나이스옥션 법원경매 포항 2025타경399 [1] 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리 448-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리 소재 ""동해면민 복지회관"" 남동측 인근에 위치하며, 주위일대는 농경지로 형성되어 있으며, 남측 개발예정지대(동해토지구획정리지구)는 공사중단 상태로서 주위환경 및 입지조건 보통시됨.

교통상황

본건까지 남측 개발예정지대(동해토지구획정리구)의 토지를 경유하여 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 주위일대와 대체로 등고 평탄한 ""주거나지""임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 남측 개발예정지대(동해토지구획정리구)의 토지를 경유하여 통행
함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경399 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 반

1.2. 물건소재지

소재지: 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리 448-1

1.3. 매각대상정보

매각대상: 토지매각

용도: 답

토지면적: 456.00㎡ (약 137.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정평가정보

감정가: 183,768,000원

작성일: 2026-06-24

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 감정평가서요약 요향표에 상세 내용 기재됨.

주의사항: 상세 내용은 권리분석, 잠재적 리스크 등 하단 항목 참고.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리 소재 "동해면민 복지회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 농경지로 형성되어 있으며, 남측에는 개발 예정지대(동해토지구획정리지구)가 있으나 현재 공사가 중단된 상태입니다. 이러한 점을 감안할 때, 주변 환경 및 입지 조건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 및 농기계는 남측 개발 예정지대의 토지를 경유하여 본 건까지 접근이 가능합니다. 간선도로와의 거리 및 교통시설과의 접근성을 종합적으로 고려할 때, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본 건 토지는 세장형의 형태로, 주변 토지와 대체로 등고 평탄한 상태입니다. 현재 공부상 용도는 "답"으로 되어 있으나, 현황 "주거나지"로 이용 가능한 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

지적도상 본 건은 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)에 해당합니다. 다만, 남측 개발 예정지대 토지를 경유하여 통행이 이루어지고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역) 및 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

본 건 토지의 등기부등본 상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 2012-11-20 접수 (갑2): 소유권이전 (주식회사 이레)

* 2012-12-31 접수 (갑3): 소유권이전 (배영숙, 매매금 176,640,000원)

* 2015-11-27 접수 (을7): 근저당권 (반야월농업협동조합, 채권금액 143,000,000원) - 본 경매의 말소기준권리입니다.

* 2015-12-02 접수 (을10): 지상권설정 (반야월농업협동조합) - 말소 대상

* 2017-10-11 접수 (을11): 근저당권 (김숙이, 채권금액 36,640,000원) - 말소 대상

* 2025-01-03 접수 (을11-1): 11번 근저당권부 채권압류 (남대구세무서장) - 말소 대상

* 2025-05-07 접수 (갑10): 가압류 (대구신용보증재단, 채권금액 84,650,000원) - 말소 대상

* 2025-06-09 접수 (갑11): 가압류 (반야월농업협동조합, 채권금액 30,399,935원) - 말소 대상

* 2025-06-19 접수 (갑12): 임의경매개시결정 (반야월농업협동조합, 채권금액 112,212,880원) - 말소 대상

총 등기부채권액 합계: 294,689,935원

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본 건은 경상북도 포항시 남구 동해면의 농경지 지역에 위치하고 있으며, 인근에 개발 예정지대가 조성될 계획이었으나 현재 공사가 중단된 상태입니다. 따라서 현재 시점에서는 상권 형성보다는 전원생활 또는 장기적인 개발 가능성을 염두에 둔 지역으로 볼 수 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에는 "동해면민 복지회관"이 위치하고 있습니다. 또한, 일반적인 농촌 지역의 생활 편의를 위한 소규모 상점 및 농업 관련 시설들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

구체적인 병원, 대형마트, 학교 등의 생활 편의 시설 접근성은 본건에서 일정 거리가 필요할 수 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오 시설(예: 산업 폐기물 처리장, 대규모 축산 분뇨 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 상태: 지적도상 맹지에 해당하므로, 토지 이용을 위해서는 인접 토지(개발 예정지대 토지)를 통한 통행로 확보 및 이용에 대한 확인이 필요합니다.

* 개발 계획 지연: 남측 개발 예정지대의 공사가 중단된 상태로, 계획된 개발이 지연되거나 변경될 경우 지역 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역 내 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역 및 비행안전구역으로 지정되어 있어 건축 또는 기타 개발 행위 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 부분은 추후 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 있으므로 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리의 답(전환 시 주거용지 가능) 토지입니다. 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 통행이 가능하며, 도시지역 내 제2종일반주거지역으로 용도 지역 상 개발 잠재력이 있습니다. 다만, 인근 개발 예정지대의 공사가 중단된 점, 가축사육 및 비행안전 관련 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보이며, 임차인 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 제2종일반주거지역 지정: 향후 개발 계획이 재개되거나 지역 발전 시 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가 대비 현재 총 채권액 및 잠재적 경매가 수준을 고려하여, 시장 상황에 따라 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 문제 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 이는 해당 지역의 실제 시장 가격, 개발 계획의 구체적인 진행 상황, 향후 지역 개발 전망 등 외부 요인에 대한 면밀한 분석이 필요하기 때문입니다.

다만, 제시된 감정가 183,768,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수할 금액이 없고 (인수 보증금 0원), 채권 총액이 감정가를 초과하는 점을 고려하여, 일반적인 경매 낙찰률 추이를 감안할 때 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 기준 70%: 약 128,637,600원

* 감정가 기준 90%: 약 165,391,200원

따라서, 대략 1억 2천만 원대 중반에서 1억 6천만 원대 초반을 입찰 희망가의 참고 범위로 설정하되, 본 물건에 대한 현장 조사 및 최신 시장 동향 파악 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.