나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12048 [1] 울산광역시 남구 야음동 796-17 야음신선아파트 102동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 ""울산남부초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 '야음신선아파트' 102동 9층 904호로서 주위는 공동주택, 단독주택 및 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지는 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물내 9층 904호로서
외벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 세멘몰탈위 페인팅(복도) 마감 등.
창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 도시가스시설, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 2필지 일단이 부정형의 토지이며, 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 3면이 포장도로에 접하고 있어 가로망 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

1. 야음동 796-17: 도시지역, 제3종일반주거지역(2014-03-06), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-03-06)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-03-06)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산남부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신선여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(출입문 삭제 및 위치변경)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(울산남부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
2. 야음동 796-18: 도시지역, 제3종일반주거지역(2014-03-06), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-03-06)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산남부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신선여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(출입문 삭제 및 위치변경)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(울산남부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항"" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12048 (1)

소재지: 울산광역시 남구 야음동 796-17 야음신선아파트 102동 9층904호

용도: 아파트

감정가: 138,000,000 원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 1995년 10월 24일

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.50㎡ (약 7.71평)

토지지분: 25.504㎡ (약 7.72평)

건물면적: 46.53㎡ (약 14.07평)

건물지분: 46.53㎡ (약 14.07평)

전용면적: 46.53㎡ (약 14.07평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 "울산남부초등학교" 남동측 인근에 위치하는 '야음신선아파트' 102동 9층 904호로서 주위는 공동주택, 단독주택 및 공원 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건 단지는 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

2.3. 주변 시설

일반적인 아파트 단지 주변으로 주거 및 교육시설이 형성되어 있으며, 특별한 혐오시설은 파악되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 본건에는 소유권 이전, 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등기 등이 다수 존재함.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 전

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 4일

확정일자: 2022년 2월 7일

배당신고일자: 2024년 3월 14일

대항력: 있음

등기부상 을구 7번 주택임차권 등기(접수일자 2024-03-14)가 되어 있으며, 말소: 인수 사항임.

임차인은 전입일자와 확정일자를 갖추어 대항력이 있으며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 함.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리는 2023년 4월 20일 접수된 동래세무서의 압류 등기(갑11)임.

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 을구 7번의 주택임차권이며, 보증금 1억 5천만 원 전액을 매수인이 인수해야 함.

상기 임차권 등기 외 나머지 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 울산광역시 남구 야음동 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 아파트 단지가 밀집된 주거 지역임.

4.2. 주변 시세

최근 실거래 사례 분석 결과, 동일 단지(신선아파트) 전용면적 46.53㎡의 거래가는 다음과 같음.

2026년 4월 17일: 103동, 1층, 109,000,000원

2026년 6월 3일: 6층, 130,000,000원

2026년 7월 9일: 13층, 131,000,000원

본건은 9층으로, 최근 거래 가격대는 1억 3천만 원에서 1억 3천 1백만 원 수준임. 감정가(1억 3천 8백만 원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있음. 주변의 상업 시설 및 편의시설 이용은 보통 수준일 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

울산남부초등학교, 신선여자고등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 거주 중이므로, 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

6.2. 권리 인수 관련 리스크

임차인의 보증금 1억 5천만 원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 취득 비용 증가에 대한 부담이 있음. 이는 감정가 및 최근 실거래가보다 높은 금액임.

6.3. 기타 리스크

건물 사용승인일(1995년)을 고려할 때, 건축 연령이 30년 가까이 되어 노후화에 따른 수리비 발생 가능성이 있음.

7. 투자 포인트

초등학교 인접으로 우수한 교육 환경을 갖추고 있음.

동일 아파트 단지의 꾸준한 거래 사례가 확인됨.

명도 및 보증금 인수 완료 시 안정적인 실거주 또는 임대 수익 기대 가능.

8. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 야음동 소재 신선아파트 102동 904호로, 교육 환경이 우수하고 교통 여건이 보통 수준임.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 1억 5천만 원의 보증금을 인수 조건으로 거주 중이라는 점임. 따라서 입찰가를 산정할 때, 인수 보증금 1억 5천만 원을 반드시 고려해야 하며, 명도 및 인수 비용까지 포함한 총 투자 비용 대비 수익률을 면밀히 검토해야 함.

감정가 및 최근 실거래가와 인수 보증금을 비교했을 때, 입찰 시 신중한 접근이 요구됨.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 최고가: 131,000,000원

인수 보증금: 150,000,000원

입찰 시 예상 총 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

본 물건의 시장 가치를 고려하고, 인수 보증금 부담을 감안할 때, 낙찰가는 최근 실거래가 또는 감정가 이하로 결정될 가능성이 높음.

예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 신중하게 고려할 것을 제안함.

이는 총 취득 비용이 약 270,000,000원 ~ 280,000,000원에 달할 수 있음을 의미하므로, 투자 결정 시 반드시 수익성 분석을 선행해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.