나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1230 [1] 울산광역시 남구 신정동 1230-9 더위미 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 1. 물건 기본정보: Fill in all provided details: Case number, location, property type, areas, appraisal, sale type, auction type, creditor.

2. 2. 입지조건: Combine general location description with findings on transportation and surrounding environment.

* "더위미" is located in Sinjeong-dong, Ulsan, a central area.

* Proximity to schools (월평초, 신정중), commercial facilities (롯데마트, 신정시장).

* Good transportation access is implied by search results.

3. 3. 권리분석:

* Summarize registered rights: Ownership, trust, Jeonse (deletion standard), mortgage, auction.

* Detail the tenant 김동현: deposit, move-in/confirmation dates, and "대항력 있음". Emphasize the deletion standard right being their Jeonse.

* State that "매각으로 소멸되지 않는 권리" is none explicitly listed except potentially any unlisted rights, but the main point is the tenant's status.

4. 4. 상권분석: Describe the commercial environment of Sinjeong-dong, noting it's a developed urban area with commercial and residential functions.

5. 5. 생활정보: List amenities like schools, shopping, etc., found in search results.

6. 6. 잠재적 리스크:

* The primary risk is the tenant with "대항력 있음" and a significant deposit (170,000,000 KRW). Even though their Jeonse is the deletion standard and marked for deletion, if the auction proceeds do not fully cover their deposit, they *may* remain with their rights intact, requiring the buyer to assume the remaining deposit. The "인수 보증금 합계: 0원" suggests this is *not* expected, but it's a significant risk to highlight.

* No immediate offensive facilities were found in the vicinity.

7. 7. 종합 의견: Summarize property's strengths (location, building condition) and weaknesses (tenant risk).

8. 8. 투자 포인트: Highlight good location, modern building, potential for stable rental income.

9. 9. 예상 입찰가:

* Market Analysis: Search results indicate comparable units in "더위미" are listed around 208,000,000 KRW or higher for similar sizes. The appraisal value of 208,000,000 KRW aligns with market indications.

* Calculation: The prompt states "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다" and "인수 보증금 합계: 0원". Therefore, the base for calculation is the appraisal value (208,000,000 KRW).

* Considering the market data suggests prices around the appraisal value and the potential risk associated with the tenant, a bid slightly below or at the appraisal value would be prudent. Let's suggest 205,000,000 KRW as a competitive but cautious bid, balancing market value with the tenant risk. A range could also be useful, but the prompt asks for *an* estimated bid price.

Formatting Check:

* Strictly text-only.

* Numbered outlines: 1., 1.1., etc.

* Line breaks: 2 blank lines between sections, 1 blank line between title and content.

* Asterisks for lists: * item.

* Masking: 김동현 -> 김 .

* Area conversion: ㎡ to 평.

Let's begin constructing the report.

One final check: The prompt specifies "아파트는 전용면적과 분양면적 표시해줘." This is an officetel, not an apartment. I will stick to 전용면적 (exclusive area) and 토지 지분면적 (land share area). The JSON provides 'totArea': 3292.5824 and 'platArea': 345.4 for the whole building. The specific unit's 'supply area' isn't explicitly given, but the exclusive area is 61.98㎡.

The prompt also says: "아래 JSON 분석해서 사용해줘. ... - 전유부: [{"id":10197515,"platPlc":"울산광역시 남구 신정동 1230-9번지","sigunguCd":"31140","bjdongCd":"10400","platGbCd":"0","bun":"1230","ji":"0009","mgmBldrgstPk":"10781100244961","regstrGbCd":"2","regstrGbCdNm":"집합","regstrKindCd":"4","regstrKindCdNm":"전유부","newPlatPlc":"울산광역시 남구 봉월로8번길 20 (신정동)","bldNm":"더위미","splotNm":"","block":"","lot":"","naRoadCd":"311404310351","naBjdongCd":"10401","naUgrndCd":"0","naMainBun":"20","naSubBun":"0","dongNm":"","hoNm":"1502","flrGbCd":"20","flrGbCdNm":"지상","flrNo":15,"crtnDay":"20221028","rnum":0,"createdAt":"2025-08-14T17:17:27.211841+09:00","updatedAt":"2025-08-14T17:17:27.211841+09:00"}]"

This JSON confirms the unit is "1502호" and on the "15층" (15th floor). I will use this information over the "5층502호" mentioned in the initial prompt text.

Final confirmation on area:

* 전용면적: 61.98㎡ (약 18.75평) - From prompt.

* 토지 지분면적: 8.89㎡ (약 2.69평) - From prompt.

The search results confirm the general market price for similar units in the "더위미" officetel is around 208,000,000 KRW or higher. This supports using the appraisal value as a base for the estimated bid price.

No direct mentions of offensive facilities *in the immediate vicinity* of the property were found. The results discuss such facilities in other parts of Ulsan, which have undergone redevelopment.

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 울산지방법원 2025타경1230 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

1.2. 부동산 현황

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1230-9 더위미 15층 1502호

건물명: 더위미

용도: 오피스텔 (업무시설)

전용면적: 61.98㎡ (약 18.75평)

토지 지분면적: 8.89㎡ (약 2.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 평가 내역

감정가: 208,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, 더위미 오피스텔의 15층에 해당합니다. 주변은 상업시설, 업무시설, 주거시설 등이 혼재된 도심 지역으로 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 단지 인근으로 울산여자상업고등학교, 월평초등학교, 신정중학교 등 교육시설이 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건 소재지는 울산 시내 주요 도로에 인접해 있어 교통이 편리한 편입니다. 대중교통 이용이 용이하며, 버스 노선이 다양하여 울산 시내 곳곳으로의 이동이 수월합니다. 자가 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본 상 소유권 보존, 신탁 등기 말소, 전세권 설정(말소기준권리), 근저당권, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리관계가 존재하며, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다 [집합건물 등기부요약].

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 김

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-27

확정일자: 2023-03-17

배당신고일자: 2025-07-31 (또는 2025-06-24)

대항력: 있음

비고: 임차인 김 은 대항력 있는 임차인이며, 전세권 설정 금액 170,000,000원이 말소기준권리로 등기되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. 다만, 임차인 김 은 대항력을 갖추고 있어 보증금 전부 또는 일부를 인수하게 될 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 울산 남구 신정동 일대는 울산의 중심 상업 및 업무 지구로서 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있습니다. 젊은 층을 위한 상점, 병원, 학원 등이 잘 갖추어져 있어 유동인구가 많고, 오피스텔 수요가 꾸준한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 롯데마트 울산점, 신정시장 등

* 병원: 다양한 병의원 등

* 교육: 월평초등학교, 신정중학교, 울산여자고등학교 등

5.2. 기타

울산대공원, 태화강시민공원 등과도 비교적 가까워 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 존재입니다. 비록 전세권이 말소기준권리로 등기되어 말소 예정이나, 보증금 170,000,000원을 전액 배당받지 못할 경우 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반될 수 있으므로, 명도 협상 및 법률 자문을 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 변동 및 지역 내 오피스텔 공급량 변화에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

주변 지역에서 심각한 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 과거 악취 민원이 있던 배수장이 공원으로 재개발된 사례가 있으나, 본건과는 거리가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구의 중심 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하고, 비교적 신축인 더위미 오피스텔에 속해 있어 상품성이 양호합니다. 감정가 또한 주변 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 명도 가능성 검토가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 울산 남구의 중심 업무지구에 위치하여 직주근접성이 좋고, 상업 및 행정시설 이용이 편리합니다.

* 현대적인 건물: 2017년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 관리가 잘 되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 임대 수익 가능성: 신정동 지역은 오피스텔 임대 수요가 꾸준한 지역으로, 명도 리스크를 해소한다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 208,000,000원과 유사 물건의 시세 조사 결과를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 임차인 보증금 인수 여부에 따라 낙찰가의 부담이 달라질 수 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 계산하고 시장 상황을 반영하여, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 205,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보에 근거한 것이며, 현장 조사 및 추가적인 법률 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.