나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1232 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 1016-3 답 경매

울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 1016-3 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경1232(울산지방법원 경매9계). 감정가 308,822,000원, 최저가 308,822,000원. 매각기일은 2026-07-16입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 1232 [1]
소재지	울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 1016-3
용도	토지
매각기일	2026.07.16
관할법원	울산지방법원 경매9계 (052-216-8269(구내:8269))
이용제한	공장설립승인지역, 도시지역, 가축사육제한구역, (접함)자연녹지지역, 생산녹지지역, 농업진흥구역

면적

토지면적	2,218㎡ (670.95평)

금액

감정가	308,822,000원
최저가	308,822,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	30,882,200원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.16	308,822,000원	변경

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 소재 ""은하마을회관"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로 부근일대는 농경지 및 자연취락지대로, 제반 환경 보통정도임
교통상황: 농경지로서의 통작사정은 보통정도임.
형태 및 이용상태: 사다리형이며, 전(조경수 식재)으로 이용중임.
인접 도로상태: 남동측으로 세로가 농로 ,북서측으로 세로불 농로가 개설되어 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 기호(1)(2) 도시지역,생산녹지지역,
가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 제한거리 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>,공장설립승인지역(1호)<수도법>.
제시목록 외의 물건: 본건 지상에 소유자 미상의 수목(소나무 등 약 500주)이 소재하여 이를 평가에 포함하였으며, 제시외 수목의 정확한 위치 확인 등은 측량이 수반되어야 할 것으로 사료됨.
공부와의 차이: 공부상 지목이 답이나 현황 조경수 식재된 전임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

물건 비고

1. 제시외 수목 포함
2. 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1232 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리 1016-3

용도: 답 (현황: 조경수 식재된 전)

토지면적: 2218.00㎡ (약 671.00평)

감정가: 308,822,000원

1.3. 매각 대상

토지 매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 제시외 수목(소나무 등 약 500주)이 본건 토지 지상에 포함되어 평가되었으며, 정확한 위치 확인은 측량이 필요할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명이 필요하며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금 몰수될 수 있습니다.

* 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리에 위치하며, 인근에 "은하마을회관"이 있습니다. 주변 일대는 농경지와 자연취락지대로 형성되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 현황은 조경수가 식재된 전으로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지 남동측으로는 세로가 농로가, 북서측으로는 세로불 농로가 개설되어 있어 농경지로서의 통작 사정은 보통 정도입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 경매 물건에는 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 낙찰 후 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권이전: 이희득(1993-08-25), 박근석 외 1명(2015-12-28)

* 근저당: 동부산농업협동조합 (총액 524,420,444원)

* 을1: 240,000,000원 (2015-12-28) - 말소기준권리

* 을2: 120,000,000원 (2017-12-26)

* 을3: 120,000,000원 (2019-05-22)

* 을4: 108,000,000원 (2023-02-27)

* 임의경매: 동부산농업협동조합 (2025-06-25)

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 12월 28일 접수된 동부산농업협동조합의 근저당권(을1, 240,000,000원)입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하고 있으며, "은하마을회관" 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경이 농경지와 자연취락지대로 형성되어 있어, 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 입지입니다. 토지이용계획상 생산녹지지역 및 농업진흥구역에 해당하여 농업 관련 활동에 특화되어 있습니다.

5. 생활정보

본건의 소재지는 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리로, 주변에 농로가 개설되어 있어 접근성은 보통입니다. 가까운 편의시설이나 대중교통 접근성은 상세히 파악되지 않았으나, 웅촌면 소재지에 웅촌 문화복지센터 등의 공공시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의는 확보될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본 토지는 도시지역, 생산녹지지역, 농업진흥구역 내에 위치하고 있어 농지법 등 관련 규제에 따른 엄격한 이용 제한이 따릅니다. 특히, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있으므로, 낙찰 후 반드시 신속하게 취득 자격을 확보해야 합니다.

6.2. 제시외 수목

토지 지상에 평가에 포함된 수목 약 500주가 소재하나, 그 정확한 위치는 측량을 통해 확인해야 할 수 있습니다. 이는 토지 활용 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획 상 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

* 도시지역, 생산녹지지역

* 가축사육제한구역 (축종별 제한거리 250m 미만 축종)

* 농업진흥구역

* 공장설립승인지역(1호)

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 웅촌면 은현리에 위치한 농지(전)로, 조경수가 식재되어 있습니다. 감정가는 308,822,000원이며, 토지면적은 약 671.00평입니다. 농업진흥구역 등 관련 법규에 따른 이용 제한이 존재하지만, 농지로서의 잠재력과 입지 조건을 가지고 있습니다. 농지취득자격증명 확보가 필수적이며, 제시외 수목 포함 등 현황과 공부상의 차이점을 인지하고 투자해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 울산광역시 인근 농지로서의 가치

* 현황 조경수 식재로 인한 조경 관련 활용 가능성

* 생산녹지지역 및 농업진흥구역으로 농업 활동에 특화된 토지

* 도시지역 내 위치하여 향후 개발 가능성 (단, 엄격한 규제 하)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 308,822,000원을 기준으로, 법원 경매 물건의 특성, 현장 조사를 통한 토지 상태 및 활용 가능성, 주변 시세, 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이나 차임이 없는 점은 긍정적이나, 농지 취득 자격 확인 및 관련 규제 준수, 제시외 수목의 처리 방안 등을 신중히 검토해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 개별적인 심층 분석이 필요합니다.1. 물건 기본정보