나이스옥션 법원경매 포항 2025타경400 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 문충리 255 보광그린파크 105동 6층606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 ""포항운전면허시험장"" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 공장, 농경지, 야산 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 아파트단지까지 차량 출입 가능하고, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트싱글지붕 6층 중 6층 606호 단위세대로서,
(사용승인일 : 2000.05.13)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
바 닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감.
창 호 : 샷시 이중창호임.
아파트의 향: 남향

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재경보설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 지반 평탄하게 조성되어 있는 부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 아파트단지는 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 하천구역(신광천).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임.
② 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 아래와 같습니다.

* 사건번호: 포항지원 2025타경400 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 문충리 255 보광그린파크 105동 6층606호

* 용도: 아파트

* 감정가: 39,000,000원

* 토지면적: 75.04㎡ (약 22.69평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 "포항운전면허시험장" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 공장, 농경지, 야산 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 아파트 단지는 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역), 하천구역(신광천)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 소유권: 이미숙 (2008-06-26 소유권 이전, 임의경매로 인한 매각)

* 말소기준권리: 신한은행 근저당권 (2008-06-26, 25,100,000원)

* 기타 권리:

* 신한은행 근저당권 (2015-07-10, 23,280,000원)

* 신한은행 임의경매개시결정 (2025-06-20, 4,668,900원)

* 총 등기부채권액: 48,380,000원

* 임차인 현황:

* 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-01-07

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수되는 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.4. 상권분석

* 아파트 정보:

* 아파트명: 보광그린파크

* 준공년월: 2000년 5월

* 총 세대수: 298세대

* 동수: 6동

* 최고층: 6층

* 본건 전유면적: 59.99㎡ (약 18.14평)

* 본건 토지 지분면적: 75.04㎡ (약 22.69평)

* 최근 시세 동향:

* 2025년 4월 29일, 4층, 59.9868㎡ 거래가 300,000,000원

* 2026년 3월 18일, 4층, 59.9868㎡ 거래가 290,000,000원

* 시세 분석:

* 본건 아파트는 전용면적 59.99㎡ (약 18.14평)입니다.

* 유사 면적(59.9868㎡)의 아파트가 2025년 4월 300,000,000원, 2026년 3월 290,000,000원에 거래되었습니다.

* 가장 최근 거래 사례는 2026년 3월 18일 4층에서 290,000,000원에 실거래되었습니다.

* 본 건은 6층으로, 동일 면적의 최근 거래가 대비 소폭 상승 여력이 있거나 유사한 수준으로 판단됩니다.

* 감정가 39,000,000원은 최근 실거래가와 큰 차이를 보여, 감정 시점 또는 시장 가치 반영에 대한 추가 확인이 필요해 보입니다.

1.5. 생활정보

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주변 환경: 단독주택, 공장, 농경지, 야산 임야가 혼재된 지역으로, 포항운전면허시험장 남서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로(동측 왕복 2차선)를 통해 외부 이동이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었으나, 경매 대상 물건 자체의 권리 관계상 문제는 없어 보입니다. 다만, 담보 설정된 다른 물건의 권리 관계를 추가 확인할 필요가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역 내 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 하천구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 공장: 인근에 공장이 위치하여 소음, 냄새 등의 환경적 요인이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 포항시 남구 오천읍에 위치한 보광그린파크 아파트로, 최근 실거래가 대비 감정가가 매우 낮게 책정되어 있습니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하며, 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 최근 아파트 매매 시세는 290,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 주변 환경(공장, 자연녹지지역 등) 및 토지 이용 제한 사항은 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 감정가 (단, 시세와 괴리된 감정가 주의)

* 인수되는 임차인 보증금 없음 (권리 관계 명확)

* 전용면적 59.99㎡ (약 18.14평)의 실용적인 면적

* 6층의 로얄층 (동일 면적 4층 거래가 대비 소폭 상승 기대)

1.9. 예상 입찰가

* 현재 시세: 약 290,000,000원 ~ 310,000,000원 (최근 59.98㎡ 면적 기준, 4층 실거래가 290,000,000원)

* 본건은 6층으로, 4층 실거래가 290,000,000원을 기준으로 하되, 층수 이점을 감안하여 산정합니다.

* 예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

* (참고: 감정가 39,000,000원 대비 매우 높으나, 이는 시세 반영 결과입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.