나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3751 [1] 전라남도 장성군 황룡면 아곡리 495-18 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 황룡면 아곡리 소재「홍길동테마파크」남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지 등이 소재하는 전원주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 1,12,13,15) 사다리 완경사, 본건 2,3) 세장형 완경사, 본건 6) 정방형 완경사, 본건 8) 삼각형 완경사, 본건 11) 부정형 완경사로서 주거나지,
본건 4,5,7,9) 사다리형 완경사로서 현황 전원주택단지 내 도로로 이용중임.
본건 10) 사다리 급경사로서 묵전임.
본건 14) 부정형 완경사로서 현황 전원주택단지 내 도로(진입로)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 1~3,6,8,11~13,15)는 지적도상 맹지이나 현황 전원주택단지 내의 도로를 통하여 접근가능하며, 본건 10)은 맹지임.
본건 4,5,7,9,14)는 본건이 현황 전원주택단지 내 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

<본건 1,2,4~8,9,12,13> 토지이용계획확인원상,
보전관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

<본건 3,9,10,14,15> 토지이용계획확인원상,
보전관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소,말,양(염소등산양포함),사슴,젖소,닭,오리,메추리,개,돼지) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

<본건 11> 토지이용계획확인원상,
보전관리지역, 가축사육제한구역(소,말,양(염소등산양포함),사슴,젖소,닭,오리,메추리, 개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물 개황도」참조.

공부와의 차이

본건 1~3,6,8,11~13,15)는 공부상 지목이 ""전""이나 현황 ""주거나지""임.
본건 4,5,7,9,14)는 공부상 지목이 ""전""이나 현황 ""도로""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임.

㉡ 본건은 전원단지로 조성 중으로 토목공사가 진행되어 현 주거나지(본건 1~3,6,8,11~13,15))로서 공사의 진행정도 등을 감안하여 평가하였음.

㉢ 본건 11) 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.

㉣ 본건 11) 지상에 수목(소나무, 사철나무 등)이 식재되어 있어 토지와 수목은 일괄로 평가한 후, 배분내역을 명시하였으니 참고하시기 바람.

㉤ 본건 4,5,7,9,14)는 현황 ""단지 내 도로 등""으로 이용중이며, 본건 10)은 현황 ""묵전""상태이니 참고하시기 바람.

㉥ 본건 전원단지 출입구 부근에 차량 차단기(사진대장 참조)가 설치되어 있으니 업무진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록11. 지상소재 수목(소나무, 사철나무 등, 감정가 2,850,000원)매각 포함
-목록 1~3,6,8,11~13,15는 지적도상 맹지이나 현황 전원주택단지 내의 도로를 통하여 접근가능하며, 목록 10은 맹지임.
-전원단지로 조성 중으로 토목공사가 진행되어 목록 1~3,6,8,11~13,15는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "주거나지"임.
-목록4,5,7,9,14는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "도로"로 이용중임.
-목록10은 현황 "묵전"임
-전원단지 출입구 부근에 차량 차단기가 설치되어 있음(감정평가서 사진 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경3751 (1)

* 소재지: 전라남도 장성군 황룡면 아곡리 495-18

* 용도: 전 (현황 주거나지, 도로, 묵전 등 혼재)

* 토지면적: 11026.00㎡ (약 3335.29평)

* 건물면적: 0㎡ (제시외 건물 9.00㎡ 존재, 상세는 주의사항 참조)

* 감정가: 1,078,524,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 나OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전라남도 장성군 황룡면 아곡리 소재「홍길동테마파크」남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지 등이 소재하는 전원주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 접근성

* 목록 1~3, 6, 8, 11~13, 15는 지적도상 맹지이나, 현황 전원주택단지 내의 도로를 통해 접근 가능함.

* 목록 10은 맹지임.

* 목록 4, 5, 7, 9, 14는 현황 전원주택단지 내 도로로 이용 중임.

* 전원단지 출입구 부근에 차량 차단기가 설치되어 있어 접근 시 확인 필요함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2020-09-04 접수된 나주시산림조합의 근저당권 (을11)임.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음. 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 말소 예정 권리: 소유권이전(갑1, 2016-07-29), 근저당권(을11, 2020-09-04), 지상권설정(을12, 2020-09-04), 압류(갑4, 2021-07-23), 소유권이전청구권가등기(갑6, 2023-03-31), 압류(갑10, 2024-05-01), 임의경매개시결정(갑11, 2025-06-26) 등은 말소될 예정임.

* 총 채권액(말소기준권리 등)은 823,200,000원임.

3.2. 임차인 현황

* 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됨 (보증금 합계 0원).

4. 상권분석

* 본건은 전원주택 단지로 조성 중인 지역으로, 일반적인 상업 시설보다는 주거 환경에 초점을 맞춘 입지임.

* 인근 「홍길동테마파크」가 위치하여 관광객 유입 가능성이 있으며, 지역 특색을 살린 상권 형성이 기대될 수 있으나, 현재로서는 개발 초기 단계로 판단됨.

* 인근 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적임.

5. 생활정보

* 본건은 전원주택단지 내에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

* 인근 「홍길동테마파크」는 문화 및 여가 활동에 활용될 수 있음.

* 장성군 소재지와의 접근성에 따라 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 도로 접근성: 일부 필지(목록 10)는 맹지이며, 다른 필지들도 지적도상 맹지인 경우가 있어 단지 내 도로 현황 및 실제 이용 편의성을 재확인할 필요가 있음.

* 지목과 현황 불일치: 공부상 지목이 "전"이나 현황 "주거나지", "도로", "묵전" 등으로 이용 중이므로, 향후 토지 이용 계획 및 건축 관련 제한 사항을 확인해야 함.

* 개발 중인 단지: 전원단지로 조성 중이며 토목공사가 진행된 상태로, 향후 단지 개발 계획의 완료 여부 및 추가적인 기반 시설 확충 계획 등을 확인해야 함.

* 제시외 건물: 목록 11번 지상에 9.00㎡의 제시외 건물이 소재하며, 일괄 매각 대상에 포함되어 있으나, 소유권 및 법적 문제는 경매 진행 시 재확인 필요함.

* 차량 차단기: 전원단지 출입구에 차량 차단기가 설치되어 있어, 입주민 또는 관계자 외 출입 통제 가능성이 있으며, 이용 편의성을 확인해야 함.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 장성군 동화면 지역에서 음식물 쓰레기 불법 투기 관련 보도가 있었음을 참고할 수 있음. 그러나 본건 소재지와는 거리가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 전원주택단지로 개발 중인 토지로, 지목과 현황 불일치, 일부 맹지 등 고려해야 할 사항이 있으나, 개발 잠재력과 쾌적한 환경이 장점임.

* 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 투자를 고려한다면, 단지 개발 계획의 구체적인 내용과 향후 토지 이용 가치 상승 가능성을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 전원주택단지 개발 수혜 예상: 조성 중인 전원단지의 완성 시점과 함께 토지 가치 상승 기대.

* 단지 내 도로 및 기반 시설 활용 가능성: 현황 도로로 이용 중인 필지가 포함되어 있어 단지 내 접근성 확보.

* 넓은 면적의 토지: 총 11026㎡의 넓은 면적으로 다양한 활용 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 감정가 1,078,524,000원을 기준으로, 향후 시장 상황, 낙찰률, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 인근 부동산 시세, 개발 계획의 구체성, 잠재적 리스크 요인(맹지, 지목 불일치 등)을 감안하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 함.

* 일반적으로 감정가의 70~90% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본건의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.