나이스옥션 법원경매 대구 2025타경904 [1] 경상북도 경산시 갑제동 540 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창감정 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 갑제동 소재 '경북과학고교' 북동측 근거리에 위치하며, 주변
은 단독주택, 나지, 농경지, 임야 등'으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시
됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 장방형에 유사한 토지로서 북동측 인접도로와 등고평탄하고, 서측인접도로와
약1미터의 등고차이가 있으며 '단독주택부지'로 이용중임,
기호(2): 세장형에 유사한 토지로서 인접도로와 대체로 등고평탄하며 '단독주택부지'로
이용중임,

인접 도로상태

기호(1): 북동측으로 폭 약4~6미터의 아스팔트포장도로, 북서측으로 폭 약3~4미터의
포장 및 비포장도로와 접함.
기호(2): 남측으로 폭 약5미터, 북측으로 폭 약4~6미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용
시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M),
경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행
안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 철근콘크리지붕 2층 건물로서
외벽 : 석기질타일, 스톤코트 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 내장바닥재, 일부 타일 등 마감,
창호 : 칼라샷시 이중창호 등.

기호(나) : 철근콘크리트구조 철근콘크리지붕 2층 건물로서
외벽 : 석기질타일, 스톤코트 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 내장바닥재, 일부 타일 등 마감,
창호 : 칼라샷시 이중창호 등.

이용상태

기호(가)(나) : '주택'으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 가스공급설비, 다락설비, 태양광설비 등 구비되어
있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조(기호㉠:확장형발코니 ~ ㉥:확장형발코니)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경904 (1)

소재지: 경상북도 경산시 갑제동 540

용도: 단독주택

감정가: 332,376,800원

토지면적: 251.00㎡ (약 75.9평)

건물면적: 99.36㎡ (약 30.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (등기부 요약 참고)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 갑제동 소재 '경북과학고교' 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 나지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

인접 도로상태

본건 토지(기호 1)는 북동측으로 폭 약 4~6미터의 아스팔트 포장도로, 북서측으로 폭 약 3~4미터의 포장 및 비포장 도로와 접합니다. 토지(기호 2)는 남측으로 폭 약 5미터, 북측으로 폭 약 4~6미터의 아스팔트 포장도로와 접하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M, 주거밀집 800M) 및 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 5월 20일 접수된 수협은행 근저당권공동담보목록(을3)입니다.

본 건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

등기부 요약상 채권자(수협은행)가 임의경매를 신청한 것으로 확인됩니다.

총 등기부채권액은 543,600,000원입니다.

토지 및 건물 등기부 모두 소유권 이전 이력과 함께 수협은행의 근저당권이 설정되어 있으며, 해당 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

소유권 이전 이력 상 류일성, 정주선, 김정화씨의 소유권 변동이 확인됩니다.

임차인 현황

자료상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 갑제동 일대는 단독주택과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 인근에 경북과학고등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 갖추고 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 시설들이 주를 이루는 것으로 파악됩니다. 대규모 산업 시설이나 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 경산시 전반적으로 산업단지 및 폐기물 처리 시설 등이 존재하여 해당 지역의 환경에 대한 간접적인 영향 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

주변에 경북과학고등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 지역 커뮤니티의 언급에 따르면 경산 내에서 손꼽히는 평온한 분위기를 자랑하며, 넓게 펼쳐진 저수지와 풍부한 녹지가 어우러져 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)의 밀집도나 접근성에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

유동화물건 및 공동담보: 물건이 유동화되거나 공동 담보로 묶여 있어 권리관계가 복잡할 수 있으며, 낙찰 후 명확한 이해관계 확인이 중요합니다.

임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 보증금 액수가 미상인 경우 더욱 주의가 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등의 규제로 인해 건축 또는 토지 활용에 제한이 따를 수 있습니다.

광범위한 지역의 환경 문제: 경산시 일부 지역에서 폐기물 처리 시설 관련 환경 문제(배출 초과, 부적정 보관 등)가 제기된 바 있습니다. 본 건 지역에 직접적인 영향은 확인되지 않았으나, 광역적인 환경 문제에 대한 인지는 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 단독주택으로, 대구지방법원 경매 2025타경904(1) 사건으로 나왔습니다. 경북과학고등학교 인근에 위치하며, 차량 접근성과 도로 접면 상태가 양호한 편입니다. 주변 환경은 대체로 주거 및 농경지가 혼재된 조용한 편에 속합니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보로 인한 권리관계의 복잡성, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 명도 리스크, 그리고 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물: 2021년에 사용승인된 건물로, 주택 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

조용한 주거 환경: 녹지와 저수지 등 자연 환경이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

교육 환경 접근성: 경북과학고등학교가 인근에 있어 교육적 이점을 고려할 수 있습니다.

경매를 통한 시세 차익 가능성: 경매 특성상 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 332,376,800원입니다.

비슷한 주소지(갑제동 540-1)에 위치한 단독주택이 과거 경매에서 감정가 336,296,800원에서 유찰 후 235,407,000원(2차 최저가)에 낙찰된 사례가 있습니다. 이는 본 물건과 유사한 조건의 유사 물건이 경매를 통해 감정가 대비 상당한 할인율로 거래될 수 있음을 시사합니다.

또한, 같은 주소지 인근(갑제동 540-2)의 다른 물건은 418,624,400원의 최저 입찰가로 경매가 진행된 바 있습니다.

현재 물건의 감정가(332,376,800원)와 과거 유사 물건의 낙찰가(235,407,000원)를 종합적으로 고려할 때, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라지겠지만, 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격, 특히 약 2억 3천만원에서 2억 8천만원 사이 에서 형성될 가능성이 있습니다. 보수적인 접근을 위해서는 2차 최저 입찰가(232,664,000원) 수준부터 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 이는 과거 사례에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 주변 시세 변동 등을 면밀히 파악하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.