복층(2층)구조)로서,
외벽: 노출콘크리트마감 등
내벽: 콘크리트마감 등
창호: 강화유리 및 새시창호 등
일련번호 2): 본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 단층건내 제122호로서,
외벽: 노출콘크리트마감 등
내벽: 콘크리트마감 등
창호: 강화유리 및 새시창호 등

이용상태

일련번호(1,2) 공히 현황 공실상태임.

설비내역

화재경보설비 되어 있으며, 제1동 부분에 공동 위생설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서, 근린생활시설부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분건물단지내 제1,2동 동측으로 왕복 4차선 규모, 제3,4동 서측으로 왕복 2차선
규모의 아스팔트포장도로와 접하며, 출입의 편부는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 준주거지역이고, 제1종지구단위계획구역(용산 도시개발사업 개발
계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시), 소로1류(폭 10m~12m)(용산 도시개발
사업 개발계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(용산 도시개발사업 개발계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시)(접합), 도시
개발구역(용산 도시개발사업 개발계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시)<도시
개발법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 공히 사용승인일 이후 사용흔적이 보이지 않으며, 조명기구 등 기본적인 비품
미비상태임.

물건 비고

-현황 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경4006 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 정보

소재지: 광주광역시 동구 용산동 665 더시너지용산 3동 1층116호

용도: 근린상가

토지 면적: 86.00㎡ (약 26.01평)

건물 면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

감정가: 488,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 광주광역시 동구 용산동 소재 ‘용산지구 대성베르힐아파트’ 동측 인근에 위치.

주변: 아파트 단지 위주, 근린생활시설, 상업 나지 등으로 형성.

2.2. 교통 상황

접근성: 제반 차량 접근 용이.

대중교통: 인근 간선도로변에 시내버스승강장 위치, 일반적인 교통 상황은 보통.

2.3. 토지 및 도로

토지 형태: 가로장방형 토지, 근린생활시설 부지로 이용 중.

인접 도로: 본건 구분건물단지 내 제1,2동 동측으로 왕복 4차선 규모, 제3,4동 서측으로 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접함. 출입 편의성은 무난함.

2.4. 토지 이용계획

용도 지역: 준주거지역.

구역 지정: 제1종지구단위계획구역 (용산 도시개발사업), 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 도시개발구역 (용산 도시개발사업).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019-07-30 접수, 양동행복신용협동조합 근저당권 (채권최고액 1,286,400,000원).

주요 권리 내역:

2019-07-30: 주식회사시너지로직케이 소유권이전 (신탁등기말소)

2019-07-30: 양동행복신용협동조합 근저당권 (채권최고액 1,286,400,000원) - 말소기준권리

2025-06-26: 양동행복 임의경매 개시 (채권액 445,619,914원)

2025-09-04: 광산세무서 압류

2025-12-26: 동구(광주광역시) 압류

등기부채권 총액: 1,286,400,000원.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정임. 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.3. 임차인 현황

총 임차보증금 합계: 0원.

인수 보증금: 0원.

*주의: 현황 명시된 임차인이 없더라도, 실제 점유자가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건이 위치한 건물(더 시너지 용산)은 제1종근린생활시설 용도로 건축되었으며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 상업 나지 등이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있음.

4.2. 상가 이용 특성

소매점 등 다양한 업종 입점이 가능함.

건물은 총 4개 동으로 구성되어 있으며, 본건은 3동 1층 116호임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부근에 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 인프라를 공유할 수 있음.

자세한 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 추가적인 현장 조사 및 외부 검색을 통해 확인 필요.

5.2. 주변 환경 분석 (추가)

용산지구는 신규 개발 지역으로, 단지 내 상가 및 주변 상업시설이 함께 조성되는 추세임. 혐오시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않았으나, 경매 진행 전 반드시 현장 답사를 통해 직접 확인해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 시설 상태

본건은 현재 공실 상태임. 사용 승인일 이후 사용 흔적이 적고, 조명기구 등 기본적인 비품이 미비한 상태이므로 내부 수리 및 정비가 필요할 수 있음. 이는 초기 투자 비용 증가 요인임.

6.2. 권리관계 확인

등기부상 인수되는 권리는 없으나, 혹시 모를 숨겨진 권리나 유치권 등이 있는지 면밀히 검토해야 함.

6.3. 법규 제한

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도시개발구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 용산동에 위치한 근린상가로, 대규모 아파트 단지 인근에 자리하여 잠재적인 배후 수요를 갖추고 있음.

경매 사건의 말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들이 많아 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 현재 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

다만, 현재 공실 상태이며 사용 흔적이 적고 비품이 미비한 점으로 미루어 볼 때, 내부 정비 및 임대 활성화를 위한 노력이 필요할 것으로 보임.

용산 도시개발사업 구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 기대해 볼 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

대규모 아파트 단지 인근으로 고정 수요 확보 가능.

용산 도시개발사업 구역 내 위치하여 개발 수혜 기대.

8.2. 권리적 안정성

말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 안전한 권리 분석 가능 (단, 현장 조사 필수).

인수되는 임차보증금 없음.

8.3. 잠재적 가치

활성화 시 안정적인 임대 수익 기대.

향후 지역 개발에 따른 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 기준

본건은 감정가가 488,000,000원이며, 현재 공실 상태이고 초기 투자 비용(수리비, 임대 활성화 비용 등)을 고려해야 함.

임차인 보증금이 없어 인수 금액은 없으나, 낙찰 후 명도 및 내부 수리 비용을 예상해야 함.

주변 유사 물건의 시세 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정함.

9.2. 예상 입찰가 범위

감정가를 기준으로 하되, 최적의 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있음.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 경쟁이 형성될 수 있으나, 본건의 경우 공실 상태 및 내부 정비 필요성을 감안하여 신중한 접근이 요구됨.

보수적인 관점에서 감정가의 75% ~ 85% 범위, 즉 약 366,000,000원 ~ 414,800,000원 사이에서 전략적인 입찰가를 고려할 수 있음.

(이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 시장 분석 후 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.