나이스옥션 법원경매 대구 2025타경919 [1] 대구광역시 수성구 수성동4가 1200-10 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동4가 소재 ""대구은행네거리"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 소형 차량의 접근이 가능하고 대중교통시설과의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제3층 제302호 단위세대로서,
외벽 : 외장타일 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바닥 : 장판지 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

가)다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 토지와 대체로 등고 평탄하며 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 3미터 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구
(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정 여부는 건축과에 별도 확인 바랍니다)<도시저소득주민의
주거환경개선을위한임시조치법>, <추가기재> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부조사는 주민 탐문조사에
의거하여 동류형 부동산의 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였으니,
경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대구지방법원 2025타경919 (1) 사건의 경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경919 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 수성동4가 1200-10, 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 145,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대구경북양돈축산업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 37.62㎡ (약 11.38평)

토지 지분: 37.625㎡ (약 11.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물 지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제302호

외벽: 외장 타일 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

바닥: 장판지 및 타일 등 마감

창호: 샷시 창호

준공일: 1995년 4월 14일 (사용승인일 기준)

1.4. 이용상태 및 설비내역

이용상태: 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동4가 소재 "대구은행네거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 접근이 가능하며, 대중교통시설과의 접근성은 보통 수준입니다. 본건 단지 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다. 또한, 주거환경개선지구로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 후퇴선 지정 여부 등은 건축과에 별도 확인이 필요합니다. 하천 관련 사항은 건설과(666-2922, 2991)에 문의하여 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 03월 14일 접수된 대구경북양돈축산업협동조합의 근저당권(채권액 120,000,000원)입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 을3 근저당권: 대구경북양돈축산업협동조합, 2022-03-14, 120,000,000원 (말소기준권리)

* 갑4 임의경매: 대구경북양돈축산업협동조합, 2025-06-20, 105,973,666원 (매각으로 소멸)

* 총 채권액: 120,000,000원 (등기부상 기재된 근저당권액 기준)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을구의 근저당권 및 갑구의 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 (주의사항)

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용 및 인수 부담 여부는 반드시 현장 조사 및 등기부등본 재확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

* 본건은 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가하였으며, 주민 탐문 조사에 의거하여 동류형 부동산의 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가되었습니다. 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 보증금, 차임 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 유사 면적(약 59.07㎡ ~ 59.98㎡)의 다세대주택 실거래가는 2025년 10월 165,000,000원 (수성101동, 59.07㎡), 2026년 1월 150,000,000원 (쌍용, 59.98㎡)으로 나타났습니다. (1125-8번지 금호 44.82㎡ 거래가 45,000,000원은 면적 대비 현저히 낮아 특이사항으로 간주하며 일반 시세 분석에서는 제외합니다.)

4.2. 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 145,000,000원입니다. 최근 유사 면적 실거래가 평균(약 157,500,000원) 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 조용한 주거 환경을 제공합니다. "대구은행네거리" 인근에 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 대중교통 이용 및 차량 접근이 용이한 편입니다.

* 교육: 대구수성초등학교, 경복중학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 상업/편의: "대구은행네거리"를 중심으로 은행, 마트, 병원 등 다양한 상업 및 편의 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 주거환경개선지구 지정: 해당 지구의 정비 사업 진행 여부 및 향후 건축물 이용에 미칠 영향에 대해 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

* 하천 관련 사항: 건설과 확인이 필요한 "하천" 관련 내용이 기재되어 있어, 잠재적 재해 위험 또는 개발 제한 사항이 있는지 확인해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사가 비대면으로 진행되어 내부 상태(하자, 수리 필요성 등)를 직접 확인할 수 없었습니다. 실제 상태와 평가 내용이 상이할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 존재 여부, 보증금 및 차임액이 미상입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으며, 권리관계 확인에 신중해야 합니다.

* 매각 불소멸 권리 (지상권): "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 해당 권리의 내용과 범위, 인수 시 발생할 수 있는 제약 사항을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 중심 상업지구(대구은행네거리)와 인접한 주거 지역에 위치하여, 교통 및 생활 편의성이 우수한 다세대주택입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시세 차익 가능성이 있는 것으로 판단됩니다. 그러나 "주거환경개선지구" 지정, "하천" 관련 미확인 사항, 내부 상태 미확인, 임대관계 미상이라는 점, 그리고 무엇보다 "매각으로 소멸되지 않는 지상권"의 존재 가능성은 중요한 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자 결정은 이러한 잠재적 리스크를 충분히 고려하고, 철저한 사전 조사(특히 지상권 관련)를 통해 위험 요소를 명확히 파악한 후에 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 수성구의 핵심 입지(대구은행네거리 인근)

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 최근 실거래가 대비 합리적인 감정가 수준

* 면적 대비 양호한 건물 이용률

9. 예상 입찰가

* 감정가: 145,000,000원

* 최근 실거래가 범위 (유사 면적): 150,000,000원 ~ 165,000,000원

* 인수 보증금: 0원

위 물건의 잠재적 리스크(특히 지상권 인수 부담, 내부 상태 미확인, 주거환경개선지구 관련 불확실성 등)를 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다. 시세 하단 또는 감정가 수준에서 시작하여, 철저한 권리관계 및 현장 조사를 마친 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 추천 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

* 참고사항: 만약 지상권 등 인수 부담이 확인될 경우, 입찰가를 하향 조정하거나 투자를 재고해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.