나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8409 [1] 대구광역시 수성구 신매동 566-3 시지코오롱하늘채스카이뷰 7층101-701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 ‘대구도시철도2호선 신매역’ 남측 인근에 위치하는
‘시지코오롱하늘채스카이뷰’ 제7층 제101-701호 단위세대(전유면적 84.1127㎡)로서, 부근
은 아파트단지, 근린상가 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 차량의 진·출입이 가능하며, 시내버스정류장, 도시철도2호선 및 간선도로와의
접근성 등에서 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 무량판구조 철근콘크리트지붕 46층건 중 101동 7층 701호로서
사용승인일자는 2022.2.25.이며,
- 외벽 : 외장타일 및 시멘트모르타르 위 페인트 마감
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
- 바닥 : 마루 및 일부 타일 마감
- 창호 : 새시창호 등의 구조임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비 등 위생설비, 도시가스 개별난방설비, 천장부착형시스템설비, 승강기설비 및
각종 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 단지는 동측으로 왕복6차선 포장도로(고산로)와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역(대구자연과학고등학교), 절대보호구역(자연과학고등학교),
택지개발지구, (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8409 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 신매동 566-3 시지코오롱하늘채스카이뷰 7층 101-701호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 385,000,000원

토지면적: 11.50㎡ (약 3.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

사용승인일자: 2022년 2월 25일

총 층수: 46층

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 ‘대구도시철도2호선 신매역’ 남측 인근에 위치하는 ‘시지코오롱하늘채스카이뷰’ 제7층 제101-701호 단위세대(전유면적 84.1127㎡)로서, 부근은 아파트단지, 근린상가 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 차량의 진·출입이 가능하며, 시내버스정류장, 도시철도2호선 및 간선도로와의 접근성 등에서 제반교통사정은 양호함.

인접 도로상태

본 단지는 동측으로 왕복6차선 포장도로(고산로)와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구자연과학고등학교), 절대보호구역(자연과학고등학교), 택지개발지구.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 6월 20일 접수된 조현태 채권자의 강제경매 개시결정 등기(권리금액: 82,183,013원)임.

인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을구 순위 1번)가 존재하며, 임차보증금은 320,000,000원임. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (채무자: 이 *)

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 5월 2일

* 확정일자: 2022년 3월 21일

* 배당신고일자: 2026년 4월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리로, 보증금 전액 변제되지 않을 시 잔액 인수 필요.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 시지 코오롱하늘채스카이뷰는 신매역 인근의 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물임.

주변에 아파트 단지, 상가, 학교 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 활발한 지역임.

업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중이며, 다수의 세대와 상업 시설이 입점하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리함.

5. 생활정보

주변 교통

대구도시철도 2호선 신매역이 인근에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 진입 용이하며 주요 간선도로 접근성이 좋음.

주변 편의시설

단지 내 및 인근 근린상가에 다양한 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

주변 교육시설

신매동 소재 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호함. 대구자연과학고등학교가 인근에 위치함.

주변 의료시설

인근 지역에 병원 및 의원급 의료기관 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 을구 1번 순위 임차권등기(보증금 320,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 할 위험이 있음. (비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, 물건명세서상 인수 가능성이 명시되어 있어 주의 요망)

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 오피스텔로, 대구 도시철도 2호선 신매역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수함.

교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등이 잘 갖추어져 있어 거주 및 투자 가치가 높음.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 예상 인수 금액 산정이 필수적임.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공으로 건물 상태 양호 및 최신 설비 보유.

역세권 입지: 대구 도시철도 2호선 신매역 도보 이용 가능 거리에 위치.

편리한 생활 환경: 인근 상업시설, 학교 등 주거 편의시설 우수.

향후 시세 상승 가능성: 수성구의 높은 선호도 및 개발 잠재력 고려.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 해당 면적(84.11㎡)의 오피스텔은 2026년 1월 325,000,000원, 2026년 5월 389,000,000원 및 405,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 385,000,000원입니다.

본 물건은 7층으로, 고층 거래가보다 낮을 수 있으나, 최신 건물이란 점을 감안해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점과 '예상 입찰가는 인수 보증금 제외' 규정에 따라, 시장 시세 및 감정가를 고려하여 산정합니다.

인근 시세, 감정가, 층수 등을 종합적으로 고려할 때, 375,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (본 입찰가는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.