나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31438 [1] 대구광역시 달서구 이곡동 OOOOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 '대구성서우체국' 북측 인근에 위치하는 '메가스타'
제4층 제412호 단위상가로서, 주위는 아파트단지 및 공공시설, 업무시설, 각종 근린생활시설
등이 혼재하는 지대이며, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

가) 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 지하3층~지상10층 건물 내
제4층 제412호로서,
- 외벽 : 알루미늄복합판넬 마감 등
- 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
- 바닥 : 타일붙임 마감 등
- 창호 : 페어글라스 창호 마감임.

이용상태

가) 근린생활시설

설비내역

기본적인 공동 위생설비 및 급배수 설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비,
옥내소화전, 스플링쿨러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, ""상업용"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 왕복8차선, 남측으로 왕복4차선, 동측으로 왕복2차선 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(일반상업
용지), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본 물건은 대구광역시 달서구 이곡동 1244-1번지, 메가스타 4층 412호에 소재한 근린상가입니다. 사건번호는 대구서부지원 2025타경31438 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 226,000,000원입니다. 토지 면적은 15.52㎡ (약 4.70평)이며, 건물 면적은 50.52㎡ (약 15.28평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 물건 상세정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31438 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 이곡동 1244-1 메가스타 4층 412호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 226,000,000원

* 토지 면적: 15.52㎡ (약 4.70평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 50.52㎡ (약 15.28평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 반

1.2. 건물 정보

* 건물명: 메가스타

* 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬라브 지붕 지하 3층, 지상 10층 건물 내

* 사용승인일: 2006년 1월 9일

* 주요 용도: 문화 및 집회시설, 판매시설, 근린생활시설

* 전유부분: 4층 412호

* 전유부분 면적: 50.52㎡ (약 15.28평)

* 건축물대장상 총 연면적: 16,159.94㎡ (약 4,888.56평)

* 대지 면적: 2,646.2㎡ (약 799.29평)

* 건폐율: 49.97%

* 용적률: 385.93%

2. 입지조건

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본 물건은 대구광역시 달서구 이곡동에 위치하며, '대구성서우체국' 북측 인근의 '메가스타' 건물 4층에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 공공시설, 업무시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 입지 여건이 무난한 편입니다.

2.1. 주위 환경

* 본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 '대구성서우체국' 북측 인근에 위치하는 '메가스타' 제4층 제412호 단위상가입니다.

* 주변은 아파트 단지, 공공시설, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 입지 여건이 양호합니다.

* 이곡동은 성서 지역의 중심지로, 대구지방조달청, 국민연금공단 대구본부, 엘앤에프 본사 등 주요 기관 및 기업이 위치하고 있으며, 이마트 성서점, 롯데시네마 성서 등 다양한 상업시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 대상 물건 서측으로는 왕복 8차선, 남측으로는 왕복 4차선, 동측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(일반상업용지)에 속합니다.

* 광로2류(폭 50m~70m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로와 접하고 있습니다.

* 그 외 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 권리 분석 결과 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.1. 말소기준 권리

* 말소기준권리는 2022년 10월 24일 접수된 반야월농업협동조합의 근저당권(을5)입니다. 권리금액은 177,600,000원입니다.

* 현재 진행 중인 임의경매는 2025년 6월 19일 접수된 반야월농업협동조합의 경매 신청(갑16)입니다.

3.2. 채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 377,600,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 파악되지 않았으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 인수되는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

* 현황조사서상 임차인 정보는 미상으로 기재되어 있으며, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

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본 물건이 소재한 대구 달서구 이곡동 일대는 성서 지역의 중심 상권으로, 풍부한 배후 수요와 잘 갖춰진 생활 인프라를 자랑합니다. '메가스타' 건물은 이마트 성서점, 롯데시네마 성서, 각종 은행, 관공서(성서우체국, 성서경찰서) 등이 밀집한 지역에 위치하고 있어 접근성과 유동인구가 높습니다. 또한, 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 근린생활시설로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 복합 용도(문화 및 집회시설, 판매시설, 근린생활시설)를 갖춘 건물 특성상 다양한 업종의 임대가 가능하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

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이곡동 일대는 주거, 상업, 행정 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 주민들의 생활 편의를 위한 다양한 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 교통: 인근에 다수의 버스정류장이 위치하며, 차량 이용 시 동서남북으로 연결되는 대로변 접근성이 우수합니다.

* 쇼핑 및 편의시설: 이마트 성서점, 롯데시네마 성서, 각종 은행, 병원, 식당, 카페 등이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육: 성지중학교, 와룡중학교, 이곡중학교 등 다수의 학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 문화 및 여가: 두류공원, 대구수목원 등 자연 공간과 문화 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 대구 서구 상리동에 음식물쓰레기 처리장, 위생처리장 등이 위치하여 혐오시설로 언급되는 경우가 있으나, 본 물건 소재지인 달서구 이곡동과는 직접적인 연관성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 임대 관계 미상: 임대 관계가 파악되지 않았으며, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어 명도 과정이나 향후 임대 수익 예측에 변수가 될 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이 부분에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 상가 시장 변동성: 상가 시장은 경기 변동 및 업종별 수요 변화에 민감하므로, 공실 발생 가능성 및 임대료 하락에 대한 고려가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2006년에 사용 승인된 건물로, 향후 시설 유지보수 및 수리에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 대구 달서구 이곡동의 핵심 상권에 위치한 근린상가로, 우수한 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 투자가치가 높다고 판단됩니다. 특히, 주변에 다양한 편의시설과 공공기관이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높으며, 건물 자체도 복합 용도로 활용 가능하여 다각적인 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 임대 관계 미확인으로 인한 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

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* 핵심 상권 입지: 대구 달서구 이곡동의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 우수한 교통 및 접근성: 대로변에 인접해 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 고객 접근성이 뛰어납니다.

* 복합 용도 건물: 문화/집회, 판매, 근린생활시설 등 다목적 활용이 가능한 건물로, 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 양호한 주변 환경: 주거, 업무, 공공시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 상권 유지 및 발전 가능성이 높습니다.

* 인수되는 임차인 보증금 없음: 인수해야 할 보증금이 없어 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 226,000,000원입니다. 현재 경매 시장의 낙찰률, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 본 물건의 현황 및 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적인 경매 시장에서 경쟁력 있는 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다. 임대 관계 미상의 불확실성 등을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% 수준인 약 158,200,000원에서 90% 수준인 약 203,400,000원 사이에서 결정될 것으로 보이나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 달라질 수 있습니다. 현장 조사를 통해 주변 시세 및 임대 현황을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.