나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8385 [1] 경상북도 칠곡군 북삼읍 보손리 625-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥 · 평가일 2025.06.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 보손리 소재 ‘숭산초등학교’ 남동측 인근에 위치하는 부동산 으로서, 부근일대는 전, 답 등의 농경지, 농가주택, 소규모 공장, 창고 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진입 가능하며, 인근에 버스승강장이 있고 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1),(2)는 인접지와 대체로 평탄한 일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) :계획관리지역, 자연취락지구(웃상재원), 가축사육제한구역(2025-10-28)(일부 제한지역_모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 2025.06.23자로 귀 원에서 의뢰하고 당 감정평가서 번호「GH2506-40042 호로 2025.07.07자로 기 회보한 평가건에 대한 토지만의 재감정평가건으로서 기준시점 현재 후첨 '사진용지' 와 같이 단독주택 등의 건물이 소재하나, 귀 원 요청에 의거 토지만을 감정평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가): 블럭조 세멘기와지붕 단층건으로서,
-외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
-바닥: 장판지 및 일부 타일 등 마감.
-창호: 샷시창임.

이용상태

일련번호(가): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’및‘사진용지’와 같이 부합물 및 종물(일련번호㉠,
㉡)이 소재하는 바, 구조, 규모, 용도 등을 종합 참작하여 개략적인 실측에 의거 원가법으로 평가
하되, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였으며, 실질적 소유관계 및 일괄 경
매 여부를 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

- 본건 건물 일련번호(가)는 공부상 면적이 '114.4㎡'이나 기준시점 현재 일부 철거되었고 실측
사정 한 결과 면적이‘81.4㎡’이며, 구조·이용상황 등을 고려할 때 물적 동일성이 인정되는 바
, 본건의 평가목적 등을 고려하여 실측기준으로 사정평가하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.

- 본건 건물 일련번호(가)는 기준시점 기준 공부상 용도는‘단독주택, 화장실, 축사' 구조는 '시
멘트블럭조 시멘기와지붕, 슬래브지붕, 슬래트기와지붕’이나 현장조사 결과 실제 용도는‘주택'
이며, 구조는 '블록조 세멘기와지붕’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건 토지 지상에 정원수 수기 식재되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록1 공부상 면적이 '114.4㎡'이나 현재 일부 철거, 면적이 '81.4㎡'이며 실측기준으로 평가함. 공부상 용도는 '단독주택, 화장실, 축사' 구조는 '시멘트블럭조 시멘기와지붕, 슬래브지붕, 슬래트기와지붕'이나 실제용도는 '주택'이며 구조는 '블록조 세멘기와지붕'임.
개시결정 이후 2026.4.7.자로 매각대상 부동산 중 목록3 부동산 대지 4㎡가 경상북도 칠곡군 북삼읍 보손리 625-25로 분할됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원에서 진행 중인 2025타경8385 (1) 사건번호의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 칠곡군 북삼읍 보손리 625-7 번지이며, 도로명 주소는 경상북도 칠곡군 보손3길 24 (북삼읍 보손리)입니다.

용도는 단독주택이며, 토지 면적은 372.00㎡ (약 112.53평)이고, 건물 면적은 195.80㎡ (약 59.23평)입니다.

본 건물의 최종 건축 관련 준공일은 2022년 11월 26일입니다.

감정가는 124,272,300원입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 북OOO입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물도 포함됩니다.

주요 특이사항으로는, 목록1 건물의 공부상 면적이 114.4㎡이나 현재 일부 철거되어 실측 면적이 81.4㎡이며 실측 기준으로 평가되었습니다.

또한, 개시 결정 이후 2026년 4월 7일자로 매각 대상 부동산 중 목록3 부동산 대지 4㎡가 경상북도 칠곡군 북삼읍 보손리 625-25로 분할되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 보손리 소재 ‘숭산초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 전, 답 등의 농경지와 농가주택, 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지(일련번호(1),(2))는 인접지와 대체로 평탄한 사다리형으로, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건 남측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상으로는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 북삼농업협동조합의 신청에 의한 부동산 임의경매 절차로 진행됩니다.

말소기준권리는 2013년 6월 5일 접수된 북삼농업협동조합의 근저당권(채권액 28,140,000원)으로 추정됩니다.

이 외에 이대광 근저당권(2019년 2월 12일), 서민금융진흥원의 가압류(2020년 10월 29일) 등이 등기되었으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

건물 등기부 상으로는 박배연의 전세권(20,000,000원, 2024년 3월 27일 접수)이 등기되었으나, 이 역시 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 61,310,147원, 건물 81,310,147원입니다.

임차인 현황 분석:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-01-16. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-03-26. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-03-26, 확정일자 2024-03-26, 배당신고일자 2025-08-04. 대항력 없음.

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 모든 임차인의 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재하는 지역은 전, 답 등 농경지와 농가주택, 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 농촌 또는 준농촌 지역의 상권 특성을 나타냅니다.

대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 인접해 있지 않으며, 전반적으로 조용하고 한적한 환경입니다.

주변에 숭산초등학교가 위치하여 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 상가로서의 가치보다는 주거용으로서의 가치에 중점을 두어야 하는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 간선도로와의 접근성 또한 양호합니다.

* 교육: 숭산초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변 농가 주택 및 농경지와 연계된 소규모 점포가 있을 수 있으나, 대형 마트나 병원 등 주요 편의시설은 인근 읍내 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

* 주변 환경: 농경지 및 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 명확히 혐오 시설로 분류될 만한 특정 시설이 확인되지는 않았으나, 소규모 공장 및 창고의 성격에 따라 소음, 분진 등의 환경적 영향이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 면적 불일치: 공부상 건물 면적(114.4㎡)과 실제 측량 면적(81.4㎡) 간 상당한 차이가 존재하며, 이는 현재 일부 철거가 이루어졌기 때문입니다. 이 과정에서 무허가 증축이나 불법 건축물의 존재 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 공부상 면적 외에 제시외 건물(부합물 및 종물)이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 현황, 상태, 합법성 및 활용 가능성 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 분할: 경매 개시 결정 이후 토지의 일부(4㎡)가 분할된 점은 향후 토지 이용 계획이나 경계 확정에 영향을 줄 수 있으나, 분할 면적이 매우 작아 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 가축사육제한구역: 토지이용계획 상 가축사육제한구역에 해당하므로, 향후 가축 사육과 관련된 건축 및 이용 시 제한 사항이 있음을 유의해야 합니다.

* 감정 평가 관련 참고 사항: 토지 감정 요항표에 '토지만의 재감정평가'라는 문구가 있으나, 전체 감정가액이 제시되어 있어 건물 가치가 포함된 것으로 해석됩니다. 다만, 평가의 구체적인 기준에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 칠곡군 북삼읍에 위치한 단독주택으로, 농경지 및 소규모 공장 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

또한, 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없는 상태입니다.

하지만 건물의 실측 면적이 공부상 면적보다 현저히 적고, 제시외 건물이 포함되어 있다는 점은 현장 확인 및 향후 보수·철거 등 추가적인 비용 발생 가능성을 시사하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

입지상 숭산초등학교와 근접해 있으며 기본적인 교통 여건은 갖추고 있으나, 주변 환경이 농촌 또는 준농촌 지역임을 고려해야 합니다. 가축사육 제한 등의 토지 이용 제한 사항도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 임차인들의 대항력이 없어 보증금 반환에 대한 어떠한 부담도 없습니다.

* 감정가 대비 저가 매수 기회: 경매 절차를 통해 감정가 이하의 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주택 개조 및 활용 가능성: 실측 면적과 제시외 건물을 고려하여 리모델링이나 증축을 통해 주거 가치를 높이거나, 농촌 지역의 특성을 살린 주말 주택, 펜션 등으로의 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 124,272,300원입니다.

권리 인수 부담이 없고 임차인 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

그러나 건물의 실측 면적과 공부상 면적 간의 큰 차이, 제시외 건물 존재, 농촌 지역의 특성, 가축사육 제한 구역이라는 점 등을 고려할 때, 현장 조사와 주변 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필수적입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 인근 부동산 시장의 실제 거래 사례 및 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적인 경매 투자 전략과 본건의 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가의 70%~85% 수준인 약 87,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 조사하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.