나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21534 [1] 경상남도 거제시 수월동 135-3 극동럭스빌 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 수월동 소재 '수양마을' 내에 위치하며, 부근으로는 기존주택, 농경지, 공동주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 402호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 새시창호.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 지면은 평탄한 '공동주택 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2018-07-20), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소리숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

통영지원 2025타경21534 (1)

경상남도 거제시 수월동 135-3 극동럭스빌 4층402호

용도: 연립주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 98.70㎡ (약 29.85평)

건물면적: 78.81㎡ (약 23.84평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거제수산업협동조합

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 수월동 소재 '수양마을' 내에 위치하고 있습니다.

주변으로는 기존주택, 농경지, 공동주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

단지 내 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

대지권의 토지 북측으로는 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

토지 이용 계획상으로는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(소리숲유치원)에 해당합니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2014년 8월 11일 접수된 거제수산업협동조합의 근저당권입니다.

상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 510,165,544원입니다.

본건에는 임차인이 없는 것으로 파악되었으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계가 미상으로 조사되었으므로, 실제 거주 중인 임차인이 있는지 여부는 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

(임차인 현황 관련 주의 문구: 임대 관계가 미상인 점, 내부 조사가 불가능하여 통상적인 상태를 기준으로 평가되었음을 유의해야 합니다.)

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다.

주변에는 주택 및 농경지가 혼재하고 있어, 상업 기능보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역으로 판단됩니다.

따라서 상업 시설 이용률보다는 거주민을 위한 생활 편의 시설 접근성이 상권의 주요 특징이 될 것입니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 4층 402호입니다.

외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

현재 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

위생, 급배수, 난방 설비가 갖춰져 있으며, 승강기 시설도 이용 가능합니다.

대지권 토지는 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능했습니다. 따라서 실제 물건의 내부 상태나 하자 여부를 정확히 파악하기 어렵다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

임대 관계가 미상으로 조사되어, 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 따른 법적, 금전적 부담 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

감정평가액 106,000,000원 대비 최근 인근 유사 물건의 매매 사례가 제시되어 있으나, 본건 면적(78.81㎡)과는 차이가 있어 시세 반영에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 수월동에 위치한 연립주택으로, 감정가 1억 6백만원입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 내부 조사 불가 및 임대 관계 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

주변 환경은 주거 지역으로서 대체로 양호하나, 최근 거래 사례들을 볼 때 감정가 대비 적정 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

경상남도 거제시라는 지역적 이점과 수월동이라는 주거지역에 속해있습니다.

건물이 오래되지 않아 (2011년 준공) 즉각적인 리모델링 수요가 적을 수 있습니다.

건물 및 토지 일괄 매각으로, 소유권 문제가 복잡하지 않습니다.

권리상 인수할 부분이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 사례 분석 시, 유사 면적 및 연식의 '스마트빌' 65.68㎡(약 19.8평)가 2025년 11월 70,000,000원에 거래되었고, 이는 평당 약 353만원 수준입니다.

'리오그린타운' 43.83㎡(약 13.2평)의 경우, 2026년 2월 56,000,000원(평당 약 424만원), 2026년 6월 42,000,000원(평당 약 318만원)에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 78.81㎡(약 23.84평)입니다. '스마트빌'의 평당 단가를 적용할 경우 약 84,300,000원, '리오그린타운'의 높은 평당 단가를 적용할 경우 약 101,100,000원 수준으로 추산됩니다.

감정가 106,000,000원과 비교했을 때, 내부 미확인, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하면, 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 입찰가 상한선으로 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위는 90,000,000원에서 95,000,000원 사이에서, 경쟁 상황 및 추가 조사 결과를 바탕으로 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.