나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21044 [1] 전북특별자치도 군산시 수송동 880-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 수송동 소재 '군산월명초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

가장형평지로서 주상용으로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 가축사육제한구역(모든축종사육제한), 상대보호구역.

제시목록 외의 물건

- -

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : - -

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 판넬지붕 4층으로

외벽 : 벽돌 치장쌓기 등 마감
내벽 : 벽지 및 데코타일 등 마감
창호 : 샷시창임.
바닥 : 장판, 마루 및 데코타일 등 마감

이용상태

1층 : 미용실 등
2층~4층 : 주택

설비내역

위생, 급.배수시설, 난방시설(주택)등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

1층은 건축물대장상 일반음식점이나 현황은 미용실 등입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : - -

물건 비고

-일괄매각
-1층은 건축물대장상 '일반음식점'이나 현황은 '미용실 등'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경21044 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 수송동 880-2 (도로명: 수송안1길 15-7)

용도: 근린주택 (1층: 상가, 2-4층: 주택)

감정가: 854,417만원

토지면적: 232.60㎡ (약 70.4평)

건물면적: 399.18㎡ (약 120.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군OOOOO (군산해성신용협동조합으로 추정)

1.2. 입지조건

위치: 군산월명초등학교 남서측 인근.

주변: 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역.

교통: 차량 접근 용이, 대중교통 이용 보통 수준.

도로: 동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭8-10미터), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

1.3. 건물 세부사항

구조: 철근콘크리트구조, 판넬지붕 4층 건물.

마감: 외벽 - 벽돌 치장쌓기, 내벽 - 벽지 및 데코타일, 창호 - 샷시, 바닥 - 장판, 마루 및 데코타일.

층별 이용현황: 1층 - 미용실 등 (건축물대장상 일반음식점), 2층~4층 - 주택.

설비: 위생, 급배수, 난방시설 구비.

건축물대장과 현황의 차이: 1층 용도가 건축물대장 상 '일반음식점'이나 실제로는 '미용실 등'으로 이용 중.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 군산오룡신용협동조합 근저당 (2020-09-24)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부 상 을9 근저당, 을10 근저당, 갑6 가압류, 갑7 가압류, 갑8 가압류, 갑9 압류, 갑10 임의경매, 갑11 가압류, 갑12 가압류 등. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'으로, 모든 등기된 권리 및 제한사항은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.)

인수되는 권리: 없음.

총 등기부채권액: 942,940,505원 (약 942,941만원).

채권자 (경매개시): 군산해성신용협동조합 (추정).

특이사항: 공동담보 물건.

1.5. 임차인 현황 및 인수 보증금

현재 파악된 임차인은 총 6명이며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

* 고경원: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 김 (김소연): 보증금 10,000,000원 (1,000만원), 차임 600,000원. 전입 2020.12.17. 대항력 없음.

* 서 (서은아): 보증금 20,000,000원 (2,000만원). 전입 2020.10.14. 대항력 없음.

* 이 (이윤원): 보증금 100,000,000원 (10,000만원). 전입 2022.07.06. 대항력 없음.

* 이 (이재호): 보증금 180,000,000원 (18,000만원). 전입 2025.04.08. 대항력 없음.

* 정 (정소이): 보증금 110,000,000원 (11,000만원). 전입 2023.07.26. 대항력 없음.

총 인수 예상 보증금 합계: 420,000,000원 (42,000만원).

주의사항: 상기 임차인들은 대항력은 없으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액 또는 일부를 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 됩니다. 보증금액이 미상인 임차인은 없으나, 금액 합계가 크므로 인수 부담을 충분히 고려해야 합니다.

1.6. 상권분석

지역 특성: 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 기반으로 하는 상권 형성.

1층 상가: 현재 '미용실 등'으로 사용 중이나, 건축물대장상 용도가 '일반음식점'으로 상이함. 이는 향후 용도 변경 또는 영업 시 관련 법규 검토가 필요함을 시사합니다.

주변 상권: 군산월명초등학교 인근에 위치하여 학생, 학부모, 교직원 및 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

1.7. 생활정보

편의시설: 인근에 병원, 은행, 마트 등 기본적인 편의시설이 존재하나, 상세 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

교육시설: 군산월명초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 잠재적 리스크

건물 용도 불일치: 1층 용도(건축물대장 vs 현황) 상이로 인한 추후 행정 처리 문제 발생 가능성.

임차인 보증금 인수 부담: 대항력 없는 임차인들의 총 420,000,000원(42,000만원)의 보증금 인수 가능성.

채무 부담액: 총 등기부채권액(약 942,941만원)이 감정가(854,417만원)를 상회하는 점은 경매 진행 및 낙찰 후 채권 관계 복잡성을 시사.

공동담보: 등기부 상 공동담보로 표기되어 있어, 타 물건의 경매 결과에 영향을 받을 가능성 있음.

1.9. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 허가, 2020년 사용승인)인 4층 근린주택으로, 1층 상가와 2-4층 주택으로 구성되어 있습니다. 군산시 수송동의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치하며, 학교가 인접하여 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 1층 용도 불일치, 대규모 임차인 보증금 인수 가능성, 높은 채권 총액 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 신축 건물이라는 장점과 이러한 위험 요소를 종합적으로 판단하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.10. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 건축 허가를 받은 건으로, 최신 건축 기준 및 설비를 갖추고 있을 것으로 예상되어 가치 상승 잠재력 높음.

복합 용도 건물: 1층 근린생활시설 및 상층부 주택으로 구성되어 있어, 임대 수익 다각화 및 안정적인 임대 수익 창출 가능.

안정적인 입지: 초등학교 인근으로 배후 수요가 꾸준하며, 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

1.11. 예상 입찰가

감정가: 854,417만원

인수 예상 보증금: 42,000만원

건물 신축 연도 및 지역 특성을 고려하고, 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 접근 시, 감정가의 약 76% 수준인 650,000만원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 잠재적 임차인 보증금 인수 비용을 제외한, 건물 자체에 대한 입찰가입니다.

예상 입찰가: 65,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.