나이스옥션 법원경매 대구 2025타경912 [1] 대구광역시 북구 서변동 1741-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스감정 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 서변동 소재 ""서변초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 부
근일대는 주상용건물, 아파트단지, 단독주택, 빌라, 노선상가 및 업무용건물, 금융
기관, 병원, 숙박시설, 근린생활시설, 창고, 종교시설, 학교, 하천 및 임야 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 도심에 소재 대중교통수단의 이용사정도 무난시
됨.

형태 및 이용상태

본건은 서측 하향경사지대내에 자체지반 비교적 평탄하게 조성된 장방형의 토지로
서, 주거용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 폭 약5~6미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로
3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-29)(청보리유치원)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역(동서변유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2
구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(택지개발사업완료)<택지
개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.
나. 기타
없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 3층건으로서,
(건축물대장상 사용승인일: 2002.07.18)
외벽: 인조석타일, 자연석붙임, 외장타일, 시멘트몰탈위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지, 타일 등 마감,
바닥: 장판지깔기, 타일 등 마감,
창호: 샷시 이중창 등의 구조임.

이용상태

(가) 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수시설, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도 참조""(제시외건물 ㉠:다용도실 ~ ㉣:창고).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.
나. 기타
없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경912 (1)

소재지: 대구광역시 북구 서변동 1741-2

용도: 다가구주택

감정가: 577,007,120원

토지면적: 217.10㎡ (약 65.7평)

건물면적: 358.26㎡ (약 108.4평)

제시외 건물 면적: 39.40㎡ (약 11.9평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 북구 서변동 소재 서변초등학교 북동측 인근에 위치.

주변 환경: 주상용 건물, 아파트 단지, 단독주택, 빌라, 상가, 업무용 건물, 금융기관, 병원, 숙박시설, 근린생활시설, 창고, 종교시설, 학교, 하천, 임야 등 다양하게 형성되어 있음.

교통: 차량 접근이 용이하며, 도심에 위치하여 대중교통 이용 환경도 양호한 편임. 북측으로 폭 약 5~6미터 포장도로에 접해 있음.

토지 특성: 서측 하향 경사지대에 위치하나 자체 지반은 비교적 평탄하게 조성된 장방형 토지로, 주거용 건물의 부지로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로 3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(청보리유치원, 동서변유치원), 비행안전제2구역, 택지개발지구로 지정되어 있음.

1.2. 건물 현황

건축물: 철근콘크리트조, 철근콘크리트 슬래브 지붕 3층 건물.

사용승인일: 2002년 07월 18일.

구조 상세: 외벽은 인조석타일, 자연석붙임, 외장타일, 시멘트몰탈 위 페인트 마감. 내벽은 벽지, 타일 등. 바닥은 장판지, 타일 등. 창호는 샷시 이중창 구조.

이용상태: 현재 단독주택(다가구주택)으로 이용 중임.

설비: 위생 및 급배수 시설, 도시가스 보일러 난방 설비 완비.

부합물/종물: 별첨 지적 및 건물개황도에 명시된 다용도실, 창고 등 제시외 건물 포함.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 01월 23일 접수된 성서농업협동조합의 근저당권(을5)임.

이후 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

주의사항: 임차인 현황 상 김 임차인은 2007년 06월 20일 전입하여 대항력을 보유하고 있으며, 2025년 07월 16일 배당신고를 하였음. 김 임차인은 보증금 27,000,000원, 차임 60,000원임.

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수되는 보증금이 있는지 상세한 확인이 필요함. 제공된 정보 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 이 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 판단되나, 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 확인이 필요함.

기타 임차인: 김 (보증금 65,000,000원), 김 (25,000,000원), 이 (30,000,000원), 황 (30,000,000원), 허 , 서 (25,000,000원), 최 (30,000,000원) 등 다수의 임차인이 있으나, 제공된 정보 상 모두 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으며, 배당신고 등을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됨.

등기사항: 소유권 이전, 근저당, 임의경매, 지분가압류 등이 등기되어 있으며, 대부분 말소 예정임.

1.4. 상권분석

주변 상업 시설: 근린생활시설, 노선상가, 금융기관, 병원, 숙박시설 등이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

유사 물건: 주변에 아파트 단지, 단독주택, 빌라 등이 혼재하여 주거 기능 또한 활발한 편임.

수익성: 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능하나, 주변 시세 및 공실률 등을 고려한 면밀한 분석이 필요함.

1.5. 생활정보

교육 시설: 서변초등학교가 인근에 위치하며, 청보리유치원, 동서변유치원 등 유아 교육 시설도 존재함.

편의 시설: 근린생활시설, 금융기관, 병원, 숙박시설 등이 인접해 있어 생활 편의성은 양호한 편임.

기타: 하천, 임야 등이 인접하여 자연 환경 접근성이 있을 수 있음.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김 임차인의 보증금 인수 여부는 최종 확인이 필수적임. '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 실제 인수 금액 간의 차이가 발생할 수 있어 주의가 요구됨.

제시외 건물: 제시외 건물(다용도실, 창고 등)이 포함되어 매각되므로, 별도의 철거 또는 명도 협의가 필요할 수 있음.

건축 연도: 2002년 준공 건물로, 신축 건물 대비 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

토지이용계획: 비행안전제2구역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 서변동에 위치한 다가구주택으로, 서변초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경 및 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다.

전체적인 토지 및 건물 면적이 상당하며, 제시외 건물까지 포함된 일괄 매각 건으로, 현황상 다수의 임차인이 거주 중입니다.

권리분석 상 가장 중요한 쟁점은 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 인수 여부입니다. 제공된 정보와 실제 인수 금액 간의 차이 발생 가능성을 고려하여 최종 확인이 필수적입니다.

비행안전구역, 택지개발지구 등 토지이용계획을 고려한 개발 가능성 검토도 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

장기적인 임대 수익 창출 가능성이 있는 주거용 부동산.

인근의 지속적인 개발 및 주거 수요를 바탕으로 안정적인 가치 상승 기대.

일괄 매각으로 제시외 건물까지 취득 가능하여 활용 가치 증대.

1.9. 예상 입찰가 산정

감정가: 577,007,120원

인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 시세 분석, 권리관계 재확인 후 낙찰 가능한 금액을 산정해야 합니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인의 존재 여부가 입찰가 산정에 가장 큰 영향을 미칠 수 있는 요소이므로, 해당 임차인에 대한 보증금 인수 가능성을 최우선으로 검토해야 합니다. 만약 실제 인수 보증금이 없다면, 감정가를 기준으로 희망하는 수익률을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.