나이스옥션 법원경매 경주 2025타경443 [1] 경상북도 경주시 외동읍 입실리 1344-76 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.07.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리 입실1리마을회관 남서측 인근에 위치하는 근린생활시설의 토지 및 건물로서 부근은 근린생활시설, 다가구주택 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하고 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 완경사지이며 근린생활시설건물부지로 이용중임

인접 도로상태

남측으로 8미터 노폭의 포장도로 및 서측노폭 4미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일빈주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건물로서(사용승인일 2008.11.19)
외벽은 시멘트몰탈위 페인트 마감,
내벽은 벽지도배, 목재몰딩, 타일등 마감,
창호는 샷슈유리 창호로 시공되었음.

이용상태

1층: 주차장 및 계단실
2층: 근린생활시설(PC방)
3층: 근린생활시설(공실)
4층: 주택

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비

부합물 및 종물

3층에 건물개황도와 같이 기존벽체와 판넬조판넬지붕 근린생활시설 부합물이 소재하여 별도 평가함

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중이며 임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 경주지원 2025타경443 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 입실리 1344-76

용도: 근린시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 953,026,800원

토지면적: 465.00㎡ (약 140.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 489.67㎡ (약 148.13평)

건물 제시외면적: 74.40㎡ (약 22.51평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 특이사항

특이사항: 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리 입실1리마을회관 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 다가구주택 등으로 형성된 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 사다리형의 완경사지로 근린생활시설 건물부지로 이용 중입니다. 인접 도로로는 남측 8미터 포장도로 및 서측 4미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한구역(공항시설법)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2024년 11월 5일 접수된 경주농업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을구의 근저당권, 갑구의 임의경매 개시결정 및 가압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 해당 사항은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-07-01

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이나 대항력이 있어 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 윤

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-04-16

확정일자: 2025-04-16

대항력: 없음

비고: 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

* 임차인: 주식회사자연가

보증금: 300,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2025-04-24

대항력: 없음

비고: 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

* 임차인: 황

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-11-13

대항력: 없음

비고: 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

인수 대상 임차 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

소유권이전 (최지영, 김영희), 근저당권 (경주농업협동조합, 말소), 임의경매 (경주농업협동조합, 말소), 가압류 (우리금융캐피탈, 말소)가 등재되었습니다.

등기부채권 총액: 872,789,092원

건물 등기부 요약:

소유권이전 (최지영, 김영희), 근저당권 (경주농업협동조합, 말소), 임의경매 (경주농업협동조합, 말소), 가압류 (우리금융캐피탈, 말소)가 등재되었습니다.

등기부채권 총액: 872,789,092원

4. 상권분석

4.1. 현황 및 잠재력

본건은 제2종근린생활시설 용도로, 주변은 주거지대와 상업시설이 혼재된 지역입니다.

건물 2층은 PC방으로 이용 중이며, 3층은 공실, 4층은 주택으로 사용되고 있습니다.

입실리 지역은 산업단지와 인접해 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지인 경주시 외동읍 입실리는 마을회관, 근린생활시설, 주거시설 등이 혼재되어 있으며, 차량 이동 시 마트, 병원, 학교 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 오 의 존재입니다. 해당 임차인은 보증금 및 차임이 미상으로, 낙찰 후 임차인과의 관계 설정 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생 또는 시간 지연이 발생할 수 있습니다.

6.2. 재매각 사유

본건은 재매각 대상 물건으로, 이전 매각 과정에서 유찰되었거나 잔금 미납 등의 사유가 있었을 것으로 추정됩니다.

재매각 사유에 대한 정확한 파악은 추가적인 조사가 필요하며, 이는 입찰 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시 외동읍에 위치한 4층 규모의 근린생활시설 및 주택 건물입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 감정가는 9억 5천만원대이나, 대항력 있는 임차인 오 의 존재와 재매각 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용합니다. 주변 개발 계획 및 상권 활성화 가능성을 고려할 때, 임차인 문제를 해결한다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물 일체를 취득하여 활용 가치가 높습니다.

* 제2종근린생활시설 및 주택 용도로 다양한 사업 또는 주거 목적으로 활용 가능합니다.

* 주변 지역의 개발 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있어, 보증금 준비에 유의해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 953,026,800원

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인의 보증금은 금액 미상이므로, 법적으로 직접 인수하는 보증금은 0원으로 산정되었습니다.)

매수신청보증금: 최저매각가격(감정가)의 20% = 190,605,360원

9.2. 제안

본건은 대항력 있는 임차인으로 인한 위험 요소가 존재하며, 재매각 물건이라는 점을 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다. 임차인과의 협의 및 명도 가능성, 향후 시장 가치 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 이러한 물건의 경우, 감정가 대비 70~80% 수준에서 고려해볼 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사와 임차인 상황 파악을 전제로 합니다.

따라서, 초기에는 7억원 ~ 8억원 범위 내에서 임차인과의 협상 가능성 및 법적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 임차인과의 소통 결과 및 추가적인 권리 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.