나이스옥션 법원경매 통영 2025타경530 [1] 경상남도 통영시 인평동 174-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 인평동 소재 '도천동 행복복지센터' 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 기호(1~6)까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1~2) 일단지로서 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 주택부지로 이용중입니다.

본건 기호(3)은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 지목 및 현황 도로로 이용중입니다.

본건 기호(4~6) 일단지로서 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1~3) 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

본건 기호(4~6) 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~6):도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경상국립대학교 통영캠퍼스 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물 기호(7) - 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로서,
(사용승인일: 2015.12.29 / 증축일: 2016.09.20)
외 벽: 화강석 및 싸이딩 판넬마감 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

건물 기호(8) - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
(사용승인일: 2012.7.10 / 증축일: 2021.6.28)
외 벽: 화강석 및 징크판넬 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 건물 기호(7,8)은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 주택 및 사무실로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

본건 건물 기호(7,8)은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물 기호(7)은 공부상 4층 건물로 표기되어있으나 현황 5층 건물입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄱ) 매각 포함.
-[목록1,2] 일단의 건부지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 통영지원 2025타경530 (1)

소재지: 경상남도 통영시 인평동 174-4

용도: 근린주택

감정가: 1,276,036,300원

토지면적: 541.00㎡ (약 163.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 733.82㎡ (약 221.99평)

건물 제시외면적: 9.40㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ') 매각 포함. 목록1,2는 일단의 건부지임.

2. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 인평동 소재 '도천동 행복복지센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 양호한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 경상국립대학교 통영캠퍼스 상대보호구역에 해당합니다.

접한 도로는 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로입니다.

3. 권리분석

말소기준권리보다 후순위인 권리들이 다수 존재하므로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약 (토지)

* 소유권 변동 및 이전 사항 다수 확인됨.

* 을구 3번 근저당권 (동통영새마을금고, 195,000,000원, 2015.04.07)이 말소기준권리로, 매각으로 소멸됩니다.

* 을구 6번 근저당권 (동통영새마을금고, 325,000,000원, 2015.12.31)도 매각으로 소멸됩니다.

* 갑구 8번 강제경매 (최유리, 60,474,900원, 2025.06.26) 역시 매각으로 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액: 520,000,000원

* 등기부 요약 (건물)

* 갑구 1번 소유권보존 (허필관, 2015.12.30)

* 을구 1번 근저당권 (동통영새마을금고, 195,000,000원, 2015.12.31)이 말소기준권리로, 매각으로 소멸됩니다.

* 을구 2번 근저당권 (동통영새마을금고, 325,000,000원, 2015.12.31)도 매각으로 소멸됩니다.

* 을구 12번 주택임차권 (이영섭, 30,000,000원, 2025.04.29)은 말소되었습니다.

* 을구 7번 전세권설정 (이민규, 40,000,000원, 2023.08.25)은 말소되었습니다.

* 갑구 4번 강제경매 (최유리, 60,474,900원, 2025.06.26) 역시 매각으로 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액: 590,000,000원

* 임차인 현황

* NGUYEN THIMAI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-12-07, 대항력 없음.

* 강민구: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-15, 확정 2024-11-05, 배당 2025-10-10, 대항력 없음.

* 강선미: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-11, 대항력 없음.

* 곽동국: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-07-28, 대항력 없음.

* 김상홍: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-14, 확정 2023-12-14, 배당 2025-08-04, 대항력 없음.

* 김수겸: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-18, 대항력 없음.

* 박유찬: 보증금 5,000,000원, 차임 370,000원, 전입 2025-02-18, 확정 2025-02-18, 배당 2025-08-01, 대항력 없음.

* 박유찬: 보증금 10,000,000원, 차임 330,000원, 전입 2025-02-20, 확정 2025-02-24, 배당 2025-07-11, 대항력 없음.

* 박종실: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-02-02, 대항력 없음.

* 송인하: 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-05-28, 확정 2024-05-28, 배당 2025-08-13, 대항력 없음.

* 엄경호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-28, 대항력 없음.

* 이가빈: 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-01-02, 확정 2024-01-02, 배당 2025-08-12, 대항력 없음.

* 이민규: 보증금 40,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-08-25, 확정 2023-08-25, 배당 2025-07-09, 대항력 없음.

* 이영섭: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-02, 확정 2021-02-26, 배당 2025-04-29, 대항력 없음.

* 정경훈: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2025-03-04, 확정 2025-03-04, 배당 2025-08-26, 대항력 없음.

* 정지윤: 보증금 4,000,000원, 차임 410,000원, 전입 2023-12-28, 확정 2024-03-14, 배당 2025-09-04, 대항력 없음.

* 하향목: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-01-22, 대항력 없음.

* 금액이 미상인 임차인이 다수 존재하나, 모두 대항력 없음으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 통영시 인평동의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

'도천동 행복복지센터' 인근으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 있습니다.

근린주택 용도로 인해 주거 임대 수익과 상가 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: '도천동 행복복지센터'가 인근에 있으며, 주택 및 상가 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 건물 이용: 현황 주택 및 사무실로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.

* 특이사항: 건물 기호(7)은 공부상 4층이나 현황 5층으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 관련 절차 및 서류를 면밀히 검토하여 불이익이 없도록 주의해야 합니다.

* 제시외 건물: 감정서상 'ㄱ'으로 표기된 제시외 건물이 매각에 포함되어 있으므로, 현황 확인 및 철거/정리 계획을 수립해야 합니다.

* 5층 현황 건물: 공부와 현황이 다른 건물(기호 7)은 향후 행정 조치 대상이 될 수 있으므로, 이에 대한 확인 및 대비가 필요합니다.

* 임차인 정보: 일부 임차인의 보증금 및 차임이 미상이며, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락된 경우가 있습니다. 이들의 권리관계 및 배당 여부를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 인평동에 위치한 근린주택으로, 토지 541.00㎡(약 163.65평)와 건물 733.82㎡(약 221.99평)를 일괄하여 매각하는 강제경매 물건입니다.

권리분석상 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건으로 판단되며, 현황 주택 및 사무실로 이용 중인 것으로 보입니다.

감정가는 12억 7603만 6300원이며, 다수의 임차인이 존재하나 대항력 있는 임차인은 없습니다.

제시외 건물 포함, 공부와 현황이 다른 건물 존재 등 일부 특이사항이 있으므로, 현장 답사를 통한 정확한 상태 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다.

* 입지적 활용성: 근린주택으로서 주거 및 상업 시설의 복합 개발 가능성이 있습니다.

* 면적: 비교적 넓은 토지 면적과 건물 면적을 확보하고 있어 다양한 활용 방안 모색이 가능합니다.

* 지역 개발 가능성: 통영시의 지역 개발 계획 등을 고려한 장기적인 관점에서의 투자 가치 평가가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

주변의 최근 연립/다세대 주택 매매 사례(전용면적 68.535㎡ 기준, 약 5,650만원 ~ 6,700만원)는 본건의 규모와 용도(근린주택)와 직접적인 비교는 어렵습니다. 이는 해당 지역 내 소형 주거용 건물의 시세 수준을 보여주는 지표로 참고할 수 있습니다.

본건은 근린주택으로, 자체적인 규모와 토지 가치를 고려할 때 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

권리상 인수되는 부담이 없고, 건물 자체의 활용 가능성을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

감정가 1,276,036,300원 기준, 80%는 약 1,020,829,040원, 90%는 약 1,148,432,670원입니다.

제시외 건물 포함, 건물 이용 현황(5층) 등 확인 필요한 사항을 감안하여,

보수적인 접근을 위해 감정가의 80% 수준을 기준으로 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 약 1,020,000,000원 (10억 2천만원)

(본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 최종 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.