나이스옥션 법원경매 안동 2025타경10693 [1] 경상북도 영주시 영주동 360-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운심감정 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 영주동 소재 ""영주초등학교"" 남측 근거리에 위치하며, 부근일대는
근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

2필 일단으로 사다리형으로 상업용건물 건부지입니다.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 4~5미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(2024
-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(영주초등학교, 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2024-12-17)(경
관법)

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다.
(2)기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
-외벽 : 사이딩판넬 등 마감
-내벽 : 몰탈위페인트, 타일 등 마감
-바닥 : 모노륨, 타일 등 마감
-창호 : 새시창호입니다.

이용상태

소매점입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다.
(2)기타 : 기준시점 현재 폐문 등으로 영업중단상태로 사료됩니다.

물건 비고

일괄매각. 매수인에게 대항할 수 있는 상가건물임차인이 있으므로 배당에서 임대차보증금을 전액 배당받지 못하면 잔액은 매수인에게 인수됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 안동지원 2025타경10693 (1)

* 소재지: 경상북도 영주시 영주동 360-10

* 용도: 근린시설

* 감정가: 185,251,800원

* 토지면적: 73.00㎡ (약 22.08평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물면적: 44.79㎡ (약 13.55평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OO

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각. 매수인에게 대항할 수 있는 상가건물임차인이 있으므로 배당에서 임대차보증금을 전액 배당받지 못하면 잔액은 매수인에게 인수됨.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 영주시 영주동 소재 "영주초등학교" 남측 근거리에 위치하며, 부근일대는 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 4~5미터 내외의 도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 상대보호구역(영주초등학교, 병설유치원)

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 2024년 1월 4일 신용보증기금의 가압류 (갑11)

* 건물 등기부: 2024년 1월 4일 신용보증기금의 가압류 (갑7)

* 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2023년 1월 5일

* 확정일자: 2023년 1월 19일

* 배당신고일자: 2025년 7월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 건물 등기부상 을구 6번 상가건물임차권이 존재하며, 매수인에게 인수되는 권리입니다. (등기부상 전입일자 2022-03-01 확인)

* 주요 권리 사항:

* 건물 등기부상 을구 6번 상가건물임차권 (임병하)은 매수인에게 인수되는 권리입니다. (보증금 300,000,000원)

* 말소기준권리 이전에 설정된 권리 중 인수되는 권리는 없습니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 522,000,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 822,000,000원

* 전체 채권 총액 (등기부상): 1,344,000,000원

4. 상권분석

* 본건은 영주초등학교 남측 인근에 위치하여 지역 생활권 내에 포함됩니다.

* 주변은 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다.

* 일반상업지역에 해당하며, 폭 15미터 및 4~5미터 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

* 소매점 용도로 이용 가능한 입지입니다.

5. 생활정보

* 영주초등학교와 병설유치원이 인접하여 교육 환경이 갖춰져 있습니다.

* 근린생활시설 및 주택가가 밀집된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 매수인에게 인수되는 대항력 있는 상가건물임차인의 보증금 300,000,000원입니다.

* 만약 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 건물 등기부상 임차인의 실제 전입일자(2022-03-01)가 사업자등록일자(2023-01-05)보다 앞서므로 대항력 요건을 갖춘 것으로 보입니다.

* 현재 폐문 등으로 영업 중단 상태로 추정되어, 인수 후 공실 위험 또는 명도 관련 추가 작업이 필요할 수 있습니다.

* 감정가 대비 채권 총액이 매우 높아, 낙찰 후에도 채무 관련 추가 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 영주초등학교 인근 일반상업지역에 위치한 근린시설로, 지역 상권 내 입지는 양호한 편입니다. 그러나 매수인에게 인수되는 3억 원의 임차보증금이라는 막대한 부담이 존재하며, 현재 영업 중단 상태로 추정되는 점은 주요 리스크 요인입니다. 입찰 시 이러한 인수 부담을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 학교 인근 지역 상권에서의 소매점 운영 가능성

* 지역 커뮤니티 수요를 기반으로 한 상권 잠재력

* 인수되는 임차 보증금 부담을 고려한 가격 협상 또는 낮은 입찰가로 인한 시세 차익 기대 (리스크 상쇄 시)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우, 매수인에게 인수되는 임차보증금이 300,000,000원으로, 감정가 185,251,800원보다 훨씬 높습니다. 이는 낙찰자가 인수 보증금 전액을 부담해야 할 위험이 매우 크다는 것을 의미합니다. 따라서, 낙찰가는 감정가를 하회할 것으로 예상되며, 인수 보증금 300,000,000원을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 인수되는 보증금액, 채권자의 배당 순위, 해당 물건의 실제 시장가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 본 자료만으로는 산정하기 어렵습니다. 다만, 매우 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.